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郑州平均10天落地1项新政二手房深陷疯狂买卖

2015-07-03 08:52:48 来源:互联网 点击:

摘要:从2014年的下行压力,到上半年的政策“救场”,处身白银时代的2015楼市,走得比往年波折许多。新政频出、涨价纠结、地王之战、高库存……暗涌背后,互联网+、新百强房企入驻、本地房企的竞技、思变,又塑造了“黑马”郑州的独特印记。前四月处身避风港,后两月陷入楼市狂欢,新政之下的由冷变热,是伪高潮还是真胜利?郑州楼市,仍需要市场来次长久检验。

   从2014年的下行压力,到上半年的政策“救场”,处身白银时代的2015楼市,走得比往年波折许多。新政频出、涨价纠结、地王之战、高库存……暗涌背后,互联网+、新百强房企入驻、本地房企的竞技、思变,又塑造了“黑马”郑州的独特印记。前四月处身避风港,后两月陷入楼市狂欢,新政之下的由冷变热,是伪高潮还是真胜利?郑州楼市,仍需要市场来次长久检验。

  日光盘姗姗来迟郑州房价进入万元时代
  2014年,我跳槽进入房地产时,正值全国哀鸿声一片,市场几近筑底的困难期。虽然靠着天时地利人和,以及双限解除的护航,郑州以稳抗跌杀出黑马,但住宅库存高达600万方的阴影仍然笼罩。这短暂的平静犹如暴风眼的核心,背后是购房者不愿出手,各房企去化压力极大的暴风。临近年关的那段时间,我和同事们的手机几乎要被各种售楼电话打爆,甚至连许久不联系的朋友,也跑来关切地问“听说房地产不景气,你们公司有没有拖欠工资?”事实当然是没有的,反而还涨了工资。
  好在这样的逆境没有停留太久,忍过了一个寒冬后,2015年楼市返青,“黑马”成了脱缰的野马,在涨价的道上一路狂奔。但相对于去年10月郑州房价破9的“意料之中”,2015年5月房价破万的意外惊喜,带来大家的更多是猝不及防。从克而瑞提供的数据来看,2015年前三月郑州房价虽稳步上涨,但仍保持在8字起头,分别为8349、8360、8993元/㎡,四月回升至9432元后,五月再次飙升至10602元/㎡,直线上涨1170元。虽然分析师给出解释,成交价的暴涨来源于豪宅龙之梦的大幅备案,但截至6月29日的房管局数据显示,郑州上半年商品住宅9353元、仍较去年有了263元/平方米的增长。
  关于房价,还有一个小插曲。在330新政出台之后,开发商陷入涨价纠结中。虽有万科、建业、绿地等房企坚称价格不涨,但包括升龙、亚星在内的多个本地开发商依然难掩涨价冲动,并第一时间对外发出涨价令。令人唏嘘的是,刚开始,事情进展的并不顺利。升龙个别楼盘将涨价动作一拖再拖,而亚星更是将200元/平的涨幅最终给降到了50元/平米。半推半就背后,正是开发商们的纠结:看好楼市前景,却怕购房者不埋单;想涨价,却又面临库存高企的压力。
  无论如何,在纠纠结结之中,郑州房价还是一路被推到了万元的顶峰。
  没被革职的营销负责人,也开始盼来春天。5月16日,郑州出现了年内首个日光盘,5月23日,又有了第二个,甚至在刚刚过去的6月27日,恒大两个产品同时开盘,同时创下两日光,成为楼市难得的盛景。渐渐地,看房团中也多了许多投资的客户,股市的“绿”海茫茫伤透了大家的心,转而再次投向楼市寻求温暖。
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6月27日恒大翡翠华庭开盘日光
  平均10天落地一条新政二手房深陷疯狂买卖
  不管是投资潮还是刚需主力,在楼市回暖之前,2015年的任性“央妈们”,无疑先让我们这些小编们“操碎了心”——常常来不及做上个政策的后续报道,下个政策又已接踵而至。我们做了一个不完全统计,截至6月30日,2015年仅在郑州实施的全国及本地的新政就已高达17项,涵盖首付比例、公积金额度、7090政策、二手房营业税、绿色建筑补贴等20余方面的调整。虽然全国各地都是政策大开闸,但仅5月就接出5项新政,并有“租房收税”、“团购补贴150元(濮阳新政)”等强力新政,河南绝对可以跻身新政颁布“领跑者”。
  央妈一出手,便知有没有。比起以前的新政影响良莠不齐,年内出台的新政个个如平地惊雷,尤以“过户自定价”、“五改二”、“取消房产评估”等二手房新政影响最激烈。曾经只能在深圳等一线城遇到的抢房盛况,如今在郑州就能零距离感受。新政当天单套涨价3万、近10个客户盯1套房、心急客户连夜看房2小时签单、二手房出售登记量暴增、卖家惜售数见不鲜……甚至在新政后的一个星期,仍有门店出现全员中介带客户看房,店中无人留守的局面。
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市民为办公积金贷款通宵排号(图自网络)
  另一方面,4月13日公积金系列新政大开闸,购房者公积金办理需求井喷。5月1日实施以来,“居民连夜排号”、“一个号黄牛价700元”等新闻屡见不鲜,这种近乎失控的场面持续了将近2周,迫于压力,公积金办事处加开一个办理点,并取消周六和午休时间加急办理——业内保守估计,使用公积金买房的购房者至少增加了10%。而最近,听说因为办理人数过多,市直公积金已经暂停办理,只接受省直办理。加上利率降了又降,曾经用商贷买房的同事肠子都悔青了。
  628降息后,有同行在朋友圈发表了一条评论“中国经济是不是真的只能靠降准、降息来救?”而作为房地产新人,这样的忧虑也反复在我脑中出现。一味高涨的地价、房价、房租,好看的成交表格背后,郑州的房地产,是否真的有看上去那么美。
  如今5个月过去,这四项预言逐一实现,成为了这半年中郑州楼市最独特的亮点。
  第一,市场分化。虽然暂无房企破产的新闻,但因负面和资金链断裂而举步维艰的郑州开发商并不难寻。天平的另一端,最大的赢家无疑是恒大。从年内首个日光盘,到第二、三、四个,恒大家族几乎一揽子收。然而业内对此的评价是“恒大卖房真有一套”,而不是“楼市回暖”。在同一天同一地区开盘的两个项目,一个可以去化9成,另一个却只能拿到不足1成。这样的两级分化从去年延续至今,但行情上扬后,今年这一差距更加明显。而纵观每每去化过半的赢家,大多为品牌房企或低价高性价比的亲民楼盘。
  第二,大鳄进驻。也许是看中了郑州这块只涨不跌的宝地,自2014年万达、万科进驻后,2015年郑州再迎来碧桂园、金地、富力、融侨等数家百强房企。无论是碧桂园的“农村包围城市”、金地的配套先行、富力建业的强强联手,还是“老一辈”的万万合作,毫无疑问,郑州楼市越来越精彩。而购房者也显然对此十分买账——据新浪乐居楼盘中心监测,以上项目的楼盘详情页点击量和来电量一直较高,尤其是富力建业五龙新城,已在400来电top10排行榜上盘踞数月。
  第三,互联网转型。虽置身“避风港”,但各家房企明显感受到了铺面而来的危机,多样化转型、轻资产站队者如过江之鲫。6月6日,建业宣布开启“新蓝海”时代,从传统房地产开发向综合运营商转变,全方位加大涉足旅游文化地产、酒店、绿色生态农业等业态,引起市场强烈轰动;随后,正商、楷林、公园道1号等纷纷提出智慧社区等互联网运营新模式。无论是真转型还是傍热点大腿,郑州的互联网风确实刮得不小,但到底谁能飞上天,还要看购房者买不买账。
  第四,营销思路转变。购房者越来越挑食,开发商只能越来越精干。2014年被打爆的电话已经很久没有再响起了,此消彼长,越来越多的项目选择走出去,见面谈。过完年回来,来公司推介的项目枚不胜数,最多一周会有3次左右,每月至少4次,甚至有重点合作项目多次“返场”。相较于以往“关灯看片”的形式,如今的推介会形式更丰富,做游戏的、搞问答的,甚至有金沙湖高尔夫观邸大打“只交朋友不卖房”的友情牌。
  另一方面,自媒体成为越来越多开发商的营销重地。以建业新蓝海发布会为例,除了传统媒体和网络媒体,建业还邀约了数十家自媒体到场,占领移动端的宣传高地……
  唯一不变的是变,曾经中庸的郑州楼市,如今也被迫在这楼市乱象中寻求新出路。有了越来越机智的购房者,越来越走心的开发商,未来郑州楼市将去向何方?房产税、不动产登记,这些尚在路上的房地产政策又将带来怎样的新契机?把一切交给时间、交给市场,我们拭目以待。

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