近日，省会房产交易落实省地税局规定，对二手房房产交易不能提供原始凭证的，一律按3%征收个人所得税。

新 政

两类二手房交易仍可免税优惠

我市开始实行二手房交易个税新政 

即：我市居民在进行房屋转让时，对不能提供原始凭证的，房屋交易一律按3%的征收率进行定率征收个人所得税。对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收。

此外，两类二手房产交易仍给予免税优惠。其中，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的卖房所得，免征个人所得税。而对于出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，会先以“纳税保证金”形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。也就是说，如果一年内买房的价格高于当初卖房的价格，那当初交的“保证金”可以全部退还，而如果低于原先卖房的价格，则按一定比例退还。

“国家税务总局此前要求房屋转让时个人所得税定率征收，征收率范围在1%-3%，此前我市一直执行1%的税率。”市税务部门相关人士表示，此举意味着，部分二手房交易个税定率升至3%。

影 响

三、四成交易将受影响

此政策的出台，被业界视为遏制炒房行为的又一记重拳。

据介绍，此次政策出台前，二手房交易的个税方面，即使资料齐全的房主，一般也按照1%的定率征收，采用“差额征收”的人很少，因为按1%定率征收往往要比差额征收优惠，而上调到3%后，这种情况可能就会发生明显改变。而税务部门表示，此次政策的出台，也正是为了制止这种行为。

据税务部门相关人士介绍，此次二手房个税定率上调受影响的主要是两部分二手房交易：一是5年以内的房产；二是超过5年但非唯一生活用房的房产。“这部分房产占到交易量的30%-40%。如果这部分房产不能提供原始资料，房主个人所得税成本将增加两倍之多。比如在石家庄一套成交价为50万元的二手房，按照1%征收个人所得税的话，缴纳5000元，而按照新政3%征收的话，将缴纳15000元，多出了整整10000元。”

此外，依据政策规定，超过5年且唯一生活用房是免征个人所得税的。房改房房龄一般都在5年以上，如果是唯一住房的可以免征营业税。因此，房改房受影响不大。

现 状

成交量尚无明显变化

据了解，目前河北部分地市已将二手房交易的个税定率上调至3%，这些地市的二手房交易也因此受到一定影响。

不过，记者从税务部门获悉，目前二手房交易受政策影响变化不大。 

据介绍，桥东、桥西两个市场在政策执行前二手房日均交易量为110多户，政策执行后日均交易量为90余户。“新政执行后，二手房交易略有减少，但不是非常明显。”上述人士说。

算 账

“差额”和“定率”两种征收方式可视情况而定

据了解，房产交易可按差额征收，其税率标准为20%。对于一些不能提供原始交易凭证的纳税者，就执行定率征收。二手房交易个税新政实施后，选择定率避税还合适吗？

所谓“差额征收”，即按照此前的政策规定，对于能够提供齐全资料的房主，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。计算公式为：(房屋买卖成交价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及合理费用)×20%。

所谓“定率征收”：纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按住房转让收入的3%征税。计算公式为：房屋买卖成交价格×3%。

如果房产购买时间不长转让的比较适合“差额征收”征收方式。例如：省会李女士去年12月份够买一套50万元普通住房，其他合理费用为4万元，现在又要以60万元转让。

如果适用差额征收方式：个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

而转让房屋需要缴纳的营业税=成交额×5.6%=60×5.6%(万元)=3.36(万元)

印花税=成交额×0.05%=60×0.05%(万元)=0.03(万元)

购买房产时缴纳的契税=成交额×1.5%×0.5=50×1.5%×0.5=0.375(万元)(她购买当时政策规定：2008年12月20日至2009年12月31日购买的普通住房契税减半征收)

所以个税=(60-50-3.36-0.03-0.375-4)×20%(万元)=0.447(万元)

还是李女士这套住房，如果适用定率征收方式：成交额×3%=60×3%=1.8(万元)

新政下房主最初的购买价格与再次销售价格的差额大小将直接决定哪种缴税方式更为优惠。