警惕二手房交易中的“一房多卖”

2011-04-01 08:55:01 来源：宁波日报点击: 次

摘要：订立了房屋买卖合同、交了意向金，但没有马上办理过户手续，结果因为房价上涨快，房东又以更高的价格将房子卖给了别人。购房者邵某就经历了这样的懊恼事，一怒之下将房东告上法庭。然而，由于未及时向法院申请对该套房产进行财

订立了房屋买卖合同、交了意向金，但没有马上办理过户手续，结果因为房价上涨快，房东又以更高的价格将房子卖给了别人。购房者邵某就经历了这样的懊恼事，一怒之下将房东告上法庭。然而，由于未及时向法院申请对该套房产进行财产保全，最后官司是赢了，房子仍没买到。
　　
　　案情还原
　　
　　2009年6月，王某与邵某签订了房屋买卖合同，王某名下位于海曙区的一处房产以85万元的价格出售给邵某，邵某向王某支付了5万元定金，双方约定待邵某筹得全额房款后办理过户手续，最晚不超过签订合同之日起二十天。
　　
　　在此过程中，房价快速上涨，王某的房产价格也节节攀升。眼见该处房产的价格在短短半个月内上涨至110万左右，即使双倍返还定金，也还是有利可图，王某开始后悔，便在邵某提出要求办理过户的时候明确表示不再履行合同。邵某坚决不同意，协商不成，邵某一纸诉状将王某告上了法庭。
　　
　　法院经审理查明事实后，依法作出判决：要求王某继续履行合同，协助邵某办理过户手续。但在判决书尚未生效时，王某已偷偷将房产出售给了胡某，并办理了过户手续，胡某取得了房屋所有权。
　　
　　由于邵某既未在诉前也未在诉讼过程中向法院申请对王某名下的该套房产进行财产保全，使得王某轻易将房屋产权转移，生效判决几无执行的可能。最后邵某不得不自认倒霉。
　　
　　案情分析
　　
　　生效的判决书在此案中不能得到执行，最关键的原因在于邵某未向法院申请财产保全。
　　
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第92条第1款规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”
　　
　　“邵某如果在诉前或诉中申请了财产保全，法院会依法作出查封房产的决定，并由房产管理部门协助办理查封手续，该套房产的转移手续将被限制。”宁波市海泰律师事务所律师熊保华分析说，在我国，房屋所有权的取得与转移已登记生效，房屋过户给善意第三人后，原买房人就不可能取得该房屋的所有权了，即使已交纳购房定金或全部房款，也只能追究卖房人的合同违约责任。
　　
　　风险提醒
　　
　　邵某遭遇的就是业内所称的“一房多卖”。笔者从我市多家大型房产中介机构了解到，近年来，由于房地产市场持续火爆，房价上涨较快，二手房买卖过程中经常会出现卖家收了定金又“跑单”的情况。“有的是为了更多收益，有的干脆变卦不卖了。”一位资深经济人说，更糟的情况是买卖双方在没有正规第三方协助的情况下私人交易，“卖家收了好几户买家的定金之后就消失了。”
　　
　　我市已全面实行商品房备案制度，并在市建委开发的中国宁波住宅与房地产网上推出了“商品房备案合同验证”功能，方便市民查询，因此“一房多卖”现象在商品房销售中已较少发生，但二手房交易领域仍大量存在。对此，市房产交易中心提醒：购房者应注意从两个方面加强自我保护，一是买房要尽量找信誉好的中介公司及经济人，签订合同时，要求中介公司代为保管卖房人的房屋产权证原证；在房产交易过程中，一旦发生纠纷，利益受损方应及时向法院申请财产保全。通过法院向房屋登记机构办理查封手续，方能有效限制被查封房产的转移。
　　
　　据悉，市建委已布置了存量房买卖合同网签系统，目前该系统已进入测试阶段。一旦实施了存量房买卖合同网签，对于一房多卖以及不规范的房屋中介行为将起到很好的防范作用。