1

　　今年GDP增速不设目标（去年为6-6.5%）

　　城镇新增就业900万人以上（去年为1100万）

　　城镇调查失业率6%左右（去年为5.5%）

　　居民消费价格3.5%左右（去年为3%）

　　GDP增速目标并未提及，这是历年来的首次，这其实是好事。在全球疫情和贸易形势远未明晰的当下，制定刚性的政策标准，一旦不达预期，反而容易引发大家对前景的信心。

　　与其敲定数据，不如实事求是，让市场提前做好预期管理。这样如果顺利度过疫情难关，经济企稳，GDP大幅反弹，反而能起到更好的信心提振作用。

　　今年失业率加大是不可避免的了。4月全国城镇调查失业率为6%，其中16到24岁人口失业率则高达13.8%。

　　那么今年失业率会不会影响楼市呢？不会。没有思维逻辑的人，第一直觉是受疫情影响，失业率增高，楼价一定跌。

　　其实真实世界的事情，并不是线性推理就能简单得出结论的。今年疫情的确拉高了失业率，但是失业的人，往往是那些刚刚毕业的学生又或者是混了几年社会没有核心能力的人。这些人本来就不是购房的准人群，他们失业并不能直接不影响房价，因为房价是由有购买力的有钱人决定的。

　　举个例子吧，高考的时候，清华北大的录取分数线是由全省的尖子生决定的，学渣不能决定清华北大的录取分数。总不能说那一年学渣没考好，清华北大的录取分数就会下降吧？

　　我们再看看深圳就知道了，疫情之下，很多刚毕业一两年的人失业，急得团团转，但是他们对深圳的房价没有任何影响，过完春节，深圳的房价照样蹭蹭往上涨。

　　记住，富人是不会失业的，他们才是支撑房价的人。

　　那么什么样的失业情况才会真正影响楼市呢？对，持续、大面积的失业，才会真正影响楼市，因为那个时候已经出现经济恶化了，整个社会各行各业都会受到影响，而不仅仅是楼市。

　　目前我们出现了这种失业情况吗？没有，疫情发生三个月，中国基本就把它扑灭了，现在社会已经在有序的恢复之中，中国经济并未见到不断恶化的迹象，所以我们对楼市很有信心。

　　2

　　今年稳健的货币政策将更加灵活适度，综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量（M2）和社会融资规模增速明显高于去年。

　　CPI预期比去年高出0.5%，且今年不再像去年那样强调「宏观杠杆率」，结合当下的货币和财政政策，今年政府对于杠杆率的容忍度将会提高，也就是政府会加大放水力度，且集中在下半年放，大家准备好水桶。

　　结合过去几年的数据来看更清晰：

　　2015年M2增速13.3%

　　2016年M2增速11.3%

　　2017年M2增速8.2%

　　2018年M2增速8.1%

　　2019年M2增速8.7%

　　中国真正的去杠杆周期是2015-2018年，M2一路下降，但到了2019年，拐点出现，从M2从8.1%升为8.7%，高层表示今年的M2增速又要「明显高于去年」，所以今年的M2增速估计会更高。一听到高层这么说，吓了我一跳，赶紧摁紧了口袋的六毛钱硬币，生怕它缩水。

　　3

　　今年积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，扩大赤字范围。

　　对比下过去几年的数据：

　　2015年赤字率2.5%，赤字规模1.62万亿

　　2016年赤字率3.2%，赤字规模2.18万亿

　　2017年赤字率3.0%，赤字规模2.38万亿

　　2018年赤字率2.6%，赤字规模2.38万亿

　　2019年赤字率2.8%，赤字规模2.76万亿

　　今年财政赤字预计3.76万亿，其中中央财政赤字1.83万亿，地方财政赤字2.93万亿。另外，再发行地方专项债3.75万亿，铁路基建投资1000亿，中央预算内投资6000亿，计算一下，今年赤字+发债+投资的资金至少8万亿。2008年我们有四万亿，2020年我们有8万亿，中国人不差钱。

　　1.深入推进新型城镇化。

　　发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　此次报告并未提及「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，但在M2放量的背景下，聪明的钱自会选择合适的去处。

　　可以预见，房产将成为今年货币放水之下，最好的避险资产。在此种情况下，最终决定胜负的是你是在高层放水之前买房，还是放水之后买房，现在是你跟国家赛跑的时候。

　　房住不炒是2016年底在中央经济工作会议上提出来的，到现在已经3年多，每年都提，但是房住不炒，不等于房住不涨。

　　昨天有朋友问：现在高层强调房子是用来住的，不是用来炒的，还适不适合买房啊？

　　我听了回答他说：政府什么时候鼓励大家炒房？你说得好像过去政府就鼓励大家炒房一样，都200斤的人了，还没一点政治觉悟！

　　我们认为自住的刚需不要参与投机，犹豫一刻就踏空，房价涨上去了，可能连首付都不够了，还不如早买，摁死住五年、十年不怕它不涨。

　　及时买房，住个几年，房子自然的升值令您有机会往上置换就应该心满意足了，别老是想着赚走楼市的最后一个铜板。

　　那么投资买哪里有机会呢？

　　今年高层强调了新型城镇化，新基建的大量资金投入会带动一批新兴城市吃到红利，同时结合西部大开发战略，今年建议重点关注下成都、重庆和西安。她们是中国内陆的经济重镇，也是新的增长极。

　　几天前，中央发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，里面也提到了：

　　*加快川藏铁路、沿江高铁、西（宁）成（都）铁路等重大工程规划建设。

　　*研究按程序设立成都国际铁路港经济开发区。

　　*支持重庆、四川、陕西发挥综合优势，打造内陆开放高地和开发开放枢纽。

　　成渝经济圈经济发展势头强劲，今年第一季度，重庆GDP为4987.66亿元，成都为3845.57亿元，超过苏州、杭州，次于广州，排在第五、六位。

　　未来，在区域经济一体化、强省会的战略背景下，成都和重庆极有可能成为中西部龙头，向长三角、大湾区、京津冀看齐。

　　2.结束棚改，加速旧改

　　根据国家去年的统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民上亿人。今年的政府工作报告提到，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，相当于1/4的量。

　　旧改涉及的资金有多大呢？国务院参事仇保兴之前说过，旧改投资总额可能高达4万亿元。这些资金会用在“加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”方面，拉动内需。

　　在此意义上，老破小社区迎来了前所未有的改造契机，其价值必须重估。不过，政府的资金是有限的，很难做到雨露均沾，实践中具体改造谁，肯定会有个优先级。

　　所以如果要购买“老破旧”物业，一定要记住这几个原则：

　　必须是大城市

　　没有级差的城市，老破旧没有春天，只有房价足够贵，人们资金资金衰竭了，才会去考虑老破旧。所以三四线城市的老破旧尽量不要碰。

　　必须是核心地段

　　因为核心地段往往象征着城市形象，政府为了政绩工程和城市观感，会优先拨款给这些老旧小区进行翻新改造。

　　品质不能太差

　　老破旧参差不齐，一定要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司管理的小区，品相太差的不能要。

　　最好是带学位的老破旧

　　只要有名校学位，这套房一切缺点都能让家长接受。有时带学位的老破旧，甚至比没学位的新房还要贵。

　　“老破旧”是一个小众市场，如果资金足够，宁愿买电梯两房新房，也不要买老破旧楼梯三房，因为小众市场的流通性是很差的。

　　最后总结一下政府报告，给大家几个建议：

　　1、从疫情结束起算，180天左右，房价会出现上涨趋势。（现在已经过去了30天左右）

　　2、今年不是四万亿，是八万亿，高层放水集中在下半年，提前准备房票、贷款名额。

　　3、今年刚需买房不要犹豫，及早下手。在中国买房，买贵都不怕，买贵总比踏空好。

　　4、投资多关注一下成都、重庆、西安。尤其重庆，今年重庆购房政策宽松加上主城区扩容，大量的基建资金投入，目前正处于大涨的前夕，再晚6个月笋盘基本被扫空，现在是本地刚需和外地投资者抢时间的紧张时刻，早买一个月多赚十几万。

　　5、有可能加装电梯或带学位的老破旧，可以考虑买入，但要认真选盘。

　　每一次行情启动的时候，都是大多数人不看好的时候，或者说是大多数人都不行动的时候。当然，在这个时候，大多数人都还没有准备好，所以赚钱机会就这样错过了。

　　长远来看房子肯定是涨的，这基本是共识，每隔几年我们都感叹房价到顶了，不吃不喝多少年也买不起房，但几年之后随着收入的上涨、经济的变化、货币的贬值等等，我们会发现房价还是依然往上涨到我们想不到的新高度。