跳过中介买二手房存在风险需注意

2011-07-27 08:52:45 来源：点击: 次

摘要：刘先生：我想买套二手房，通过中介买的话得出一笔不菲的中介费，为了省点费用，我儿子自己在网上搜索，想直接跟卖方交易，不知道有哪些风险需要注意？　　宋律师：首先要严格审核卖方的产权状况。买卖双方在达成初步意向后，第一步要

刘先生：我想买套二手房，通过中介买的话得出一笔不菲的中介费，为了省点费用，我儿子自己在网上搜索，想直接跟卖方交易，不知道有哪些风险需要注意？

　　宋律师：首先要严格审核卖方的产权状况。买卖双方在达成初步意向后，第一步要做的重要工作就是买方务必到房地产行政管理部门查询产权登记档案，确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况，这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用。对没有产权证的小产权房、拆迁安置房等一定要慎重，防止买卖无效钱财两空。

　　其次要认真考察房屋的现状。房屋的现状包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已租赁以及租期、使用年限等情况。

　　第三要认真签订买卖合同。对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款，在合同中务必要约定清楚、明确；同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行，以作为将来可能发生纠纷时的证据。

　　第四要明确约定各种证照的过户事宜。买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间，同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额，待过户完后再行支付。

　　刘先生：去年11月，我购买了郊区一楼盘的商品房。买卖合同明确规定“销售方如遇不可抗力情形如地震、水灾、战争等，导致逾期交房的，不承担违约责任”。但在补充协议中，开发商却将“因项目设计失误修改施工方案导致工期顺延”也列入了不可抗力范围。对于这个约定，我很是疑惑，当时就提出了异议，但开发商未予采纳。请问，“因项目设计失误修改施工方案导致工期顺延”是否属于不可抗力？

　　宋律师：对于不可抗力的范畴，我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”因此，在房屋买卖合同中对不可抗力范畴的约定，通常应依法予以严格确定而不得随意逾越。

　　然而，在房产交易实践中，一些开发商却对“不可抗力”的范畴进行了任意解释、延伸和扩张，从而达到免除自己理应依法承担的逾期交房等违约责任的目的。部分开发商不仅把自己的疏忽或过错统统归属为“不可抗力”，甚至还把应该预见到而没有预见到的气候影响、政府行为等归属为“不可抗力”。这些情形明显违背相关法律原则，消费者在签订商品房合同时应密切关注。