虽然楼市面临调控压力,但2009年火爆行情余威犹在,虽然近期二手房市场出现观望态势,买卖双方出现分化,楼市走势是不是就此出现转向?二手房市场又将会如何运行?买卖双方都必须提前做出预判。

　　还有房东在不断"跳价",但也有房东却选择让价以求尽快出手,这表明二手房市场已经出现分化。不仅仅只是卖家阵营出现分化,买家对后市的看法也产生了分歧。大部分自住型需求已选择观望,但还是有少数实力派依然在追涨。

　　从近期的成交状况来看,市场已出现降温迹象。那么,这种态势会否延续下去,今年二手房市场又会出现哪些新的变化?为了能够对今年的市场行情有更为清晰的认识和准确的预判,我们有必要从当前的市场行情走势中寻找蛛丝马迹。

　　市场出现分化

　　二手房市场已出现观望迹象,而且买卖双方阵营已经出现分化,看空、看多者共存。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示,2009年12月(截至27日)全市各区县二手房成交套数较11月普遍有2~3成的降幅,其中降幅居前的有闸北、静安、浦东三区。

　　记者同时从上海美联物业、我爱我家等中介公司了解到,近一周(12月21日至27日,以下同)成交量以及带看量均有不同程度的下滑。美联物业市场研究部有关人士表示,成交量环比前一周(12月14日至20日,以下同),出现小幅下滑,下滑幅度约10%。带看量也出现了较大幅度的下滑,上海我爱我家西藏店、报春店反映,非普通住宅带看量下滑30%左右,普通住宅下滑幅度更大,达到60%。

　　北京、广州二手房市场也出现低迷迹象。北京中原三级市场研究部的统计数据显示,刚过去的一周,北京存量住宅网上签约成交量达9059套,与前一周的9979套相比下浮9.2%。广州中原地产有关人士也表示,广州市近半个月来二手房成交量也略有下滑,估计在5%左右。

　　与此同时,买卖双方的心态也产生了分化。记者在采访中了解到,一套出自世博楼盘"耀江花园"的二手房,在短短半个月内价格就来了个"三级跳",在半个月前挂牌360万元出售,等到买家出现之后立即"跳价"至390万元,近期这位房东又通知中介公司要求将挂牌价调整到410万元。我爱我家西藏店经理张更军告诉记者,目前市场上房东"跳价"现象仍然存在。记者同时从上海德佑地产、美联物业等中介公司门店也得到了同样的说法。

　　跳价固然让人不难理解,因为目前仍然延续2009年的火爆行情。但房东主动让价,则多少有点让人意想不到。据了解,近期有少数房东愿意让价以求尽快完成交易,让价幅度在1%~3%之间,如一套总价约150万元的公寓,可让价3万元。

　　虽然有人选择观望,但也有人还是选择在最近一段时间购买房产,即使房东"跳价"也不怕。张更军告诉记者,一套出自上海黄浦区"越纪公寓"二手房,房东最初挂牌价为180万元,最终以208万元成交。广州二手房市场上也存在追涨的现象,广州中院地产天河区域副总经理潘婉霞告诉记者,珠江新城板块的豪宅交易状况仍然不错,即使卖家提高挂牌价,仍然有人愿意接手。

　　政策影响各不同

　　市场行情并未"一边倒",而以目前这种看似混沌不清的面目出现,专家表示这是由于政策的影响各不相同造成的。

　　近期有两大政策对楼市产生了巨大影响,其一是营业税征免时限由2年恢复到5年,其二是"国四条"。其中营业税免征时限"2改5"的影响最为直接快速,就北京上海二手房市场而言为抢搭税费政策优惠"末班车",近期出现了交易高峰,促使交易量高涨。

　　但在2009年12月下旬,随着期限的临近,一部分全款购房的客户,依然积极的抓紧时间购房,以搭上税费优惠的末班车。而大部分需要贷款购房的客户已经来不及在期限内办完手续,无法赶上"末班车",索性放弃此时购房,陷入新一轮的观望氛围中,因此交易量在上周出现一定的下浮。

　　但广州的情况则稍有不同,并未出现因赶"末班车"而导致交易爆发增长的情形。潘婉霞告诉记者,由于广州非普通住宅标准中价格并不是主要因素,即使是营业税免征时限"2改5"之后,有80%的二手房基本上按差额征收,影响并不大。北京、上海房价经过大幅上涨之后,大部分普通住宅"被豪宅",营业税需按全额征收,影响会更大。

　　另外,"国四条"的出台,向市场传递出非常明确的信号,即2010年政府将对楼市进行调控,尤其是房价上涨过快的一线城市将成为调控重点。我爱我家华东区域总监俞静表示,不少购房者因为害怕房价下跌而选择观望,等待市场前景进一步明朗之后再做决定。

　　不过也有少数购房者,尤其是刚性需求,反而害怕因为营业税"2改5"之后卖家转嫁成本,因此目前坚持购房。

　　或遭遇"真空期"

　　那么在2010年初,二手房市场又将是怎样一番情形呢?业内人士表示,很有可能遭遇成交"真空期"。

　　美联物业区域董事高锦滔告诉记者,早在2009年11月就出现了所谓的"末班车效应",上海当月商品房成交3.24万套,为近年来单月成交量之最。这使得市场上剩余的刚性需求的购买力被提前透支。2010年营业税"2改5"政策正式生效之后,大多数购买者基本选择观望态势,如无意外,二手房交易可能将迎来一段真空期,北京中原三级市场研究部也持同样的观点。

　　不过京沪穗三地的具体表现可能会有所不同。目前上海二手房市场有大量的二手房采用的是先申税后交易的方式,而且还有不少房贷即使通过了审批但尚未发放,这些交易都在2010年年初完成,因此届时交易量还会维持在较高水平,而不会出现大幅回落的情形。而北京、广州不存在这种情形,因此交易量回落幅度可能较大一些。

　　交易量的下滑,是否伴随着价格的回落呢?业内人士认为不一定。高锦滔表示,从目前来看,造成2009年房价快速上涨的多种因素在2010年应仍将继续作用于楼市。他说:"我认为2010年年初的房价不会出现较大的波动。"分析其具体原因,高锦滔表示主要体现在两个方面。一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素、城市发展规划等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨,地价屡创新高,在成本因素推动下,2010年年初房价还有可能小幅上涨。

　　某研究院副院长陈晟从市场供应方面做了进一步说明。他分析指出,目前上海、北京等城市市场供应量已严重不足,尤其是上海,仅能满足10周的市场销售量,北京也不到6个月,而这种状况在2010年年初无法得到改善。"在供需失衡的前提下,房价难以回落。"他说。

　　受制于后续政策

　　在专家看来,政府调控力度的大小将决定2010年的市场行情。广州中原地产项目部总经理黄滔分析认为,2010年楼市将是"稳"字当头,如果房价再次快速上涨,则会出台更多政策来进行打压,比如提高二套房的利率水平,对投资性需求征收更高的税费等,力求房价保持平稳状态。

　　陈晟估计,市场供应状况改善要等到2009年的三季度,因此他认为市场运行状况要到三季度才能下结论。在他看来,市场供应趋于正常化之后,房价上冲的动力减小,不排除少数开发商采取降价促销的方式,从而使得房价开始出现调整。

　　在这种情况下,业内人士预测2010年初二手房市场挂牌量会出现较大幅度的下滑,部分房源选择转售为租,购房意愿的下降会导致看房量的减少,当然卖家"跳价"的几率将大大减少,购房者恐慌性购房情形彻底消失。

　　不过也有业内人士对调控的效果表示担忧。上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷表示,2009年房价的上涨,很大程度上是由信贷和货币因素推动,而从目前的情形来看,由于通胀压力的存在,以及流动性过剩的现状,并未得到改善,因此2010年房价能否保持平稳,现在很难下结论。"如果得不到改善,2010年的楼市很有可能会出现先抑后扬的走势。"他给出了这样的判断。