近来一直在房地产业内被热议的二手房营业税新政终于出台了实施细则，购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税；不足5年的普通住房转让，则按其销售收入减去购买房屋价款的差额征收营业税。

消息一出，不少业内人士反倒长出了一口气，认为新政对房地产市场的影响非常有限，甚至成为市场利好。有人戏称，原本被认为国家调控楼市突破口的二手房营业税新政，高高举起，却轻轻放下。

细则出台，不足5年普通住房转让按差额征收营业税

12月23日，财政部和国家税务总局对外公布了明年个人住房转让营业税政策细则，其中规定：不足5年的非普通住房转让，全额征收营业税；超过5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房转让，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税；超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政策从2010年1月1日起执行。

至此，二手房营业税调整政策已完全落地，此前争论一时的差额还是全额征收细则也在优惠执行日期内明确出台。

从2005年6月开始，个人住房营业税已经调整了三次。2005年6月之后，房龄不足2年的个人住房在转让时需全额缴纳营业税，而在2006年6月之后，政策开始收紧，不足5年的全额征收营业税。至2008年底楼市救市政策出台，再次调整为2年，并实行差额收取，优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。明年起，将重新执行不足5年的普通住房对外销售按差额征收营业税，税率为5.5%。

这一新政策对市场的影响究竟如何呢？一位业内人士算了一笔账，假如市民王某在2006年购买了一套100平方米的住房，总价30万元，现在想要卖出，市场价是50万元。在今年12月31日之前交易，就可以免征营业税；如果明年1月1日之后再进行交易，就要按销售收入50万元与购买价格30万元的差额征收5.5%的营业税了，王某需要向税务部门缴纳1.1万元的营业税。

市场反应平静，业内认为影响有限

然而，业内对这一新政的反应却出乎意料的平静。

郑州资深二手房分析人士张曾分析认为，5年内转让普通住房按照差额征收营业税，对市场的影响非常有限，对于此前预计将按照全额征收的客户来说，反倒是重大利好消息。不过，对于非普通住房来说，征收标准则更加严格，超过5年（含）转让的，仍需按照差额征收营业税。“这部分房子大都是投资性购房，说明国家对炒房的打压力度加大。”张曾说，由于这部分房源占市场总体比例较小，并且这部分客户大都是付全款，可以通过做低差价来躲避或减少营业税，因此对市场影响也不会很大。

北京大学房地产研究所所长陈国强在接受采访时表示，营业税优惠政策如期取消，并继续执行差额征税、仍对普通住房与非普通住房进行税额上的区分，这些都在市场预料之中。他认为，受此政策影响最大的将是3~5年的房源。这部分房源原来无税，现在则增加了差额营业税。不过，在差额征收过程中，一些房产中介机构往往可以通过做低差价进行避税，从而大大降低税额，因此市场影响十分有限。

延伸阅读：什么是普通住房

那么，普通住宅和非普通住宅是怎么区分的呢？有哪些具体标准？记者了解到，国家标准的普通住宅是这样规定的，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在120（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

商品房要同时符合以上三个标准。此外，首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。

郑州的标准又是什么样呢？据媒体报道，2005年6月2日，郑州市房管局公布了郑州普通住宅标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住宅的建筑面积在140平方米以下；多层普通住宅销售价格为2700元/平方米以下，高层普通住宅销售价格为4000元/平方米以下。

四年多过去了，郑州的房价飞涨，已经今非昔比，这一标准中第三条有关房价的标准有没有变化呢？记者昨天从郑州市房管局政策研究室相关人士处了解到，这一标准是按照当时建设部等相关国家部委的要求结合郑州的实际情况制定的，但是由于在实际操作中，税收由税务部门收取，因此普通住房标准一般由税务部门来掌握执行。

据介绍，税务部门一般执行的是按照面积计算，单套住宅面积144平方米以下的均视为普通住房。