坊间“一铺养三代”之说是很诱人的。

拥有一个小店面，特别是黄金地段的沿街店面，是很多小小创业者梦寐以求的生产资料。

房产新政给房地产投资带来诸多不确定性，很多投资客纷纷将目光转向商铺等商业地产，同时，伴随苏州各区域新的商业中心不断涌现，业界也传出了“商业地产将迎来春天”的声音。

那么，房产新政下，投资苏州商铺到底如何呢？我们就此展开调查。

商铺旺不旺有“三说”

商铺作为中长线投资，以租代售是主要的形式，但是通过租金来回收投资成本，前提是要保证商铺不能有闲置，要始终有人来承租。而生活中，我们也经常发现，有的商铺始终就是香饽饽，有的商铺换脸面来得个频繁，有的商铺甚至一空就是好几个月。

商铺到底旺不旺，偶然的背后有着某种必然，那么到底是哪些因素决定了商铺兴旺程度呢？

决定因素之1――地段说

“地段、地段，还是地段”，这句经典语录被奉为房地产业的金科玉律，商铺投资同样如此。

自去年年底手里有了一百七八十万的闲置现金，市民孙先生就一直在关注商铺投资。按照首付一半来算，孙先生把自己的承受底线定在300万左右。到底投资哪里，孙先生就很信奉“地段论”，要投资就要投地段好的。孙先生举了一个例子，同样面积不同地段，假设一个店铺市值200万年租金8万，与一个店铺市值300万年租金12万，投资回报率其实差不多，而200万的店铺实际投入还要小得多，那为什么有条件宁可选择300万的地段，而不是选择200万的地段？

在孙先生看来，理论上投资回报差不多，但前提是要保证空置周期短、空置率低，好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租，是旺铺，具有稳定的投资回报。这里还存在一个互为因果的循环链：租售两旺――地段好――价格高――租售两旺――地段好，其实互为因果。所以，孙先生铁了心要买十全街的商铺，不光是要十全街，而且最好是苏州饭店与南林饭店之间这一段。

一直租房做食品零售的张先生也感同身受。在他的多家直营店中，尽管观前店租金最昂贵，但是创造财富最多。在几年的品牌经营中，张先生也逐渐在改变思路：与其在不满意的地段开几家，不如集中精力与财力在好地段开一家。在张先生看来，地段的好坏，主要差别在人流，而且是有效人流。当然地段的好坏也是一个相对的概念，是相对于特定行业的。张先生说,观前商圈是一流地段，但要在观前街上买装饰材料，那观前商圈再好，也比不过看起来综合评价只能算是二类地段的养育巷，所以应该选择最对的地段，而不是最贵的地段。

地段好是大前提，但是同一个地段，商铺的兴旺程度也有天壤之别，还在于人流的具体集聚度和行走惯性。同样是观前街这样的一流黄金地段，正面与背面就会有很大差别，有时候背面的商铺还不如二流甚至三流地段的正面商铺；同时，即便都是正面店铺，门面开阔没有遮挡的，肯定要比门面狭窄进深长或凹进去的要好，处于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。当然，这也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。