王先生挑选了一套二手房，结果在办理银行贷款的时候，银行通知他由于以前已经通过贷款买过一套房子，这套二手房的首付成数必须从原来的三成增加至四成。但是王先生一时间还凑不齐这么多的首付，无奈之下只好提出退房，最终因为违约损失了2万元的定金。据业内人士介绍，像王先生这种情况最近这段时间比较常见，因此购房者在签订二手房买卖合同时，就应该尽量考虑到可能出现的风险，避免因违约带来的不必要损失。

政策变化导致违约增加

国务院在4月17日发出通知，推出更为严厉的调控措施，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，其中对购买第二套及第三套以上的住房，对首付和贷款利率都有了更高的要求。由于信贷政策的调整，使得不少购房者在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生，像前文所述王先生就属于这种情况。业内人士认为，这种违约是由于政策变化造成的，属于典型的“被违约”。

有一些出现违约情况的购房者感觉很冤，因为自己并不是主动违约，而是政策变动导致出现了违约情况，但是无论是主动违约还是“被违约”，毕竟是违约了，因此肯定会按照违约情况来处理。一般来说，如果双方只是签订定金合同，那么当买方违约之后，通常情况下，卖家会根据定金合同的约定没收定金，大多为2万元～5万元不等。当然，如果房产总价较高，定金金额也会增加。

还有一种情况更严重，就是双方已经签订买卖合同并支付首付款后要求解除买卖合同。一般情况下，除非是不可抗力的原因，否则多数情况根据合同约定，在此阶段买家要求解除买卖合同，还需要承担更高金额的违约金。如果发生“被违约”情形，根据情势变更原则，买家可以通过与卖家协商的方式要求减轻违约责任。当然，卖家一些已经发生的损失，买家是必须承担的，如已支付的中介佣金等。

购房前应主动规避风险

很多专家都认为，本轮国家对房地产市场的调控与以往不同，调控力度也大幅增加，甚至不排除未来出台更多、更严厉措施的可能。在这种情况下，如何降低由于“被违约”而带来的风险呢？业内人士认为，既然购房者“被违约”是由于政策变动造成的，那么购房者规避风险最好的办法就是时时关注政策，根据政策变化调整自己的购房计划。比如说，最近打算买房，就应该经常看看与房产有关的新闻，了解一些政策的变化，尤其是信贷、税收政策的变化，关键政策有一点变化，就可能对市场产生重大影响。只有掌握这些信息，才能做到以变应变。

买二手房是一件非常复杂的事情，手续远远多于买一手房，而银行贷款更是只有专业人士才能掌握。因此，作为普通购房者来说，在买房之前，不妨先请专业人士来为自己的买房计划把把关，看看自己是不是具备了购房条件，是不是符合银行贷款申请条件，能够申请到多少贷款等。虽然这个步骤要花费一些时间和精力，但在专业人士的帮助下，可以避免在购房和贷款过程中出现变故。

作为购房者自身来说，买房时最好考虑周全，而且要量力而行。因为政策的变化，会影响到购房者的支付能力，能留有一些余地最好，这样一旦出现意外情况，也可以临时应付。此外，在签订合同时，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，尽可能把各种情形考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并在合同中体现出来，将违约成本降到最低。