7月9日，明厦物业管理有限公司总经理李东生再次拨打记者电话：“福安家园小区的供电设施到底该谁管？我们怎么办？”
　　
　　4月份本报曾报道过福安家园小区内所有的低压电能计量箱普遍锈迹斑斑，存在安全隐患。物业公司相关负责人明确表态：“这些供电设施不该物业维护。”记者曾向焦作供电公司反映问题，对方也说不该负责。时至今日，问题没有明显进展。

　　
　　回放
　　
　　小区电能计量箱
　　
　　无人管理而生锈
　　
　　在福安家园小区提供物业服务的正是明厦物业管理有限公司。李东生说，小区里这些公共电力设施存在安全隐患，他也很担心。不要说出现人员伤亡，就是电力设施损坏影响了业主正常用电，也会给物业公司带来很多麻烦。“业主用不上电，就会认为物业公司工作没做好，可能就不愿意缴物业费，收不来物业费，物业公司就没钱给员工发工资。”李东生说。
　　
　　李东生翻开《物业管理条例》说，福安家园小区内的公共供电设施应该由供电企业负责维修。依据是物业管理条例的第五十二条：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　
　　但是焦作供电公司工作人员认为福安家园小区内的公共供电设施不属于他们维护管理范围。焦作供电公司客户服务中心副主任任保江说，根据1996年出台的供电营业规则第四十七条规定，供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。“福安家园小区内的公共供电设施是由开发商设置的，产权属于开发商，如果物业公司入住时与开发商办理了移交手续，小区公共供电设施产权就应该属与明厦物业管理有限公司，运行维护管理就应该归物业负责，供电企业可以派专业人员去更新设施，但是物业公司应支付相应费用。”任保江说。
　　
　　5月22日，焦作供电公司客户服务中心工作人员表示会和福安家园小区物业公司积极协商，尽快拿出解决问题的方案。但直到现在，福安家园小区内公共供电设施依旧锈着。
　　
　　调查
　　
　　公共设施养护难
　　
　　物业业主受伤害
　　
　　据我市一位从事物业管理10多年的物业公司老总介绍，建成5年以上的住宅小区，大部分都存在供电、供暖等公共设施难找管家的难题。
　　
　　记者调查了解到，小区公用供电变压器烧毁、公共部分线路损毁等问题在市区多个小区都出现过。不单供电设施存在难找管家的问题，每年开始供暖的时候，因为小区公共供暖设施出现故障导致业主不能按时用暖的问题，也时常发生。2010年，本报报道过锦祥花园小区因为庭院管网存在问题，延迟供暖一个多月；2011年，本报报道过华苑新城小区二期、都市花园小区等4个小区因为庭院管网存在问题，延迟供暖。上述几个小区不能按时用暖，根本原因也是小区管网的养护问题，物业公司认为小区公共供暖管网由供暖企业维修、养护，而供暖企业则主张集中供热设施的管理、维修和养护，依产权来划分。
　　
　　夏天小区里如果不能用电，给业主生活带来的困扰是难以想象的。电视看不了，上网成难题，冰箱里面保存的食品会变味，如果是靠电磁炉做饭的家庭，恐怕要持续吃饭店，还有更让人崩溃的情形――空调和电扇也不能用。冬天不能正常用暖，同样也让人难以忍受。
　　
　　业主向物业公司缴了物业费，不管家里是停水、停电，燃气小还是暖气不热，找物业公司是大多数业主的第一选择。如果物业公司不能及时解决问题，业主就会不满意，进而不愿意及时缴纳物业费。对于我市相当大一部分独立物业公司来说，物业费是公司运转的主要资金来源，物业费收不上来，物业公司只好通过裁人等方式降低成本，物业服务质量下降也在所难免。这样物业和业主的关系就陷入了恶性循环。7月1日，碧海云天物业公司撤离碧海云天小区，就是物业公司和业主交恶的典型例子。
　　
　　市物业协会秘书长、市兴盛物业管理有限公司总经理苗红燕说，我市确实有一些物业公司的服务跟不上，让业主很失望，但是像供电、供暖等小区公共设施出现故障给业主带来的不便，其实真不是物业公司的过错。“物业公司收取的物业管理费一般都是经过市发改委成本核算后确定的，而多数小区在核定物业费时并没有将小区内供电、供暖等公共设施的管护费用计算在内，再让物业公司去维修肯定不合理。”苗红燕说。
　　
　　市房产管理中心物业管理科科长冯尚慧说，物业公司是向业主提供综合性服务的企业，但不是“万能管家”。“物业公司进驻小区的时候，应该和业主签订一份物业管理服务协议，协议规定的服务项目以外的内容，要求物业公司负责就没有道理了。”冯尚慧说，“我们一再要求物业公司要多与业主沟通，让业主明白物业公司的服务功能，尽可能减少业主和物业的误会和矛盾。”
　　
　　问因
　　
　　产权归属未移交
　　
　　监管验收有漏洞
　　
　　据市物业协会会长温同云介绍，小区公共设施出现“无人管”的原因是一些开发商在建设小区的时候就在小区里自行安装了供电、供暖等管网设备，后来业主入住、物业公司接手之后，因为种种原因开发商没将这些设施的产权移交给供电、供暖等企业，一旦出现问题，供电、供暖企业以产权归属为由不负责，物业公司提供的服务里又没有这一项，这时如果开发商再联系不上，问题就很难解决。
　　
　　温同云的说法，在供电、供暖企业得到了证实。焦作供电公司相关负责人说，一些开发商为了节约成本，建设小区公共供电设施时没有按照规定使用合格产品，为安全考虑，供电公司不能接收，也不负责养护。市绿源热力有限公司相关负责人也表示，目前由供热单位自建的小区庭院管网几乎没有，相当大一部分小区庭院管网都是房地产开发商在建设小区时自建的，这类管网的管理和维护应由开发商负责。
　　
　　业主购房时相当一部分买的是期房，见到的只是沙盘和效果图，即便买的是现房，业主也没有能力判断小区内的供电、供水、供暖、供气等小区公共设施是否合格，那么，业主只能糊里糊涂买房，承受断电停暖等闹心事吗？
　　
　　记者从市建设工程质量监督站了解到，目前我市房屋建设工程的竣工验收没有涉及供电、供水、供暖、供气等小区内公共设施。市建设工程质量监督站负责人告诉记者，目前我市竣工验收只验收室内工程，小区内建筑以外的水、电、气、暖等公共设施由相关供应企业自行验收。“如果开发商建设的管道、线路等设施不合要求，供电、供水等相关企业可以不给他们供电供水。”这位负责人说。事实证明，我市供电、供暖企业并没有能担负起相关验收工作。
　　
　　解决
　　
　　监管制度正完善
　　
　　遗留问题需协商
　　
　　据冯尚慧介绍，目前三门峡等城市在小区工程验收时实行的是“大验收”，即供水、供电、供气、供暖等相关单位参与到新建住宅小区的验收工作中来，各自验收水、电、气、暖设施，验收合格后由各相关企业接收各自设施，并负责维护管理。这样关于小区公共设施的“无人管”的问题就会减少很多。
　　
　　我市也在逐步完善相关规则。比如2011年，我市出台了《焦作市人民政府关于规范新建住宅小区供电设施建设与维护有关问题的通知》，其中规定，焦作供电公司负责新建住宅小区供电设施建设、管理和维护工作。今后由房地产开发商和供电企业交接脱节的问题应该能够有效避免。但是之前已经存在的小区公共供电设施遗留问题还没有较为妥善的解决办法。
　　
　　据业内人士介绍，小区供暖公共管网存在的问题更多，更换、维修需要的资金更多，那么问题该怎么解决呢？
　　
　　有业主建议，建设主管部门应该履行监管职责，要求房地产开发商拿出一部分资金，把小区内公共设施转交给供电、供暖企业；同时，供电、供暖企业也应该适当放松收费标准，接管这部分设施，并承担起今后的管理和维护工作。
　　
　　其实不管是什么建议，哪种办法，关键是对此类问题负有责任的相关各方能认真协商、沟通，不要让无辜的业主和物业陷入了一种互相报复的怪圈。
　　

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