潘石屹又来了。

这一次，SOHO中国再斥重金，将卢湾一商业项目收入囊中。至此，在一年时间里，潘石屹已四进上海滩，砸进资金75亿元。

潘石屹在随后召开的在电话新闻发布会称：“SOHO中国目前在上海仍有其他项目在洽谈。”

潘石屹在上海下一个目标将是哪里？不禁引发了业内猜想：“是收购项目，还是直接拿地？”“是继续抢占市中心风水宝地，还是游走潜力区域掘金？”

业内专家看来，上海商业地产“量大而优”，这给潘石屹从北京移植过来的SOHO中国商业模式带来了广阔的发展机会，这或许是潘石屹如此青睐上海的原因。

四进上海

10月14日9时许，拿下最新项目后，潘石屹第一时间在微博(http://t.sina.com.cn)上向外界公布了消息：“这是SOHO中国在上海的第四个项目。”文字间难掩喜悦。

据了解，该项目为卢湾区43号街坊项目，包括1栋28层公寓式办公楼，1栋6层酒店式办公楼及多栋3层商业裙房，占地面积2.0084万平方米，用途为商业办公，规划建筑面积13.7442万平方米。目前项目仍在建中，预计2012年底完工。

公告显示，SOHO中国以12.1亿元从卖方华丽家族收购该项目约48.5%的权益，并计划在收购完成后，进一步收购项目股权至51.5%。

对于收购结果潘石屹表示满意。在微博中，他透露：“公司计划在完成收购后，明年年初开始与卖方磋商，以同等价格继续收购项目的剩余全部股权。”

从2009年初，潘石屹宣布进军上海，一年左右的时间中，已陆续将上海四大项目收入囊中，斥资75亿元。

2009年8月，潘石屹斥资24.5亿元，将上海南京西路东海广场收入囊中，并命名为SOHO东海广场。

2010年6月，潘石屹又砸下22.5亿元，收购上海外滩204地块61.506%股权。项目是外滩唯一可以新建建筑地块，地理位置具有非常强的特殊性，是唯一拆迁完成地块。难怪上海地产界疾呼：“外滩最好的地块，被潘石屹拿走了。”

2010年8月，潘石屹又以15.62亿元竞得紧邻上海虹桥交通枢纽的临空15号地块的土地使用权。这是潘石屹首次在上海公开拍下土地，并且以“零溢价”夺得，楼板价为7250元/平方米。业内人士称该地块“价格非常便宜”。

“攻城”有术

在业内看来，潘石屹四进上海，不拘一格，张弛有度，步步为营。

尽管对上海不是十分熟悉，但是潘石屹斩获的每个项目都直取“市中心优质地段”。据悉，潘石屹虽然来过上海数次，但却并不认识路。车子在淮海中路停下，马路对面就是著名的新天地，潘石屹会问：“这是哪里？”

但这并不妨碍潘石屹拿下上海市中心商圈的项目。

“攻城略地，SOHO中国的标准是什么？”潘石屹表示，最看好市中心地铁物业，“衡量地段是否繁荣的一个重要指标就是看它是不是处在交通枢纽上，尤其是地铁。在未来，像上海、北京这样的大城市，一个区域离开了轨交就很难谈到繁华和便捷。”潘石屹强调。

东海广场紧靠静安寺交通枢纽，有轨交7号、2号、14号线；外滩项目位于外滩立体交通枢纽及游艇码头旁，邻近轨交10号、14号线；虹桥项目地处大虹桥交通枢纽旁，这里集中了机场、高速铁路及5条轨交线；卢湾项目坐落于轨交10号、13号线交汇处的淮海中路交通枢纽上。

“这是SOHO中国判断地段优劣的一贯标准。未来的上海与今天的香港和曼哈顿一样，离开了轨交将寸步难行。”潘石屹强调。

在获取项目方式上，潘石屹同样敢想敢做。出资整购、收购股权、直接拿地，各种交易方式几乎尝遍。

潘石屹强调，在拿地形式上SOHO中国将不拘一格，既包括吸收东海广场和外滩204地块这样的现成项目，也会考虑公开市场的招拍挂形式，而选择地块的唯一标准，就是地段和交通优势。

化烂尾为利润

SOHO中国独特的商业模式已让其在上海的商业地产界尝到了甜头。

曾是“上海第一烂尾楼”的东海广场，硬是让潘石屹变成了吸金机器。收购之前，出租率仅为30%。在不到一年时间里，出租已超过80%。还以21.79亿元销售额取得今年上海前7月房地产市场销售冠军，写字楼可售面积中已有52%销售完毕。

收购之初某知名代理机构分析师曾对早报记者表示：“潘石屹是不是疯了，敢拿下连大摩都没操作成功的项目。”事后他分析，正是SOHO中国在北京运作成熟的商业模式让潘石屹能够成功。

SOHO中国的商业模式是，开发商业(包括写字楼)地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。曾有统计，SOHO做过的12个项目中，有6个在SOHO接手以前是空置、烂尾项目，于是SOHO模式就总结为“化烂尾为利润”。

前期分散办公楼，后期统一管理是SOHO中国商业模式的一大特点。这在东海广场上得到了鲜明表现。“分散出售的方式满足了富裕人群的投资性需求。”潘石屹一语道破。

新吃进的卢湾项目，潘石屹也采用了同样做法。据悉，项目落成后商用楼面租金可达600元/平方米/月，写字楼部分将出售，最快一年半后推出，估计可售8.5万元/平方米。

值得注意的是，上海商业地产体量巨大而品质优越，急需新的商业模式和运营管理。这或者给潘石屹的SOHO模式带来机会。目前上海甲级写字楼维持427.8万平方米，第一太平戴维斯最新数据显示，三季度主要商务区租金全面提升，是近两年来首次出现环比增长，涨幅为2.9%。中心商圈购物中心首层平均租金上涨0.3%至每平方米每天人民币34.6元。

已经完成全年180亿元销售目标的潘石屹，没有丝毫压力，可以安心寻觅新的项目了。或许不久以后的某天，潘石屹会在微博上第一时间公布：“拿下上海第五个项目。”