但是，由于“京十二条”中规定同一购房家庭，包括夫妻和未成年子女，只能在本市新购买一套商品住房，而“经转商”须办理过户手续，计入家庭新购房中。为规避该项政策，保留新购一套房权利，大量“经转商”家庭将房屋过户登记在夫妻一方的父母名下，这样的做法虽然保留了小家庭未来新购房的权利，但也留下了潜在的法律风险。

今年5月，王先生购买的经适房取得房产证满5年了，他私下与其父商量好借用父亲的名字办过户，并不实际卖房给父亲，以保留将来王先生一家的购房权利。王先生与其父签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续，顺利将该房屋转为了商品房。后父子二人因琐事发生矛盾，父亲一气之下准备将该房屋出售，王先生将父亲告上法庭，要求法院确认王先生是该房屋的实际所有权人。

李女士的情况与王先生类似。李女士与其母私下约定，李女士名下的经适房转为商品房，过户至其母名下。为防将来发生纠纷，李女士与其母另行签订协议，明确了房屋实际的所有人为李女士，李母并未实际出资购买。在房屋过户后不久，李女士的母亲突发疾病去世，李母的其他子女认为该房屋已过户到李母名下，即应作为遗产进行分割，将李女士告上了法庭。

法官点评

根据我国现行法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，也就是说，房产证上的登记具有公示公信效力。

房屋所有权人的认定以房产证的登记为准，但这并不是绝对的。如果有足够强有力的相反证据证明事实上的房屋所有权人另有其人，法院也可以确认事实上的所有权人而不以登记的所有权人为房屋的真正所有权人。但这种推翻登记的认定，对当事人提供证据的要求很高，基本上要求提供的证据达到确凿和明显的程度。

上述案例中，当事人都想“一石三鸟”：既成功将经适房转为商品房，又保留了将来新购一套房的权利，还保留对“转商”房产的实际所有权。殊不知，这种看似精明的做法却留下了隐忧，导致房屋的实际所有权人与房屋的公示产权人分离，埋下了将来房产纠纷的隐患。

在案例一中，王先生虽与父亲私下达成一致，但由于没有任何书面固定的证据，在发生纠纷时法院只能根据公示的证据进行判断，王先生将面临房产被确定为其父所有的后果。

在案例二中，由于李女士事先与母亲达成书面确认的协议，法院根据实际付款情况等其他证据综合判断，有可能最终认定该房产实际为李女士所有。

综合上文的案例，建议仍有类似取巧想法的经适房房主，在选择上述做法时慎重考虑，不可忽视其中隐含的巨大风险；如一定要采取上述做法，建议在“经转商”过户时，另行签订补充协议，对房屋实际产权问题进行约定，尽量减少将来的风险及纠纷。