国内写字楼市场结构性过剩二三线城市风险大

2013-11-24 10:23:51 来源：中国证券报点击: 次

摘要：中国房地产协会发布了国内首份《中国地产蓝皮书-商务地产发展趋势报告》，国内现在以办公楼为代表的商务地产正在高速发展，单呈现结构性过剩的情况，一线城市仍然是供不应求的情况，不过二三线城市，则存在较大的过剩风险。而

中国房地产协会发布了国内首份《中国地产蓝皮书-商务地产发展趋势报告》，国内现在以办公楼为代表的商务地产正在高速发展，单呈现结构性过剩的情况，一线城市仍然是供不应求的情况，不过二三线城市，则存在较大的过剩风险。而对于写字楼的客户也在近五年明显从跨国公司和贸易型公司等外需客户转变为国企、民企为主的内需市场。
　　
　　市场结果性过剩二三线城市风险大
　　
　　报告引用国家统计局最新公布的数据显示，在今年1-10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，这一增长速度高于住宅投资18.9%以及商业地产投资的26.9%的增速;1-10月，全国办公楼物业的销售额总计达到了2779亿元，同比增幅达到了42.5%，远超住宅32.6%以及商业地产23%的增速。而将时间往前回溯，可以明显地看出自从2010年，办公楼的发展数据便开始优于其他房地产细分市场，显示办公楼的市场在近三年来的发展明显提速。
　　
　　而近一年来写字楼发展最受关注的则是一则关于“中国的摩天大楼在5年之内将超过800座，是现在美国总数的4倍”报道，报道称，这其中80%将建在经济不发达的内陆地区，届时，全球在建的摩天大楼中有87%在中国，由此引发了大量关于“中国写字楼过剩”的争论。
　　
　　据世邦魏理仕的研究数据显示，截止2012年底，中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼的市场总存量达到了5000万平米，其中18%即900万平方米是在过去两年内完工，按照研究结果，从2013年至2014年，如果目前所有在建项目均按期交付完工，上述14个城市将新增4080万平方米的商务地产供应，导致4年后商务地产市场总存量将较2012年底增长80%。
　　
　　《蓝皮书》对数据进行了分析认为，尽管商务地产的增量较为迅速，但是一线城市的新增供应量仍难以对庞大的现有市场规模造成大的冲击。以北京为例，到2016年底，新增供应量不会超过200万平方米，相对于现有存量的比例并不高，而需求则一直旺盛，2009年-2012年年底的平均租金实现了翻倍即为明证。
　　
　　不过在二三线城市，商务地产的投资则存在极大的风险。有研究数据显示，如果二三线城市的在建的商务地产项目按期完工，将会让部分城市的写字楼存量实现翻番，其中天津将会达到4倍左右，重庆和沈阳的增量也将超过2倍。而从目前的情况看，并不是每个城市都可以吸引到足够多的产业及就业来实现商务地产需求的同步增长。
　　
　　国企、民企等成为主要客户
　　
　　在写字楼高速发展的过程中，写字楼的客户群也随着市场的发展、经济的发展等经济环境发生了明显的改变。
　　
　　中国的写字楼市场主要是从上世纪80年代末90年代初跨国公司进入中国后开始形成的，在此前，所谓的商务地产，主要是国企自行兴建的写字楼，几乎没有租赁和买卖市场。
　　
　　随着经济的发展，跨国公司在华的发展导致了对写字楼的需求不断膨胀，推动了一线城市的商务地产在2000年后呈现了井喷式发展。
　　
　　而在2000年后，随着中国企业尤其是大型央企、国企开始扩展海外业务，在对写字楼的需求逐渐与国际接轨，也推动了写字楼市场的发展。最为明显的2000年后，以金融服务业为首的国企，率先提升商务办公标准，推动了北京金融街[简介最新动态]、上海浦东等高端商务地产的崛起，成为了推动中国商务地产市场快速发展的重要引擎。
　　
　　而随着近年来民营企业的快速发展，商务办公市场也开始了多元化的发展趋势。由于民营企业规模的限制，这些公司对项目的需求大都集中在商住项目以及乙级写字楼为主，而SOHO中国[简介最新动态]的发展就顺应了这一趋势。

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