2011年上半年，在国家房地产宏观调控政策的影响下，房地产市场运行发生明显变化。综合分析，市城区房地产市场运行总体平稳，新建商品房供应与销售、二手房交易量呈明显下降趋势，商品房销售价格惯性上涨，二手房成交价格有所回落。
　　
　　一、市场运行基本情况
　　
　　（一）新建及竣工备案商品房面积大幅下降
　　
　　市质监站的统计数据显示，1-6月份，纳入质量监督管理的商品住宅建筑面积49.16万平方米，同比下降34.86%；总投资9.51亿元，同比上涨36.91%。
　　
　　1-6月份，备案竣工的商品住宅建筑面积7.35万平方米，去年同期36.57万平方米，同比下降79.9%。
　　
　　（二）批准商品房预售面积明显下降
　　
　　1-6月份，共批准商品房预售面积51.43万平方米，同比下降20.38%。其中，商品住宅44.59万平方米，同比下降24.69%。
　　
　　（三）商品房销售面积、成交金额呈下降趋势
　　
　　1-6月份，商品房销售面积26.05万平方米，同比下降32.66%；成交金额9.34亿元，同比下降12.59%。其中，住宅面积25.04万平方米，同比下降21.2%；成交金额8.36亿元，同比下降7.57%。
　　
　　（四）商品房销售价格惯性上涨
　　
　　1-6月份，商品房销售均价为3584.25元/，同比上涨29.8%，同2010年全年均价比上涨16.33%。其中商品住宅均价为3340.07元/，同比上涨17.29%，同2010年全年住宅均价比上涨8.27%。
　　
　　（五）二手房交易萎缩，量价齐跌
　　
　　1-6月份，二手住宅房成交面积21.26万平方米，同比下降39.32%；成交金额1.98亿元，同比下降39.32%；成交均价930.97元/，同比下降20.75%。
　　
　　（六）各项税收大幅提高
　　
　　完成房地产业营业税17378万元，同比上涨77.15%；完成企业所得税4111万元，同比上涨89.36%；完成契税10714万元，同比上涨91.5%。
　　
　　二、市场运行状况分析
　　
　　（一）商品房市场供应量同比减少。1-6月份，市质监站备案监督的住宅建筑面积53.59万，总投资10.86亿元，其中商品住宅建筑面积49.16万，总投资9.51亿元；备案竣工的住宅建筑面积10.47万，其中商品住宅建筑面积7.35万。
　　
　　2010年同期，市质监站备案监督的住宅建筑面积84.51万，总投资7.20亿元，其中商品住宅建筑面积75.47万，总投资6.61亿元；备案竣工的住宅建筑面积38.07万，其中商品住宅建筑面积36.57万。
　　
　　与2010年同期相比，各项面积指标均大幅减少，这些数据表明，我市住宅建筑市场供应量减少。各项投资指标在面积下降的前提下，商品房价格反而有不同程度的上涨，反映出商品房建设各项原材料价格涨幅较大。
　　
　　（二）可售商品房总量同比有较大增长。一是受今年以来销售持续放缓的影响，市城区商品住宅库存量持续攀升，存量不足的局面有所改变；二是2010年共批准预售商品住宅建筑面积126.51万，当年销售69.73万，尚有56.78万结转到今年。今年1-6月份，批准预售商品住宅建筑面积44.59万，两者合计，市场上可供销售的商品住宅建筑面积达到101.37万。去年同期可供销售的商品住宅建筑面积只有25.9万。
　　
　　（三）市场上持币观望心理较重。随着国八条以及二、三线部分城市限购等一系列调控政策的出台，客观上将一部分购房者挡在了门槛之外。另外，受市场上预期房价会回调的心理影响，持币观望者较为普遍。从1-6月份商品住宅销售面积、成交金额大幅下降现状就可以充分体现出来。
　　
　　（四）商品房销售均价略有波动，总体呈上涨趋势。

　　表一、住宅商品房月成交均价统计表（元/）

　　　　　从以上两个统计表可看出，上半年我市商品房成交均价有一定的波动，总体呈平稳上涨趋势。
　　
　　（五）二手房市场持续低迷，成交量呈下降趋势。一方面，由于市地税窗口的税费收缴系统处在升级阶段，间接影响了二手房的过户交易；另一方面，受新建商品住宅房交易量下滑的影响，二手房一反去年同期火爆的情况，交易较为清淡；三是国家二套房税收政策的出台，一定程度上抑制了二手房买卖。
　　
　　三、市场发展趋势预测
　　
　　（一）新建商品房供应量的减少将会导致供求失衡。1-6月份，审批的22个房地产开发项目均为往年结转的后续项目。而且，这些项目多数已经到了尾盘期，部分开发企业将会出现无房可售。在未来的一定时间内，我市商品房将会出现供不应求的格局。
　　
　　（二）支撑高房价的因素不会出现根本改变。支撑房价稳步攀升的原因主要有：一是土地供应紧缺，地价涨幅较大（在商品住房成本价格构成中，地价占楼面成本价格的比例达25%左右）。随着房地产开发规模的不断扩大，市城区特别是中心城区可供开发利用的土地愈加紧缺，造成了土地价格的大幅提高。例如：原陶瓷一厂78.56亩土地，于今年三月中旬公开招标，起标价1.16亿元、成交价2.12亿元、每亩合270万元，创焦作市城区土地拍卖价历史新高。二是收费项目多。据调查，目前我市商品房成本价格构成中，除了土地和建安成本外，共涉及水电费、勘察设计费、人防费、外墙保温费以及管理费等各种收费科目近二十多种，占楼面成本价格20%左右。三是税种较多。目前，商品房开发建设需缴纳营业税、所得税、土地增值税等各项税金达11项之多，各项税金占楼面成本价格的比例为12%左右。四是我市城镇化进程较快，商品住房刚性需求旺盛。我市正处于工业化、城镇化加速发展阶段，城镇化率水平不断提高，农民进城购房和城市居民改善型住房等刚性需求大，支撑房价稳步上升。五是钢材、水泥等主要原材料价格上涨，直接提高了商品房工程造价，也是导致商品房价格上涨的主要因素之一。
　　
　　（三）国家宏观调控政策将会对我市商品房价格起到一定的抑制作用。保障性安居工程建设正在全面铺开，提高了市民降价的期望值，扩大了居民购房的可选范围；不足5年转手交易的房屋，按全额征税，对投资性购房起到了抑制作用；差别化住房信贷政策提高了购房的门槛；土地供应政策的调整，提高了普通商品房的供应比例，满足了中低收入家庭的购房需求。随着国家一系列房地产调控政策的进一步出台，必然会对我市商品住房价格起到较大的抑制作用。
　　
　　总之，在今后的一段时间内，我市商品房价格虽然仍会有一定幅度的上涨，但涨幅不会过大,应当在可控范围之内。　　

　　

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