市民买卖二手房不用担心碰到“霸王条款”了。昨天，广州市国土房管局会同市工商局发布了最新版的《房地产中介服务合同示范文本》（下称《中介合同》）和《存量房买卖合同》（下称《买卖合同》），在全市推广使用。

业内人士指出，前者一反业主的口头放盘不签约的习惯，规定业主放盘应保证房产资料属实，出售意愿真实；后者则明确规定在二手房买卖过程中，中介公司最高只能收取买卖双方合共房价3%的中介费，不能胡乱收费。

中介服务

 一反业主口头放盘不签约习惯

记者从一些中介机构了解到，目前很多业主放盘时只提供物业的大概情况，对房产不利情况避而不谈，如面积夸大、存在抵押查封情况等。等买家发现为时已晚，不但白费精力，还可能损失金钱。

 作为业主放盘时与中介公司签订的服务合作协议的《中介合同》，详细列出了出售物业的基本情况、中介和卖方的真实情况、中介服务费给付等重要信息，其中便规定：业主应提供该房地产的权属资料及业主主体资格资料，保证对该房地产拥有完整产权，并保证向中介提供的资料属实，出售意愿表达真实；而中介则应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产，不得故意隐瞒与订立二手房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。

“此举有效地确保了业主及中介公司双方的利益。一反业主的口头放盘不签约的习惯，大大颠覆了业主的惯性。”中原地产市场总监李粤湘表示，新版《中介合同》内最大的优势是，要求业主提供物业的真实情况，使业主无法隐瞒房产不利情况，规避了交易的风险。

 根据新版合同，业主逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向中介公司支付违约金；而中介公司若存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，使业主利益受损，业主有权拒绝支付中介服务费，并要求赔偿损失。

二手房买卖

全部佣金不能超过房价3％

此前广州市对二手房买卖中介费收费标准规定为房价的3%。但这个3%是指买卖单方付费的最高限价，还是买卖双方合共付费的最高限价，有关部门一直没有给出明确答案。有个别中介公司就钻空子，各收取卖双方房价3%的中介费，如一套80万元的房子，赚取的中介费甚至可达4万多元。

对此，《买卖合同》明确规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%―2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。而这个标准是指向房屋买卖双方合计收取的总费用标准。如发现中介机构超标收费的，可致电12358向物价部门反映。
《买卖合同》还清楚地规定了各方责任：如果基于买卖任何一方的违约行为导致合同解除，违约方应代守约方支付中介费，如果守约方已支付的，中介公司不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。此外，买卖双方中，不按本合同约定导致交易失败的当事方应当向另一方支付房价10%的违约金。

很多时候买家购房是为了子女入学，若原户主迟迟不肯将户口迁出，新业主又未能将户口迁入，将会影响新业主的子女入学办理。有专家认为，如果原业主未将户口于规定时间前迁出，《买卖合同》并未列明有何处罚，应该完善。