今年上半年，当一、二线城市迎来了一轮楼市“盛宴”时，大多数三、四线城市感受到的却是“冰火两重天”。记者了解到，由于库存高企，以及购房需求面临着被“抽血”和“截流”的双重困境，三、四线城市就像是“夹心层”一样，去库存仍然前路漫漫。业内人士认为，基于这种分化格局，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，将是下半年楼市政策主线。

　　城市分化愈演愈烈

　　近日，中国社会科学院发布中国住房2016年中期报告称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三、四线城市房价上涨较慢，甚至是负增长。

　　目前，三、四线城市仍在去库存的泥潭中“挣扎”。中国指数研究院的报告显示，一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

　　从国家统计局公布的5月份数据来看，唐山、丹东、岳阳等三、四线城市房价集体下跌。有分析人士认为，很多三、四线城市，尤其是东北和中西部的三、四线城市仍然面临价格下调压力。

　　三四线城市被“抽血”和“截流”

　　三、四线城市去库存为何总是“在路上”？从需求侧来看，这主要是因为三、四线城市面临着被上“抽血”和被下“截流”的双重困境，购房需求总是显得不温不火。

　　多位房地产业内人士表示，随着高速公路、高铁的日益发达，以及省会城市聚集了优质教育资源，大量具有较强购买力的人群选择到省会买房。而且，在经济下行背景下，一、二线城市由于财力相对雄厚，可以进行更多的基础设施和公共投入来吸纳消费人群，三、四线城市的楼市购买力被进一步“抽血”。

　　双重挤压下的需求不足，导致三、四线城市去库存压力难减。记者在湖南多个地级市和县城采访了解到，当前的商品房去化周期普遍达到2至3年。部分地区楼盘的资金链紧绷，开发商进一步拿地和开发的意愿大幅降低。以郴州市为例，今年以来供地量大幅减少，1~5月城区出让14宗土地，相比去年同期的50宗减少了四分之三，而且这14宗土地中绝大多数是工业和仓储用地。

　　因城施策将是楼市政策主线

　　“房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这将是下半年楼市政策主线。”中国指数研究院的报告分析称，中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大。

　　对于库存水平依然偏高的三、四线城市，房地产市场的刺激政策将持续出台。比如，今年5月，郴州市专门出台了房地产去库存和促进住房消费的实施意见，提出2016年至2018年，消化商品房库存面积500万平方米，将全市房地产库存去化到合理的区间。下一步，郴州市还将进一步采取有效措施支持房地产业发展。

　　统计各地去库存政策发现，“工具箱”中“鼓励农民进城买房”为各地政府所倚重，但还难以马上见效。湖南临湘市房地产管理局有关负责人认为，2009年至2013年，受户籍改革的影响，农民工进城买房的比较多。但在现在经济形势不景气的背景下，农民工买房最大的障碍，还是“兜里没钱”。

　　“只有真正提高城市居民和农民的收入，三、四线城市的房地产市场才能进入良性循环。”株洲市常务副市长赵文彬认为，一方面，要通过市场化改革和科学技术的进步，进一步推动中国劳动生产率提升，从而带动居民收入水平的提高；另一方面，要探索农民宅基地和住房的资产化，使得农民获得更多财产性收入，从而具备到城市购房的经济实力。

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