国务院法制办29日在其网站上公布征求意见稿全文，共五章四十一条，对适用范围、征收程序、征收补偿、关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题予以了明确规定。

　　各界人士可以在2月12日前，登录“中国政府法制信息网”提出意见。或者通过信函方式将意见寄至：北京市1750信箱（邮政编码：100017），并请在信封上注明“国有土地上房屋征收与补偿条例征求意见”字样，也可以通过电子邮件方式发送至：fwzs＠chinalaw.gov.cn。

　　解读

　　新规十大要点

　　1 首次界定七大公共利益

　　征求意见稿规定，为了公共利益需要才可拆迁。征求意见稿首次对“公共利益”进行界定，包括以下七种情况：

　　●国防设施建设；

　　●国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业；

　　●国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；

　　●由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等；

　　●由政府组织实施的危旧房改造；

　　●国家机关办公用房建设的需要；

　　●法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

　　这意味着，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将退出历史舞台。

　　2 政府成为唯一补偿主体

　　征求意见稿规定，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。

　　按照过去的制度设计，政府在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而开发商往往尽可能压缩拆迁补偿标准，且把拆迁负担转嫁到房价里。拆迁矛盾一度不断升级。

　　3 征收房屋必须两次公告

　　征求意见稿规定，政府应当将房屋征收目的、征收范围、实施时间等事项予以公告；将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。

　　征求意见稿突出强调了被征收人的知情权、参与权等。

　　4 强制搬迁前先予以补偿

　　征求意见稿规定，实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予以货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。

　　被征收人对政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

　　这是一个新规定，突破了只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。

　　征收者与被征收者在征收阶段产生的争议，通常因是否属于“公共利益”而起。过去，政府既是运动员也是裁判员，每每让被征收人感到缺乏平等的说理平台。

　　5 九成居民同意方可迁建

　　征求意见稿规定，90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，政府方可作出房屋征收决定。

　　征求意见稿还规定，危旧房改造补偿方案在报政府批准前，还应征得三分之二以上被征收人的同意；危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。

　　此前，一些地方政府打着危旧房改造的旗号，与开发商联手行强拆之实。

　　6 补偿金不得低于市场价

　　征求意见稿规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　被征收房屋的评估价格，由具有资质的房地产价格评估机构确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

　　房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。评估机构出具虚假或重大差错的估价报告的，将面临警告、吊销资质、追究刑责等制裁。

　　7 尊重补偿方式多样选择

　　征求意见稿规定，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

　　因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择补偿方式。

　　8 野蛮暴力拆迁可追刑责

　　征求意见稿规定，房屋征收部门及其委托单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

　　违反上述规定，不仅要赔偿损失，对主管人员和其他责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　9 拆除违法建筑不予补偿

　　征求意见稿规定，对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

　　10 商业拆迁强调自愿公平

　　征求意见稿附则规定，非因“公共利益”实施的拆迁，按照自愿公平的原则订立补偿协议。建设单位、拆迁单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

　　非“公共利益”拆迁是民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。政府对商业拆迁进行监督管理。据新华社、《法制日报》

　　分析

　　四大问题待解

　　公平补偿如何实现

　　中国人民大学法学院副院长王轶认为，货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素来确定，这种看似合理的原则在实践中将会有很大的操作空间。他建议，可以参照天津市和山东省的相关规定，拆迁房屋按照同样地段商品房的销售价格进行补偿。

　　旧房危房能否并列

　　七大“公共利益”中，旧房改造在列。在国务院法制办组织的座谈会上，不少学者坚持不能把旧房和危房并列作为公共利益认定范围，“旧房不是危房，它的存在并没有妨碍不特定第三人的合法权益。”

　　北京律师王才亮表示，拆迁引发矛盾的根源之一，就是对“公共利益”范围的过度扩张，很多地方政府以“旧城改造”的名义“经营城市”。

　　规范征收违章建筑

　　针对征求意见稿中“违章（法）建筑不予补偿”的规定，王才亮认为不宜“一刀切”，特别是在政府自身掌握“违章（法）”认定权的情况下，应将违章（法）建筑纳入《行政处罚法》范围，规范征收行为。

　　商业拆迁存在漏洞

　　王轶对“不因公共利益的需要进行的拆迁属于协议拆迁，报行政机关――房屋征收部门批准”提出质疑。他说，“拆迁人拿到拆迁许可证，和被拆迁人协商订立补偿安置协议。一旦达不成协议，拆迁人可以申请行政机关做出强制拆迁裁决。这明显不是把协议拆迁当成民事买卖对待。” 据《中国青年报

　　面对新规武汉出现三种表情

　　职能部门：缄默

　　“房屋征收太敏感”

　　听说记者的采访题目，省住房和城乡建设厅房产处有关负责人立即说：“这个事太敏感，不便接受采访。”

　　记者又与武汉市国土资源和规划局联系，相关部门负责人说，按惯例，市政府法制办可能会召集相关部门、各区政府专门开一个会，征求对该条例的修改意见。届时该局会经过认真研究，拿出一份书面意见，以局里的名义报给市政府法制办。在此之前，该局不会随便对新闻媒体发表意见。

　　建设单位：感叹

　　“拆迁门槛提高了”

　　武汉地产集团负责武汉众多重大市政项目的建设，该集团有关部门负责人说，看了征求意见稿全文，一个突出的感受是以后拆迁的门槛又变高了。

　　他说，拆迁户更多的是站在自己的利益角度上考虑问题，提出的利益诉求很难百分百地满足，拆迁要想获得那么高比例的人同意真是很难。另外，有些拆迁户很善于鼓动，在其影响下，别的拆迁户就算内心同意了也不敢表露出来，这也会影响拆迁的支持率。

　　这位负责人还说，有些项目是公共利益、商业开发兼而有之的，这些项目的房屋拆迁究竟该如何操作，征求意见稿也没有明确，希望能完善。

　　被征收者：期盼

　　“条例订得再细些”

　　昨日下午记者来到武重宿舍，一群拆迁户正在一起议论《房屋征收补偿条例》，他们希望条例订得再细些。

　　一位拆迁户说：“武重宿舍区处在市中心位置，他们征收方却只按一平方米5000元的价格给我们货币补偿，这个价格我们无法买房。”这位拆迁户说，武重宿舍周边的房地产价格已经达到每平方米8000-14000元。

　　记者梅军实习生黄啸

　　声音

　　潘石屹：开发商成本上升

　　SOHO中国董事长潘石屹认为：新拆迁条例对房地产开发商有较大影响，可能会导致开发成本上升。

　　他表示，新规可能会导致土地供应量减少，价格自然提高，开发商的成本就会上升。

　　据《法制晚报》

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