●投资公寓勿“人云亦云”
　　
　　●商业公寓有五大“短板”
　　
　　●投资公寓，买大还是买小？
　　
　　　　
　　在限购、限贷政策未见放松的背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。据统计，目前广州市在售的公寓项目有40多个。
　　
　　“五一”前夕，位于番禺万博CBD商圈的四海国际公寓首批推出市场的300多套单位，去货率逾九成；冒雨开盘的长隆板块两公寓盘保利大都汇和奥园城市天地，一个2小时售罄，另一个去货率也接近七成。
　　
　　到了“五一”，商业公寓更是放量上市，同样受到追捧。
　　
　　“后五一”期间，广州市面上不少公寓产品依然令人瞩目。其中绿地时代云都汇、万科在广州的首个商业综合体“万科云”受到市场关注。
　　
　　公寓如此之火，除了“限时代”的背景，也因其售价比同地段的住宅单位低。然而，专家提醒置业者，商业公寓自身的硬伤需要注意。
　　
　　A今年商业公寓巨量上市
　　
　　据相关机构统计，预计2014年广州将推出近2.5万套公寓新品，相对于2011年的8091套，2012年的12673套，2013年的20690套，供应量更进一步。
　　
　　业内人士分析，今年商业公寓大量上市，完全是得益于前两年各区争相推出商业地，如今是瓜熟蒂落的时候。记者匡算，目前全市在售的公寓项目有40多个。今年以来，仅在番禺华南板块，就有包括四海企业旗下的四海城国际精装公寓、保利大都汇、奥园越时代、敏捷华美国际、敏捷御峰国际等多个项目推出了公寓产品，货量之多、推货时间之密集，为近年来少有。
　　
　　今年“五一”期间，商业公寓放量上市。在多个区域，如萝岗和番禺、越秀等地，同质化公寓盘都迎来战况惨烈的“埋身打斗”。
　　
　　从供应量来看，萝岗板块集中5000套商业公寓，是全市公寓大户集中地，其次是番禺区，3000套的供应集中在南站、汉溪长隆和万博板块；越秀区多个烂尾盘活或者多年未开发项目的商业地今年集中上市，2000多套的供应在老城区首屈一指。三个区域共同构成了公寓销售大战的“主战场”。
　　
　　B小户型成主流大户型奇缺
　　
　　综观目前市场上的产品，为迎合更多投资者的需求，大多主打LOFT户型，户型面积也设置在40-80平方米之间，甚至有不少20-30多平方米的MINI户型，以不限购、面积小、总价低来赢取更多买家的关注。同时，为进一步降低总价，大部分的产品都选择了毛坯发售。
　　
　　反而一些更适合大型企业高管需求的100平方米左右的产品，成为了稀缺产品。于是，一些精明的开发商顺应这部分市场需求推出大户型产品，如四海CEO公馆，户型面积大约在100平方米左右。
　　
　　建议：“虽然公寓小面积产品的总价便宜，购买门槛较低，但是市面货量太大了，大户型因为稀缺反而更有上升空间。”对于公寓买大还是买小哪个更具投资潜力的话题，业内人士分析，如果周边环境、空间布局做得好的话，在升值潜力和投资回报上，设计更好、品质更高、舒适性更强的大面积户型更有前景。专家认为，投资盈利法则有时应遵循“逆向思维”，即不是大多数人都趋之若鹜的东西。真正有前景的产品早期通常是散落在地上的“砂砾”，你能不能从中把握机会，就看对市场、对未来的前景有没有“未来眼光”。
　　
　　C靠近城市综合体成公寓先发优势
　　
　　上述四海城和保利、奥园的项目之所以成功大卖，有专家分析，很大程度是源于其含着金钥匙出生：番禺区的万博―长隆板块被誉为继天河、北京路、上下九之后的广州“第四商圈”。而其本身项目就是城市综合体的一部分，优势明显，其他公寓项目无法比拟。
　　
　　提醒：分析人士指出，市中心地段的公寓价格接近4万元/平方米仍然热销，投资者更多地就是看重其项目的配套设施完善，尤其是发达的交通网络和商业资源。对于近郊的公寓，投资时也应该注意这些方面是否已有现成的配套或未来规划，这些因素都会令相应地区的公寓价值水涨船高。
　　
　　首次置业者买公寓自住的利与弊
　　
　　“近两年商业公寓市场持续升温，一方面来自住房需求，另一方面来自投资需要。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，与普通住宅限购限贷不同，公寓不受调控政策影响。而在同一地区，公寓的估值一般也较住宅低一些。“在现今的住房供求关系下，公寓在很多地方扮演了类住宅的功能，填补了住房市场的一部分空白。”
　　
　　利：不占购房名额、居住比租房安稳
　　
　　近日记者接到几个单身贵族朋友的咨询，都是打听商业性质公寓该不该买。“实在不想再租房了，有个自己的窝比较踏实一些，但总价控制在100万元、首付30万元左右的住宅实在难找，看过很多二手房不仅可选择的少，而且觉得真心不值，干脆投奔公寓吧！”杨小姐跟记者算了一笔账：番禺华南板块小面积的公寓单位，单价1.6万元左右，四五十平方米的单身公寓首付五成正好40万元左右，“买这个靠谱吗？用来自住怎样？升值前景又如何？”不知该如何选择的杨小姐很纠结。
　　
　　对此，地产专业人士表示，买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。”
　　
　　弊：不能入户、不能拥有学位
　　
　　商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。
　　
　　此外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。
　　
　　业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。
　　
　　特别提醒
　　
　　不限购商业公寓五大硬伤
　　
　　1.土地使用年限短
　　
　　商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
　　
　　2.高税费转手交易难
　　
　　根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。
　　
　　3.房贷利率高年限短
　　
　　虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
　　
　　4.管理费水电费更贵
　　
　　目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。
　　
　　5.不能入户无学位
　　
　　购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

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