作为2009年涨价先锋的通州房地产市场，在新政后受到重压。受政策调整的影响，通州二手房价格近几个月逐渐回落，从新政执行前的20000元/平米降到了18000元/平米以内。近期，通州新开盘项目中的华业东方玫瑰开盘价仅为16000元/平米，其低于周边部分二手房的售价使不少二手房购房者心生动摇。购房者开始同时观望新房和二手房市场，期待二手房价格的下调。

成交价下调预期形成

据北京中原三级市场研究部数据显示，8月份，通州二手房市场中成交均价与7月相比基本持平，有微幅下滑，未出现很大幅度的波动。挂牌量与7月同期相比，上涨了5.8%，由于市场成交活跃度不高，挂牌价格与7月份相比，也有小幅的下调，降幅约为2%左右。目前该区域成交量持续低走，成交价格持续回落，其中梨园附近成交价格在14000-15000元/平米，果园周边成交价在16000-17000元/平米左右。

近期，通州新开盘价格有下降趋势，而不少在售楼盘也或明或暗地打出不少优惠，比如此前京洲世家就推出了“直降6000元/平米”的优惠。随着低价开盘和打折促销的新盘越来越多，新房价格低于周边部分二手房的现象不断出现。购房者则明显趋向于观望市场，等待二手房业主降价的时机。

荧灿地产数据显示，8月上半月，100平米以下的小户型成交量占比达到7成。通州均价从上个月的1.5万元又涨到了1.6万元。荧灿地产总经理顾辰天分析，成交均价上涨并不代表市场回暖，其主要原因在于小户型成交量大，而小户型单价本来就高，所以一定程度上拉高了均价。表明客户对于房价的压力依然很明显。

价格下调议价空间增大

我爱我家市场研究中心统计分析也显示，随着7月底一些低价新盘的入市，一二手房价倒挂现象又再次出现。8月中上旬，低价新盘周边的二手房业主在压力下也开始调低售价。此外，通州二手房的议价空间也随着新盘价格的下调逐步增大，由7月份的2%增大到了目前的3%-5%。

目前的通州二手房市场完全是买方市场，在通州卖房难成为众多业主的共同心声。董先生在通州新华联家园有一套110平米的房子，年初有人报价220万，他没想卖，后来想卖时，价格却一路下滑，由新政前的230万，一路下调到了7月份的180万，但是看房的人虽多，却没有一个人愿意出手。到了8月份，随着通州几个新盘的低价入市，董先生为了尽快把房子卖出去，就又把房价下调到了170万，最终董先生在不久前与一位有诚意的买家经过一番讨价还价后以160万成交，而且所有家电家装全部免费赠送。

- 展望“金九银十”

价格回调或激活交易

北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，通州新城概念的利好，要等到几年之后才能显现。而从去年至今年新政出台前，通州房价至少提前透支了三年。尽管受到4月中旬以来政策调整的影响，区域内二手房价格已经逐渐回落，但是，目前区域内一手新房市场已经出现了特价或降价促销的现象，二手房市场中，房源量充足，购房者观望的情绪依然浓重，在区域房产市场激烈的竞争氛围中，低开盘价将触动二手房市场，迫使业主自动降低心理价位来吸引购房者，从而促进成交量的提升。

我爱我家副总裁胡景晖表示，在历时5个月的宏观调控下，通州市场已经积累了一大批刚性的自住型购房需求。进入8月中旬，随着新房价格的进一步松动，以及二手房议价空间的加大，刚性购房需求已经开始逐步释放，随着9、10月份传统购房季的到来，积压已久的自住型购房需求还将进一步释放。9月份一手房的大量入市，通州某些区域、某些户型的二手房价格还将有3%左右的下调空间。新房价格趋于理性，二手房价见底，无疑对交易量的回升将起到明显的推动作用。