二手房交易时关键要是把好“六关”

2012-01-17 15:30:01 来源：点击: 次

摘要：第一关：交款含义要清楚　　　　消费者在接受中介机构提供的中介服务或者代理服务过程中，不但应弄清不同服务的法律后果，还应明确各种收费的法律含义。　　　　第二关：房屋产权要清晰　　　　消费者购买房屋时，要了解清楚该

第一关：交款含义要清楚
　　
　　消费者在接受中介机构提供的中介服务或者代理服务过程中，不但应弄清不同服务的法律后果，还应明确各种收费的法律含义。
　　
　　第二关：房屋产权要清晰
　　
　　消费者购买房屋时，要了解清楚该房产的产权情况，首先认真核对各种证件，要看房产证及土地证等合法证照是否齐全，房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，该房屋是否符合上市交易的合法条件，查看房产证与土地证是否归卖方所有，如果是两人或两人以上共有的房屋，必须有公证处公证的由共有人签字同意买卖的书面协议。其次，认真了解房屋的抵押、租赁情况，看是否在抵押期及租赁期内，并了解租赁人是否也有意向购买该房屋。第三，谨慎对待经济适用房的买卖，仔细看是否具备上市交易的条件，以免买房后办不了房屋产权证，中低收入家庭购买经济适用住房，应当按照规定办理权属登记，在取得房屋所有权5年后，方可上市交易。
　　
　　第三关：结构质量要弄清
　　
　　据了解，“二手房”一般都是经过一次装修，甚至多次改造的，结构一般都与原建筑不符。消费者在看房时，要了解房屋的建成年代，房屋的布局是否合理，主要构造是否被私建改造破坏，有无安全隐患。
　　
　　消费者可以对照房屋产权证上的房屋构造图或到房管部门查看原始档案，看看资料图纸，咨询一下行内人士的意见。
　　
　　第四关：物业配套要考察
　　
　　消费者选购房屋时，应了解清楚该房屋的物业管理费用情况，如水、电、暖、煤气、物业等费用是否有拖欠情况，交到什么时候，约定好缴清时间。考察小区物业服务情况，了解物业收费标准及服务项目是否合理，看保全措施是否到位，小区绿化环境是否清洁舒适。
　　
　　第五关：交易合同要规范
　　
　　一是写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等，标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况；二是写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致；三是写明总价款，约定好付款方式，明确各种税费、其他费用如何分摊；四是明确违约责任；五是约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式；六是双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间；七是合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
　　
　　第六关：过户交接要仔细
　　
　　二手房过户是一个繁琐的过程，最好进行空房交接，认真履行交接手续，要在房主或租赁住户搬出清空后进行，查看房屋内各种配套设施的缺损情况，各种费用的结算情况，以确定房屋过户后即可入住，或合同约定好搬出时间，并调查清楚是否还有户口未迁出，以免以后出现各种不必要的麻烦。
　　
　　如果需要通过中介购房，最好通过市房管局二手房交易中心或者正规信誉好的中介公司，不能因贪图便宜而去找一些黑中介；在签订合同时，应做好事前防范，明确违约责任，避免不必要的麻烦，注意不轻信口头承诺，要把所有的约定落实到书面合同条款里；在涉及到具体交易时，应保留好相关单据等，如果发生争议，根据手中掌握的证据，及时到消保委投诉，维护自身合法权益。
　　