近两年来，尽管从中央到地方对小产权房的“追打”之声不绝于耳，但是，各种面目的小产权房仍然不断地粉墨登场，如何处置这些每天都在生长变大的住宅，正成为人们所注目的焦点。

看着一年比一年高的房价，在山阳商城做生意的王先生的买房计划一直在推迟。去年４月份，一位朋友给他介绍了苏蔺小区。虽然小区位置偏了一点，但是800元１平方米的价格确实吸引人。想想市区的房价大都已经三四千元１平方米了，两口子一商量，虽然明知房子是小产权房，还是签了购房协议缴钱订了一套。

按照协议要求，房子6月份交钥匙，但是到了12月初，钥匙还没有拿到手。一家人多次找到小区讨说法，小区的人总说“快了，快了。”

在我市，像苏蔺小区等小产权房不少。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。

据业内人士介绍，小产权房往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

小产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

购买小产权房会是有许多风险的，河南剑源律师事务所副主任姬智说，第一，存在法律风险。由于小产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。第二是政策风险。市民在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。第三是开发建设的监管同样存在缺位。开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。第四是购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

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