商业地产投资畅旺，泥沙俱下鱼龙混杂

房贷新政实施以来，商业地产投资当旺，颇有一番这边风景独好的气象。市场人士表示，最近多了不少以往只做住宅投资的人士来咨询，他们都跃跃欲试想入市。据记者了解，商业地产投资与住宅投资区别较大，投资者一不留神捡个“笋”盘，其实是“损”盘。为此，记者总结四大商业地产投资陷阱，请商业地产专家逐一指点迷津。

投资商铺：“陷阱”花样多 入市需谨慎

商铺投资“花款”多，投资者要警惕的陷阱与要熟悉的门道也很多。

高额返租：

美联物业商铺部吴锋表示，由于租金有保证或可以直接在成交价中扣减，对小投资者吸引力非常大，故此返租式商铺销售一直没有断过。返租一般有两种方式，一是开发商在一定年限内为小业主返还约定租金，另一种是把一定期限内的租金一次性在总价内扣减。

投资贴士：吴锋与合富置业专业人士都建议采取第二种方式最稳当，将租金在售价里抵扣可以一步到位，把发展商的优惠真真正正地体现在售价里，对于买家来讲是最保障的，对于发展商来说也是实力的体现。买家有信心，买卖双方都放心。

分割产权商场铺位：

地产人士一致不建议初涉商业地产的投资者沾手这种投资，他们明白地告诉记者：“做得旺，经营者何必需要把生金蛋的母鸡给人？”在广州来说，曾经或正在进行商铺分割出售的商场大多做不旺，中华广场算是一个特例，连正佳广场M层都依旧做得不温不火。

投资贴士：产权分散会影响卖场的人气。合富置业专业人士建议，由一开始规划时就要明确卖场的经营项目，统一包装，如现时有一些发展商，会在卖铺时就要同买家确认商场统一的经营范围，然后交由包租公司统一管理，形成统一的模式，做到成行成市，这样商场的发展会比较有前景。否则，商场经营项目杂乱无章，会影响整个卖场人气，吸引不到人潮。

出证难：

据记者了解，部分卖散产权的批发市场或商场除了场子做不旺的问题外，还受出证难困扰，如新中国大厦、万菱广场、中旅商业城、名盛大厦、广百新翼负一层等。

投资贴士：合富置业专业人士表示，以前有部分商场会出现无法出证的情况，一般涉及开发商“走佬”、债务纠纷等原因。近两年开始，无法出证的情况会减少。现时广州市房管局对商业地产也实行预售制度，价款要进入专控账户，故此很少会有无法出证的情况。投资者可以到“阳光家缘”网站查看一手铺位和写字楼的具体信息。

遭遇“铺托”：

一名投资者曾经购买黄埔大道一个商铺，当时经营者表示租金如何高，后来投资者接手后却发现租金远低于经营者所言的数目。

投资贴士：中原工商铺罗思源表示，低租区域一般比较多洗车档或杂货铺，这些业态只能承受低廉租价。商铺投资者一定不能偏听偏信，一定要到现场“眼见为实”，而且要看周边业态组合是否丰富多样，若是单一业态而周边又不是专业市场，投资者一定要警惕。

投资写字楼：买得起还要养得起

媒体前不久曾经报道过一个投资者购买写字楼后，空置期每月竟要交25元/m2的管理费“呻笨”。中原工商铺总监罗思源表示，持有物业有成本，投资者入市之前要想清楚。写字楼物业管理水平与写字楼地段、硬件配套和区域前景并列为写字楼价值的4个重要参考指标，甲级写字楼每月管理费25元/m2以上，乙级写字楼每月管理费为15~20元/m2，不装中央空调的写字楼每月管理费约为15元/m2。

据了解，写字楼物管公司由写字楼业主委员会统一聘请，业委会一般由大业主(开发商依然持有较大份额)话事，小业主负担空租期管理费吃不消也很难改变苦况。罗思源表示，一些大业主出租写字楼会以送管理费来争取写字楼租户，小业主则很“均真”，租赁合同都会列明“管理费由使用者负担”，毕竟对于小业主来说，每个月管理费支出不是一个小数目。

投资贴士：罗思源建议投资者入市最好以区域现状来选择投资区域，如环市东、体育中心周边这两个成熟的商业区，写字楼出租率在90%~95%之间。新兴区域如珠江新城空置率在30%以上，投资者入市需考虑持有成本。

经营权投资：旺场不一定有保证

据了解，目前在火车站和中大布匹市场附近也有不涉及产权的经营权投资，即投资者一次性支付铺位若干年的经营权，再转租他人从中获利。有的投资者眼见市场畅旺，不惜再从一手投资者手上再加价获得铺位经营权，变相“租上租”。美联物业吴锋表示，这类批发市场与产权分散无法做旺的零售商场不一样，市场的畅旺是看得见的，但投资者购买一手或二手经营权，投入几十万元乃至几百万元只获得几十平方米的经营面积，市场一旦发生变化或经营公司“出事”，经营权投资变得毫无保障。

投资贴士：投资达人程女士在火车站投资多个服装批发铺位的经营权，她说虽然铺位没有产权保证，但她从事服装批发多年，非常清楚批发场铺位经营，因此她不担心投资没保障。不过她提醒投资者，批发铺位租金高，空租一天都损失很大，为此她依然从事服装批发，手中的铺位一旦空租，她可以立即组成一支开铺“游击队”，一天时间就把空租的铺位填满。据记者了解，不少商场或批发市场对业户准时营业要求非常高，关铺一天都要罚钱，故此投资者投资商场或批发市场经营权，也要把空租期如何经营的问题考虑进去。