《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）即将开始实施，里面很多亮点值得关注。对于我市房屋租赁市场存在的种种“乱象”，一直以来，出租方、租房者、中介、主管部门都颇有微词。《办法》能不能规范房屋租赁行为？各方对《办法》的实施怀有哪些期待？

律师解读

《办法》呈现三大亮点

《商品房屋租赁管理办法》明年2月1日起即将实施，社会各方对《办法》的实施充满了期待。《办法》究竟有哪些亮点？《办法》开始实施后能规范目前我市房屋租赁市场上存在的哪些“乱象”？昨日，记者邀请河南剑源律师事务所的律师姬智对《办法》进行了分析。

“首先，最大的亮点是对分隔出租、群租的限制。”姬智解释说，《办法》规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室也列入了禁租范围。对于房屋租赁市场当中的违规租房行为，最高可处以3万元以下的罚款。

第二个亮点是关于房租管理方面的。《办法》中要求，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。“这应该是《办法》中最受租房者欢迎的一项规定。”姬智表示，《办法》还提出，房屋租赁期间内，因赠与、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效；房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。这些条款，对租房者是一种保护。

第三个亮点是对“二房东”的限制。《办法》中明确规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。“这些条款对转租牟利的‘二房东’作出了限制，有利于进一步规范房屋租赁市场，避免目前房屋租赁市场大量存在的转租纠纷。”姬智说。

房客很纠结

房租到底会不会上涨？

一方面希望《办法》实施后，能限制房东单方面提高房租的行为；另一方面，又担心《办法》对合租、群租行为进行限制，增加租房成本。即将开始实施的《办法》像一把双刃剑，让城市中低收入租房者十分纠结。

小王来焦作上班已有三年时间，这三年间，他一直和同事一起租房居住。三年间，两室一厅的房租由每月300元涨到了600元。“两室一厅的房子四个人合租，以前每月分摊不到100元房租，现在每月得分摊150元。”小王说，房东三年间三次上涨房租，每次租金上涨，他们只能顺从。

《办法》指出，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。小王对此充满了期待。“最起码能限制一下房东的行为吧，我们也不至于那么被动了。”小王说。

可是，《办法》中规定的“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位”，又让小王无比揪心。“这一点应该是在限制合租、群租吧。现在我们四个人合租两室一厅，客厅共用，两个人合住一间卧室，这种租房方式是不是会被禁止？”小王担心，《办法》开始实施后，自己的租房成本会因此而增加不少。

采访中，小王告诉记者，自己每月的收入只有1000多元，除了自己花销，剩不了多少钱。“不够廉租房的申请条件，买房子又不现实，如果每月的房租再增加，真不知道该怎么办。”小王很苦恼。

房东坦言

《办法》是一把双刃剑

市民郑先生在市区拥有三套住房，除了自己居住，其余的两套长年出租。

《办法》规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地主管部门办理房屋租赁登记备案。“房客三天两头换，如果每换一次房客都去备案一次，也有点太麻烦了。”郑先生认为，房屋租赁备案制度没有什么实在意义，备案不备案都是自己说了算。

“房子怎么租，我和房客之间说了算，谁也管不了。”郑先生说，房屋租赁是双方自愿的行为，仅靠一个《办法》很难约束。

对于《办法》中提出的“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位”，郑先生也有自己的看法。“有时候我的房子是以整体租出去的，房客为了降低房租，自己又找来其他人合租，有时候我们去收房租，才发现房子里面住了那么多人。”郑先生说，群租不仅存在安全隐患，还影响周围居民休息，希望《办法》能真正监管到这一点。

房介期待

《办法》能规范房屋租赁市场

“现在的房屋租赁市场乱得很，真该出台相关政策规范一下了。”昨日，市民主路上一家房产中介公司的工作人员李女士说。

李女士举了这样一个例子：今年5月份，一位租房者通过中介公司，以每月400元的价格租了一套房。当时租赁双方没有签合同，只是缴纳了两个月的租金和200元订金。可不到一个月，租客就把房子转租了出去，并一次性收取了半年的房租。房东第三个月上门收房租时才发现换了租客，自己也被骗了。“发现上当后，房东找到中介公司，要求中介公司帮忙找当时的房客，但是中介公司也无能为力。”李女士说，如果当时房东和房客签订了正规的租赁合同，并到房屋租赁主管部门备案，这件事查起来就会容易得多。

“《办法》对房屋租赁当事双方提出了很多规范性条款，应该能对我市的房屋租赁市场起到规范作用。”李女士说，如果《办法》的实施能真正起到作用，对我市的房屋租赁市场和房产中介的发展都将起到促进作用。

主管部门

新政存在执行难度

“目前出台的《办法》只是一个大框架，缺少进一步执行的具体操作细则。”市房产管理中心相关工作人员说。

该工作人员说，《办法》中很多规定指向了目前房屋租赁市场普遍存在的现象，旨在维护居住者的权益，但是这些规定还缺少一些具体的实施办法，还需要各地市根据实际情况研究对待。 

“总体来说，《办法》对房屋租赁行业的发展是非常重要的利好政策。”市房地产交易所租赁科工作人员说， 目前我市房屋租赁市场存在的问题大多数集中在房东的主观方面，之前我市实行的房租租赁备案制度就很少有人主动执行，而备案制度正是监管租住双方的重要依据，如果没有相应的配套细则，《办法》的执行要想达到预计效果并不容易。

采访中，还有业内人士认为，租户为了节省租金选择了合租、群租，房东为了获取高额收益把原有住房分割出租，这些都是安全隐患。要想规范目前的房屋租赁市场，除了出台相关法规进行约束，最重要的还是要加大保障房的建设力度，多建廉租房、公租房，解决中低收入家庭的住房难题。

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