核心提示：

　　坚持规划引导，有序发展房地产业，加快构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系，支持机构化、规模化租赁企业发展。坚持住房的居住属性，严禁投机炒房

　　昨天河南省第十二届人民代表大会第七次会议开幕，省长陈润儿作政府工作报告，在这份最具权威的几万字的总结前瞻性报告中，很多表述都涉及房地产的发展逻辑，它给我们透漏了什么密码?

　　总结2016展望2017

　　总结

　　报告预计2016年全省生产总值增长8%，一般公共预算收入增长8%，经济总量有望迈上4万亿元新台阶。

　　因城施策调控房地产市场，商品房销售面积增长32.1%，去化周期缩短至14.1个月，郑州房地产价格过快上涨势头得到遏制。

　　2016年，我省新型城镇化稳步推进。完善城乡规划体系，中原城市群发展规划获批，国家明确支持郑州建设国家中心城市。

　　展望

　　今年经济社会发展主要预期目标是生产总值增长7.5%以上，一般公共预算收入增长7.5%，全社会固定资产投资增长12%左右，社会消费品零售总额增长11%左右，进出口总值保持稳定，城乡居民收入增长7.5%以上，居民消费价格涨幅3%左右。

　　推动建设8000个重大项目，力争全年完成投资1.8万亿元。

　　看点

　　1.2016年国家设定的GDP预期增速在6.5%-7%之间，而我们实现了8%的增长，经济总量有望迈上4万亿元新台阶，因为我们底子薄，总要跑赢国家平均水平。今年我省的GDP增速设定在7.5%以上，比去年低，可见，经济形势并不乐观。

　　2.河南商品房去化周期缩短至14.1个月，而根据几天前，河南省住房城乡建设工作会议公布的数据，截至2016年12月底，郑州市区商住房累计库存500.63万平方米，按照2016年平均月销量测算，去化周期仅为3.5个月。可见，我省的商品房库存压力主要还在地市以及县城等三四线城市。

　　3.力争今年全年完成投资1.8万亿元，去年，预计全省完成房地产开发投资共5900亿元，如果穿越时空跨年对比的话，房地产投资占1/3左右，依然是支柱产业，中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。

　　中原城市群建设咋建设

　　报告指出，认真实施中原城市群发展规划，加快打造具有较强竞争力和影响力的国家级城市群。加快编制全省城镇体系规划，构建多极支撑、大小结合的城镇格局。

　　支持郑州建设国家中心城市，推进郑汴一体化深度发展，推动郑州大都市区建设。

　　出台支持洛阳发展的政策措施，提升洛阳中原城市群副中心城市地位，打造带动全省发展新的增长极。依托“米”字形综合交通运输通道，优化城市空间布局。

　　2017年，河南将大力发展先进制造业，着力调高技术水平、调强制造能力、调优产业结构、调长产业链条，壮大装备制造、食品制造、新型材料制造、电子制造、汽车制造等五大主导产业;大力推进技术改造，建设一批智能支持郑州、洛阳、新乡三市联合创建中国制造2025城市试点示范。工厂和车间，支持郑州、洛阳、新乡三市联合创建中国制造2025城市试点示范。

　　看点

　　1.中原城市群，郑州是龙头，万千宠爱于一身，这是肯定的，大家都知道。省住建厅的数据显示，2016年郑州市区商住房卖了1721.61万平方米，比2015年多卖643.27万平方米，增幅达到59.65%，接近六成，而不久前召开的郑州市委经济工作会议则指出，今年全市城镇化率将提高到71%。

　　2.郑汴洛，身披自贸区光环，郑汴一体化深度发展，白沙、绿博组团风光依旧;洛阳地位会有提升，将提升洛阳中原城市群副中心城市地位，要知道，河南一直是单核城市，洛阳也该成长了。

　　3.郑洛新，身披国家自主创新示范区光环，此次又将联合创建中国制造2025城市试点示范，在国家引导经济发展避虚向实的大战略下，肯定会得到很多政策方面的支持，注意，这里还有洛阳。

　　4.有必要再普及一下郑州大都市区这个概念，《中原城市群发展规划》提出的郑州大都市区囊括了开封、新乡、焦作、许昌四市。这个跨市域范围内的大都市区面积接近1.5万平方公里，人口超过1800万人，显然，开封、新乡的地位可能更重一些。

　　5.关于地市级城市，省发改委主任刘伟今天上午又透露了一个信号：将推进安阳、商丘、南阳等区域中心城市建设。国家正在组织编制的全国城镇体系规划，我省洛阳、安阳、商丘、南阳有望列为全国性区域中心城市，下一步要加快提升4市辐射带动功能，建设成为带动区域发展的中心。

　　新型城镇化建设咋布局?

　　报告指出，2016年，河南常住人口城镇化率48.5%，提高1.65个百分点。

　　今年将积极推进农业转移人口市民化。建立农业转移人口市民化激励机制，用好城镇建设用地增加与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，争取新增农业转移人口160万人以上，城镇新增就业110万人以上，常住人口城镇化率提高1.6个百分点左右，出台有效措施，加快北部跨区域协同发展示范区、东部承接产业转移示范区、西部转型创新发展示范区、南部高效生态经济示范区建设。

　　看点

　　1.河南常住人口城镇化率48.5%，预计今年将达到50.1%，国家统计局最新的数据还没出来，2015年中国城镇化率为56.1%，相比而言，河南还有很大的空间，加上河南的人口基数大，后劲还很大。

　　2.争取新增农业转移人口160万人以上，按3、4口之家计算，是50万户左右，按每户100平方米住宅计算，能消化5000万方的房地产体量。而据省住建厅几天前公布的数据，全省商品房累计可售面积1.16亿平方米，可见，库存压力依旧存在，主要是三四线城市。

　　房地产市场咋调控?

　　报告提出，要促进房地产市场平稳健康发展。

　　坚持规划引导，有序发展房地产业，加快构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系，支持机构化、规模化租赁企业发展。坚持住房的居住属性，严禁投机炒房，加强舆论正面引导，稳定市场预期。强化郑州房地产市场调控，增加市场供给，控制房价上涨。

　　做好棚户区改造工作，今年新开工42万套、基本建成30万套，货币化安置率达到50%以上。

　　看点

　　1.河南版的2017年房地产调性，不过是国家对房地产定调的重申与强调。

　　2.可以概括为16个字：强化调控、增加供给、抑制上涨、严禁炒房。

　　3.如果再加几句，就是鼓励开发商持有，发展租赁企业，这显然是租房者的福音。

　　4.别忘了第一句话：要促进房地产市场平稳健康发展。

　　5.今年楼市怎么调控?省住房和城乡建设厅厅长裴志扬在今天上午在回答记者提问时直言，2017年，郑州控制房价任务艰巨。第一是加强部门联动，对郑州房地产市场的运行规律、市场投放量监测分析。第二是加快保障，通过增加供地，加快在建工程的建设，来提高市场的供应，以抑制房价。第三就是继续加强在金融领域采取比较有利的措施。

　　最后，他还表示，他们还要加大对市场的监管，特别是一些房地产商可能会捂盘等不规范行为，包括预售，破坏预售政策，他也希望媒体加强对这些行为的监督，发现一起曝光一起，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，把住房回归到正常居住属性，确保其健康发展。

　　结语

　　1.政策只是看起来很严厉，但政策不是房价走势的关键，2017年，降温是大概率事件，别指望“大涨”，也别指望“大落”。

　　2.增加市场供给，应该也有土地方面的意味。

　　3.三四线城市房地产仍旧不好过，从政策上来看，郑汴洛新，可能会是河南房地产的四小龙，当然，房地产不能只看政策。

　　4.房地产的大周期尚未结束，不管是开发商还是购房者，回归理性，是首要原则。

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