1、不要低估人民的智慧和人性的贪婪

　　楼市限购这两天又重现中国，其实放眼国外，随着越来越难以负担的房价变成了一个世界级的难题，各国政府尝试了一系列的政策，主要包括以下两类：限购和加税。

　　但是这些药方的效果其实并没有最初想像的那么有效，一个重要原因是在利益面前，永远不要低估人民的智慧和人性的贪婪，比如在对付限购方面：

　　· 在北京和上海，人们会通过假离婚的方式来规避一户只能买一套房的限制；会通过假结婚或者其他造假方式来规避对非户籍居民购房的限制；

　　· 在泰国，如果海外投资者想在当地购置房产，特别是别墅，当地中介会安排其与当地居民假结婚来规避政府对海外投资者购买泰国房地产的限制；

　　· 在澳洲，有专门的投资咨询机构向海外投资者提供专门的解决方案，通过复杂的信托架构，通过由澳洲本地居民代持但又由海外投资者实际控制的方式，进入澳洲房地产市场；

　　本文想从另外一个角度：房地产的本源出发来分析一下这个世界难题，并探讨一下关于如何解决这个世界难题的个人看法。

　　2、被忽视的房地产基本面

　　追根溯源，房地产问题最基本的基本面在于生态不平衡。具体来讲，就是不断增长的人口和无法增长的土地之间的矛盾，人类不断增长的欲望和无法增长的土地之间的矛盾。

　　一般来说，科技的进步和人类社会的发展，会逐步缓解和解决人与自然的各种矛盾，比如食物等等，但是土地是个例外。土地和其他资源相比，最大的区别在于它的不可再生性和不可替代性。

　　我们知道，战争，疾病和自然灾害是大规模消灭人口的三大途径，以前的人类社会就是通过以上三种手段来达到人和土地之间的生态平衡。但是到了现代：

　　· 随着军事科技的迅猛发展，特别是核弹头的出现，世界范围内发生大规模战争，比如像一战，二战的可能性已经大大降低，和平是世界运行的常态。

　　· 随着医疗科技的高速进步，婴儿死亡率越来越低，人的寿命越来越长，同时随着人类攻克一个又一个医疗难题，病人的存活率和治愈率也越来越高。

　　· 随着人类预测和应对自然灾害的能力和手段越来越强大，自然灾害带给人类的伤害，特别是死亡率，已经越来越小，现在更多的是经济损失。同时随着医疗和救援的进步，灾后伤者的存活率也大大提高。

　　这就是房地产增长的基本面。土地资源，特别是适宜居住的土地资源，将一直是稀缺并且不断减少的存量资源。

　　3、土地升值，房子贬值

　　从宏观的角度观察和分析完房地产基本面之后，让我们回到现实，再用微观的角度来观察一下房地产投资。

　　为了比较清楚的说明这个问题，下面举个例子：

　　笔者的朋友几年前在墨尔本买了一个二手house,价值80万澳币。我们假设分配到房子和土地的价值相当，也就是房子40万，土地40万。他首付20%，贷款80%，就是房子贷款32万，土地贷款32万，总共贷款64万，年利率假设为4%，借款期30年。

　　一般来说，房子的寿命大概在40年左右，40年以后即使房子不塌，房主也要支付一大笔费用来修整。

　　房子每年的折旧及贷款利息、税金等支出如下图：

　　他将房子出租，每月租金大概是$2,000，一年大概可以收到$24,000的收入。由上表可得，他的支出大约是$18,000/年，这样他在房子上40年的净收入大概是$240,000($6,000*40)。（假设租金每年的增长幅度和房贷利息和其他费用的增长幅度大致相等）

　　40年以后，他卖出房子。按照澳洲比较普遍的7年涨一倍的说法，他大概可以卖到480万澳币。按照我们之前的假设，房子的折余价值已经基本为零了，所以增值部分其实大部分是归于土地的增值。我们假设售价的90%部分归于土地，10%归于房子，所以他在房子上总共可以收获48万的增值加24万的房租净收入，一共72万澳币。

　　下面我们来看一下土地的收益，土地的成本是40万，但是土地的寿命是无限期的，所以这个40万不会被折旧，持有土地的费用主要如下：

　　持有土地40年的净支出是28万，卖房时售价的90%，也就是432万归于土地，减去土地成本40万和持有成本28万，他在土地上大概可以赚到364万，差不多是房子的5倍。

　　从以上例子中，我们大致可以得出以下结论：

　　· 房地产真正值钱和升值的是房子底下的那块地，而不是房子本身。从本质上讲，房子和你的小汽车、电脑、手机和家具没有什么两样，都是属于可再生、可大规模生产的产品，它提供的就是居住的功能。房地产增长这个提法严格来说是不准确的，应该是房产贬值，地产增值。

　　· 大家普遍认可的house投资价值大于公寓确实是有道理的。如果你没有居住而仅仅只是投资需求，并且你的现金流量可以负担贷款（也就是俗话说的“养得起”），那么投资纯土地要比投资房地产要更有价值。

　　· 投资土地比投资出租房另一大好处是省心太多，扔在那里，定期去除除草就万事OK了，不用担心房客会损坏你的房子和设施，也避免了如果遇到不良租客而导致欠租甚至驱逐房客的麻烦，这一点对海外投资者尤为重要。

　　· 不过房产本身虽然一直在贬值，但是房产却可以成为提高土地价值的加分项（锦上添花），就好像一颗裸钻和一颗镶嵌在精美戒托上的钻石一样，戒托本身不值钱，但是有了戒托，钻石的价值被大大提高了。作为投资者，我们要关注的是价值被低估的东西，尽量避免买入价值被高估的东西。

　　· 在现实中，有些国家是不允许囤积土地的，比如澳洲会规定在一定时间内必须要盖房子。这种情形下，最好买入那种在购价中土地价值占比高的房地产，比如一大块地+一个小破房子，然后扔在那里就好。很多年以后在最后出售前，把破房子推倒，然后建一个比较好一点的房子，这时候投入建房的费用其实不是为了房子本身，而是为了最大程度地提升土地价值，让土地价值被市场高估。

　　有些朋友可能会觉得买了带房子的，可以每月收租金，相当于别人帮我养房子，感觉很好。

　　这个说法没有错，但只是感觉很好而已。按照心理学原理，人类一般都有喜欢即刻回报，同时厌恶损失的心态。曾经有一个心理学试验，给每一个被试验者一个筹码，然后他们有两个选择，一个是即刻拿这个筹码兑换100美元，另一个是等1年，1年之后80%的可能性这个筹码可以兑换500美元，20%的可能性是只能兑换到50美元，如果按照数学概率计算，理性的选择是第二个，但是实际上大多数人都会选择第一个选项，”一鸟在手”和”十鸟在林”往往很多人都会选择”一鸟在手”。

　　经济学有个概念叫机会成本。我们假设之前的案例中，如果房主不用80万买他的房子，而是用同样的钱买入两块土地，虽然他每个月没有进项，都在贴钱，心理感觉很不好，但是40年之后当他把土地买掉的时候，投资回报率要远远高于他现在的投资。