●园区地产
　　
　　工业用地易“变性”
　　
　　或致恶性发展
　　
　　
　　说起园区地产，其实并不新鲜。最早的园区地产可以追溯到改革开放初期，成立于1979年，由交通部属下香港招商局开发的深圳蛇口工业区，可以说是国内此类地产的鼻祖。这种工业园区的成功随后被普遍复制到大江南北，成为地方政府拉动本地经济的重要手段。
　　
　　早期的园区地产，还只是处于粗放型工业厂房的建设层次，环境艰苦、配套不完善，仅仅是给入驻企业提供一个“厂”而已。发展至今，园区地产的环境、配套和服务得到了重视，此时，可视作传统工业地产2.0版本的园区地产登上舞台。
　　
　　中国不动产研究中心(CRRC)研究报告则显示，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向园区建设开发，并且趋向于成熟。
　　
　　以深圳为例，从2010年开始，该市启动了大规模的城市更新，催生了众多新兴的产业园区项目，如深业赛格日立工业区、雅宝工业区、笋岗―清水河物流园、坂田第一工业区、横岗128工业区、平湖工业区等。如今，随着深业集团创新产业总部基地、星河雅宝高新科技园区、笋岗国际物流总部基地、深业泰富汽车物流园等新一代园区地产的陆续亮相，深圳的园区地产正遭遇热炒。
　　
　　中国房地产学会副会长陈国强认为，与常规住宅项目相比，园区地产至少有四个方面的利润增长点：一是城市基础设施开发建设利润；二是在土地一级开发利润以及土地转让的收益；三是房地产开发和销售的利润；四是园区地产后期的运营管理所带来的利润。“一般来说，工业地产的投资回报率一般为8%至12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。”
　　
　　相比住宅项目，工业地产的地价处于“价格洼地”，同时政府的支持以及政策的青睐，成为助力园区地产兴旺发展的三大推手。然而，CRRC报告直指，目前园区开发“重房产、轻产业”的现象不可忽视。同时，以园区地产为名的投机现象的出现，或成为园区地产发展的最大隐忧。
　　
　　一位不愿具名的开发商代表表示，虽然园区地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对开发商也形成了较高的门槛。但工业用地性质的灵活性是此类模式受宠的原因之一。由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。
　　
　　●文化创意地产
　　
　　95%文创园
　　
　　“挂羊头卖狗肉”
　　
　　在多数地产项目仍倾向于强化功能和扩大规模时，时髦又有个性的文创地产模式正在展现着它的巨大商机。但在文创地产项目里，究竟有多少文化创意的内容，值得深思。
　　
　　据中国文化创意产业网统计，截至今年4月21日，全国已建成文化创意产业园区共计1216个，其中，广东以118个创意园区数量领跑全国。该网分析，文创产业园区密集的多寡，与商业地产走势重合度较高，同时，文化产业园区发展与地方经济发展水平紧密相关。
　　
　　国务院发展研究中心研究员、中国社会科学院研究生院教授朱荣林曾在公开场合指出，由于功能定位的随意性和主观性，国内文化创意产业园区在建设过程普遍存在三种“混同”现象：将文化创意产业园区建设混同于普通的经济技术开发区；将文化创意产业园建设混同于房地产开发；将文化创意产业园区混同于旅馆餐饮区。
　　
　　“全国上万家文化创意产业园95%‘挂羊头卖狗肉’。”北京大学文化产业研究院发布的《2012中国文化产业年度发展报告》(下简称《报告》)点明文创地产乱象。
　　
　　《报告》称，按照文化部的规划，“十二五”时期，国家级文化产业示范园区原则上控制在10家左右。截至今年2月，文化部已先后命名了6家国家级文化产业示范园区、204家国家文化产业示范基地以及4家国家级文化产业试验园区，数量惊人。
　　
　　最近5年，深圳的文创产业增加值以年均20%以上的速度增长，文创产业园区业已成为深圳的文化发展利器之一，粗略统计，有近50家文创园区和基地遍布在深圳各个角落。
　　
　　虽然深圳的文创地产看上去很美，但实际上暗流涌动。文博会期间，一位不愿具名的资深设计师告诉记者，目前在深圳，有一部分文创项目就是打着“创意产业”的旗号，实际上就是开发商在囤地。
　　
　　“真正形成产业集群的文创园只有数得出的那几家，其他的不是卖服装就是卖茶叶，不是靠租金收入维持运营就是靠政府补贴。每年就利用文博会的机会，捞金一把。”该设计师分析，文创地产可视作各方利益诉求的集合体，“政府要政绩，文创企业要资金扶持，开发商要囤地”。
　　
　　《报告》认为，现阶段，遍地开花的文创地产项目存有“虚火”。造成混乱局面的关键在于缺乏行业准入门槛，同时全国没有形成统一政策束缚。文创地产本意是好的，但近几年来“大跃进式”的发展偏离了正常运行的轨道。有量无质的现状正在形成文创地产的泡沫，行业潜在风险也正在积聚。
　　
　　万科高层透露，如果仅靠开发商自持项目的话，资金沉淀周期和投资回报期都较长。实际上，万科并不具备养老地产的开发运营经验，就目前而言，万科所需要做的是在现有的市场环境中思考养老地产的业务模式，通过项目的试点培养自身在这一领域的专业能力。

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