方法论

眼看住宅投资的首付比例已经逐步向写字楼看齐，多套物业的投资者，已站在五成首付的同一门槛上，3套以上物业的投资者，选择写字楼首付资金压力似乎还要更低一些。于是便有许多在住宅投资上被泼了冷水的投资人士，准备转战写字楼。写字楼投资与住宅差别很大。总体来说，投资写字楼比住宅要专业，选择也要更慎重。

选择一套具有投资价值的写字楼，需要兼顾升值和租赁两个方面，少考虑了哪一方面，都是会有风险，而且这两个方面往往是相辅相成的。一个能够不断升值的写字楼，往往也意味着一个不断成熟的商务片区，意味着逐步旺盛的片区租赁需求。如何能够在合适的时机、合适的区域选择到合适的写字楼，以下几点务必慎重考虑：

一、对宏观经济要略知一二

不要期望一个衰落的经济时代会有高涨的写字楼销售市场。写字楼这种投资品与住宅相当不同。住宅是这样的，无论经济好坏，只要交通方便、生活舒适，就不怕没人租。但是写字楼的租赁市场往往与宏观经济形势息息相关。在2008年金融风暴来袭的时候，深圳出现不少写字楼违约的情况。很多公司宁可舍下两个月的预付租金不了了之，也不愿再继续租赁下去。对于当时的情况，找一家租客往往都费尽口舌。

对于写字楼来说，租赁市场的下滑也会连累销售市场，2008年深圳多个地段出现写字楼与住宅价格倒挂现象，从去年中经济开始好转，以卓越世纪中心为代表的一批写字楼纷纷入市，销售价格成功突破周边住宅价格，并且也享受到“日销八成”的市场待遇。

二、对城市经济有所把握

不要期望一个商业不发达的城市拥有旺盛的写字楼租赁市场。据介绍一些在深圳投资写字楼的人对城市的经济形势了如指掌，从经济总量到支柱产业，甚至各个行业及其龙头企业的分布都了然于胸。与之相反的是，盲目在内地二三线城市购买了写字楼的投资客，很多两年之后都还需要自己亲自支付物业管理费。对于经济不够发达的城市来说，写字楼的需求本身就很小，再加上打理困难 ，长时间的空置几乎成为必然。

三、对城市规划要有判断

不要期望一个没落的商业中心有高企的写字楼租金标准。深圳就是最典型的城市中心不断转移的最好案例。早年东门的写字楼是全深圳最高档也是最贵的写字楼，地王更是被业内号称“王中王”的写字楼，租金最高位时达到160元/平方米/月。随着福田中心区逐步成型，城市中心的向西迁移，现在东门很多写字楼租金降至50元/平方米/月 ，还有空置，2008年低潮期，甚至出现过30元/平方米/月的超低价格。据一位中介介绍，当时一位前去租赁写字楼的人，起初简直不敢相信在深圳还能够租到30元/平方米/月的写字楼，后来发现，整个片区都已经沦落到如此地步。

四、对进入时机要精确计划

写字楼与商铺虽然同为商业地产，但是在选择进入时机时有很 大 区 别 。商 铺 讲 究 的 是“ 养铺”，新的商铺出来，是需要时间和人气去养的，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。投资写字楼，就需要选择在一个商务区将熟未熟的时候，可以享受到不成熟市场的销售价格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市场的租赁价格。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。

■核心提醒

尽量找写字楼集中的区域

选写字楼尽量找写字楼集中的区域，目前重点留意以下三个区域：一、福田中心区：物业定位较高切很集中，企业进驻情况也相当良好；二、南山中心区：在保利剧院东面规划有大片的总部基地，目前已经确定的有中海油、华润等大企业进驻，前景很可观；三、宝安中心区，被囊括在深港合作的金融示范区中，曾规划了43座滨海一线的写字楼物业，3-5年之后这个片区将逐步成熟，对于准备中长线持有的人来说，也是一个可以考虑的选择。

新手尽量选“一手”

为了降低交易风险，新手尽量选择一手写字楼。若综合考虑升值与租赁两个方面，则建议选择3年左右的次新写字楼，不仅周边的配套相对成熟，人气上涨过程中，价格也有进一步上涨的空间，而且由于时间还不太久，产品设计不会显得过于落伍。

如果纯粹为了投资而投资，现在或许不是最好的选择，但是如果兼顾自用而选择投资写字楼，将其更重要的使用功能发挥出来，或许是写字楼投资的最高境界