专家建议：补偿价按同地段商品房评估，进一步规范商业拆迁

一桩桩惨烈的中国式拆迁悲剧发生，令国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。从此次公布的房屋征收与补偿条例征求意见稿中，人们可以看到，新条例的立法理念与设计思路，充分彰显“维护‘公共利益’，保障被征收人的合法权益”的鲜明特色，并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间，力求达到双赢平衡。

部门反应

南京市拆迁办：

我们正在学习意见稿

2008年1月份，在南京市房产部门公布的“三年住房保障规划”中，提出“为了改善危旧房片区困难群众的居住条件，计划到2010年底，南京将用3年时间基本完成全市重点危旧房片区的改造任务，江南八区危旧房总面积约300万平方米”。

有房产专家认为，300万平方米的“危旧房改造”就意味着有3―4万户的居民要“二次换房”，这部分人群动用了一定比例的拆迁安置房，让政府承受了双重压力：既要拆、又要安置。

意见稿出台之后，南京市拆迁办昨天已经召开内部的工作会议，对意见稿进行了“提前学习”。

南京市房产局：

已实行多种补偿模式

此次意见稿规定“补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式；被征收人可以选择补偿方式。”南京市房产局相关人士透露说，南京现行的拆迁补偿方式已经执行了“市场+保障”的方式。

现在施行的《南京市城市房屋拆迁管理办法》第30条就规定：“被拆迁人按照本办法规定选择产权调换的，拆迁人应当提供两处不同地点的房屋供被拆迁人选择”，同时，“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价款；货币补偿金额与所调换房屋的价款有差价的，结清差价后给予产权调换。”

亮点解读

商业拆迁政府不介入

公益征收与商业征收分家

征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。

解读：明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。

政府是公益征收补偿主体

征求意见稿规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

解读：这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计的，就是政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。

旧房改造步伐可能放缓

征求意见稿规定，未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

征求意见稿还规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

解读：打着危房房改造的旗号，一些地方政府与开发商联手行强拆之实，践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定，有可能将明显放慢旧房改造步伐。

补偿额按市场价确定

征求意见稿规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

解读：征求意见稿的这一规定，至少有两大看点：一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；二是强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。

商业拆迁政府不介入

征求意见稿在附则中规定，非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。解读：区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。