深度追问：商业街浮沉背后的考量

2011-11-21 10:12:06 来源：今日早报点击: 次

摘要：商业街，是许多楼盘的楼书里，都不会忽略的一个名词。而开发商对它的勾勒，也往往美好得让人充满期待，完善的生活配套，似乎就在前方招手。　　　　记者从业内了解到，杭城这几年开发的楼盘，近半数会配备商业街，而一些大型楼盘，还会

商业街，是许多楼盘的楼书里，都不会忽略的一个名词。而开发商对它的勾勒，也往往美好得让人充满期待，完善的生活配套，似乎就在前方招手。
　　
　　记者从业内了解到，杭城这几年开发的楼盘，近半数会配备商业街，而一些大型楼盘，还会构建商业中心，规划的服务内容涵盖餐饮、娱乐和休闲，旨在让人们在远郊享受大房子的同时，也能获得生活上的便利。
　　
　　但是，事实证明，商业街有成功有失败。一条商业街，能不能获得商家的支持，业主的肯定，这其中涉及方方面面的因素。让我们来看看，开发商和商家们是如何考量的？
　　
　　开发商＞＞＞在理想与现实中博弈
　　
　　前期主力店引进非常关键，
　　
　　带旺人气
　　
　　聊起亲亲家园商业中心的招商，坤和房产相关负责人周小燕津津乐道，她认为，商业中心会这么成功，得益于前期主力店的引进。
　　
　　“我们是2006年开街的，当时我们全靠知味观、世纪联华、新华书店、两岸咖啡这四家主力店支撑。”周小燕说，“紧接着，就有一些小店铺跟进。大家都知道，超市一开，人气肯定旺。”
　　
　　周小燕告诉记者，刚开发的新楼盘，由于客户还待培育，所以引进生活服务商家，开发商肯定要有各项贴补优惠政策。“我们对主力店有免租金的优惠政策，如果有生活服务性强的商家进驻，我们也会贴钱，让商家能够顺利在这里扎根生存下来。”
　　
　　“而对于像五金店、窗帘店，专门针对新盘装修、生活服务性不强的商铺，持不反对也不鼓励态度。”
　　
　　仅仅一年时间，亲亲家园商业中心的商铺就进入了良性运转，“现在我们都不用管了！”
　　
　　人气不够，
　　
　　连免租金都没有人开下去
　　
　　这样的规划，其实天阳棕榈湾的开发商天阳置业也曾经做过。
　　
　　“楼盘刚交付时，我们做过招商，也推出了免租金的优惠政策。快客、羊羊家纺等一些知名商家也进驻了，”天阳置业相关负责人黄经理说，“但都活不下来。”
　　
　　在天阳棕榈湾的商业街上，一家名为“阿俊美发店”的商铺大门紧锁，里面各种美发设备都还在，已经积满了灰尘。这家店铺从2007年关门至今，一直没动过，“一直没付租金，正在和他们打官司呢！”黄经理说。
　　
　　类似阿俊美发店的情况还有很多，都是店开起来了，但一直没生意，最后连装修的钱都赚不回来，结果连租金都不付，落荒而逃。
　　
　　“像我们小区，其实最需要的还是餐饮店，但在小区里面开餐饮，油烟污水很难处理。我们曾经想引进外婆家，但因周边业主反对呼声太高，所以不了了之。”黄经理说。
　　
　　去年，天阳置业把这批商铺都卖掉了，现在由房东自行出租。“现在看来，还是房东自己出租可行性更大，进驻的商铺虽然档次不高，但至少能够满足业主的一部分需要，比空在那里强多了。”
　　
　　对于精品商家活不下来的原因，黄经理认为，还是楼盘盘子太小，人气不够，“听说天阳棕榈湾对面有新盘要开了，估计那时候，商业街人气会旺一点。”
　　
　　商家＞＞＞选择高端大楼盘已成趋势
　　
　　说法1：1000户的孤盘，肯定不会进驻
　　
　　联华华商集团朱经理告诉记者，他们在选择进驻小区时，一般会考虑两点，一是物业交付标准，看硬件条件怎么样。“大超市有生鲜食品专柜，肯定要有排水、排油烟的地方。”二是看商务条件，价格要谈得拢。
　　
　　“不同的居住区域，适合的的业态类型也不一样，像人气、交通、商业氛围和楼盘定位，都是我们考量的因素。”朱经理说，“一些小楼盘，可以考虑社区店，而大楼盘，或者楼盘群，则可以考虑大型超市。”
　　
　　朱经理坦言：如果一个楼盘规模，只有几百户或者千把户，世纪联华这种大型超市，是肯定不会进驻的。
　　
　　说法2：很少考虑远郊新楼盘
　　
　　农贸市场往往是评价一个小区生活是否便利的关键，杭州商业资产经营公司综合管理部部长李竞说：“农贸市场在物业上的价值体现，可能不怎么高，它的最大作用还是用来聚人气。一般有农贸市场的地方，人气就会旺起来，带动入住率，最终形成一个良性循环。”
　　
　　记者从杭商资产市场开发服务中心了解到，农贸市场进驻小区，也要经过考察和测评。“一是周边有多少居民，人气如何，还有经营场所以及地段之类的硬件条件。”相关负责人张红说，农贸市场和一般商铺不一样，对消费群体数量要求非常高，所以一般很少考虑远郊新楼盘。
　　
　　说法3：从小区店转向商场店已成必然
　　
　　外婆家餐饮公司相关负责人裘晓华告诉记者，从2004年起，外婆家已经转向商场发展，一般不考虑进驻小区。“小区人流量比较集中，以小区业主为主。但是商场除了人流量非常大，客源也相对分散，购物、娱乐的都有，消费的可能性更大。”
　　
　　物业配套和高端管理，也是外婆家选择往商场发展的原因。“打个比方，我们和顾客发生纠纷，商场里就有人出面，来帮忙解决。”裘晓华说，“而且商场的配套也相对完善，最起码洗手间就不用自己配置了。”
　　
　　“虽然租金相对贵一点，但是回报率高，管理上也更容易。”裘晓华笑说。
　　
　　说法4：3至5年免租金的高端楼盘可以考虑
　　
　　“知味观中餐馆现在已经入住了几家比较成熟的小区，比方说坤和的和家园、万科的良渚文化村，还有绿城的翡翠城。”知味观业务开发部毛主任说，“这些大型房产公司有优质的客户资源，高端的经营理念，和我们的发展规划非常贴合，所以我们也乐意进驻。”
　　
　　新楼盘的人气不是很旺，需要客户培育期，“一般楼盘会给我们一个3―5年免租金的优惠政策，用以培育客户，这样的优惠政策是比较合理的。”毛主任说，“我们也会根据消费群体，设定店的规模，使得店面容量能够与消费人群形成对等的衔接。”记者吴佳妮