建议通过第三方复评让评估价更透明
　　
　　二手物业交易计税评估价竟比实际成交价还高?昨日，有中介和市民反映，二手物业交易时评估价比实际成交价还要高，从而导致多付税款。尽管对于评估价有异议的可以进行复议，不过中介表示复议十分繁琐，建议通过第三方评估公司复评评估价，让评估价更透明。
　　
　　案例一：公寓被“高评”三成
　　
　　中原地产天河区域营业经理跟记者反映，在目前市道低迷的背景下，产权是商业性质的公寓、写字楼、商铺等物业出现了计税评估价比实际成交价还高的情况。比如位于珠江新城富力爱丁堡的一个公寓单位，实际成交价仅2万元/平方米，但评估价达到2.6万元/平方米，高评三成，“本来入手价格在2万元左右，几乎不赚钱，但评估价到2.6万元/平方米后，反而是增值6000多元/平方米了。最终要纳近20万元的税。”他说，因为商业物业交易需要交纳土地增值税，按照增值额的不同，分30%、40%等几种税率，本身交税就比较多，交易价格被高评后交税更多。
　　
　　某中介的海珠区域营业经理黄维远也介绍，曾经遇到一宗写字楼交易，评估价比成交价还高，100多平方米的写字楼，成交价约126万元，但计税时评估价评了140多万元，高评了20多万元，税费多给了三四万元。
　　
　　案例二：复议后仍多交了税
　　
　　黄维远表示，遇到“高评”的以商业物业为主，但也有个别住宅交易遇到高评。他介绍，海珠区有一宗50平方米的住宅单位，实际成交总价约45万元，但评估时被评估为50万元，“高评”超过1成。后来经过复议，调低评估价到48万元左右，但还是多交了税。
　　
　　市民熊先生反映，今年他在海珠区卖掉一个车位，成交价1万多元/平方米，增值了一成多，但是评估时评了2万元/平方米，增值超过80%。“我的车位买回来才不到一年，拿到房产证也才三个月，怎么可能增值了八成?但对方解释是按照海珠区当月网签平均价评估的。”熊先生说，经过复议最后虽然调低了评估价，但依然比他的成交价格高。
　　
　　现实：复议手续繁琐难成功
　　
　　按照《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》，若对计税评估价有异议，可以提出异议申请。经认定纳税人的理由正当、证明材料充分，可以按照其申报价格计税，否则对评估计税价格不作调整。
　　
　　此外，若对税务机关作出的异议复核决定仍存在异议，可自行委托有资质的评估机构进行评估，并向税务机关提交评估报告及评估机构反馈意见表。
　　
　　不过中介就指，异议申请手续繁琐，而且很难成功。“90%的申诉都没有用，申诉成功只是降低一点。”中原地产天河区域营业经理说，提出复议的程序很复杂，可能要花一两个月时间，而且复议结果也并不一定是降低到申报的价格。
　　
　　建议：数据样本还需再完善
　　
　　有税务人士坦言，由于商业物业只是按照阳光家缘的平均价核定，评估价的确与实际成交价有较大差距，但评估住宅的存量房计税评估系统采用了更详尽的数据，评估价会更加贴近实际。
　　
　　不过中介人士就认为，不同住宅价格也可能差异很大，“就拿珠江新城的中海观园来说，南座跟北座的门牌就差一个号码，但价格就相差5000元到10000元每平方米。如何断定评估数据准确?评估样本是否足够?”
　　
　　他认为评估系统应该增加评估样本，当出现异议时，应该立即引入第三方评估机构，对交易案例进行评估，而不是仅仅向税局递交资料，由税局自己来判断自己有没有评估错误。
　　
　　

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