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买卖小产权房有什么风险?

2018-05-17 08:34:22 来源:房天下 点击:

摘要:什么叫小产权房?小产权房是什么意思?买卖小产权房有哪些风险?很多人对小产权房的概念很模糊,也不知道买小产权房应该注意些什么,现在就让我们一起来学习下,以便大家以后买房对这些内容不困扰。

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 一、什么是小产权房?

  小产权房又叫乡产权房,并不是法律意义上的概念,而是一种约定俗成的名称。一般来讲,小产权房是指在中国农村和城市郊区,由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋,或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。
  小产权房子没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局没有备案,也就是说,小产权房不具有严格法律意义上的产权所有,其交易一旦产生纠纷,不受法律保护。
  我们平时买卖的普通商品房属于“大产权房”,这种房子是有国家发的房产证,能进行买卖交易,一般分为70年产权、50年产权以及40年产权。
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  二、小产权房有哪些分类?
  小产权房一般分为两类。
  1.农民宅基地上建成的用于销售的房子。
  在集体建设用地上建成的房屋,即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑。
  此类房子能否购买和转让?
  根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的承认与保护,也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续。
  也就是说,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部转让和置换。
  2.在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。
  在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的房屋,违反《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业的建设。
  因此,此类房子属于非法的房产,是不能进行购买和转让的。
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  三、购买小产权房有什么风险?
  小产权房,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》,即宅基地证。不能像“大产权”的房子一样抵押、流转上市,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
  无法办理贷款
  小产权房因为没有房产证,没有经过备案,因此无法申请贷款,只能一次性或分期付款。同时未来也不能拿房子去银行作抵押,这在无形中加大了购房人的资金压力,增加购房风险。
  购房合同缺少法律支持
  小产权房的买卖交易中,双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,是缺少法律支持的。
  面临被拆除的风险
  属于违法用地、违法建设的小产权房如果遇到国家征地或者拆迁的情形,将面临依法被拆除的危险性,而且购房者的利益很难得到法律的有效保护。
  房屋质量等问题得不到保障
  小产权房不受到法律的认可,没有在房管部门备案,且不在政府机构的监管范围内,因此,在房屋使用过程中,当遇到房屋质量问题以及附属配套设施问题时,是得不到有效的保障。
  小产权房没有合法有效的产权证,其买卖行为也不受法律的认可与保护,购房者一定不可贪图价格低而购买。
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