国庆看房小贴士之买房预算篇

2011-09-24 08:38:38 来源：点击: 次

摘要：点击欣赏房博会专题报道》》》》购买房产，对于任何一个家庭来说都是相当大的投资，因此购房前有必要拟订一个购房预算，通过几方面量化的分析，对自己的投资进行可行性预测。制定购房预算时大致要考虑以下几方面内容。　　

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购买房产，对于任何一个家庭来说都是相当大的投资，因此购房前有必要拟订一个购房预算，通过几方面量化的分析，对自己的投资进行可行性预测。制定购房预算时大致要考虑以下几方面内容。
　　
　　1.对地价的预测
　　
　　商品房价格中，地价是构成房价的主要因素，房屋价值的高低关键就看房屋所在地地价的水准。在城市中，越是处于市中心地带或市政开发比较完善的地区地价就越高；相反，地域偏远，市政建设不够完善的地方，则地价就会远远低于市中心的地价。土地地价除个别城市外，现在许多城市已经公开。因此，当您有购买商品房的打算时，您就可参考不同区域地价水准，或类似房产价格的水平，根据自己的资金实力，选择在某一标准地价地区购房。
　　
　　2.对房屋面积的选择
　　
　　当购房人认定要在某处购置房产时，接下来就要对所选购的房间面积、户型进行考虑。因为商品房的价格每平方米动辄上千甚至于数千元，因此，每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力来进行选择。现在，人们一般喜欢要“四大一小”、双卫生间、双阳台的房间，因为这样的房间更适合人们的居住，但具体选择什么样的房屋，首先应确定房屋的总建筑面积要多大。
　　
　　3.了解物业管理的杂费支出
　　
　　商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等，对这些开支如果未加考虑，或考虑不足，那么买房时就有可能造成失策。因为这些开支每月往往要数百元，甚至上千元之多。国内的物业管理收费标准比较混乱，各个地区、各类物业的收费不尽相同。购房之前，购房人就更有必要对物业管理支出有个比较清楚的了解。否则的话，买得起房，却用不起房的尴尬就极有可能出现。
　　
　　4.考虑贷款还贷能力
　　
　　大部分城市都已经开展了购房贷款业务，也就是所谓的“住房按揭”。国内目前住房银行贷款和公积金贷款也已陆续展开，这对于部分人来说购房就要考虑贷款偿还这一问题。
　　
　　5.购房时的各项税费
　　
　　税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。目前，个人购房的房产交易税费一般约为4%左右，这些税费在购房时也应考虑进去。
　　
　　国庆看房小贴士之选房考察篇
　　
　　1.首先，到达楼盘现场，要看其总体规划是否注重利用自然、地理、文化、交通、社会等资源，而且小区内空间、环境利用得是否合理。
　　
　　2.看小区整体布局是否注重阳光[最新消息价格户型点评]、空气和绿地等生态环境。看楼与楼之间的距离是否合理，是否有人车分流的安全通道，另外还可以看看业主会所。
　　
　　3.看户型的是否科学、合理，看看您相中的户型朝向、景观及通风环境如何。看屋内的厨房、卫生间、洗衣间、景观露台等功能是否齐全，电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集等问题是否能妥善处理。
　　
　　4.看小区内外的生活体系是否完善。小区内外的超市、菜场、美容美发、学校、书店、网吧、医疗、保健等配套设施，都要综合考虑。
　　
　　5.随着人们居住环境的日益改善，节能、环保小区应该是优先考虑的条件之一。小区内应尽可能安装环保、节能设备，减少噪音、污水等对环境的污染，净化居住环境。
　　
　　6.看小区是否有良好的智能化体系。如计算机体系与宽带网络、全方位的等，都能保证您日后生活得惬意轻松。
　　
　　国庆看房小贴士之车位篇
　　
　　在钢筋水泥的都市中，你的爱车是否有“安身之所”，车位比就成为一个至关重要的概念。对于一般的小区，车位比能达到1:0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1:2以上才够用。
　　
　　购买车位不同于其他房地产产品，需注意政策的影响，并要留意车位的产权和使用年限。而在开发商是否有权出售车位方面，主要分为地下车位和地上车位两种。
　　
　　在出售车位方面，如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有，可由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后，归入小区维修资金。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。
　　
　　在转让车位方面，购房者在签订购房预售合同时，如果车位是随房屋一并预购的，购房者与开发商应就车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况，在预售合同的补充条款中约定清楚，并最好附有平面图。购房者如果是先预购商品房再买车位的，则可与开发商另行签订预售合同，并在合同内注明预售商品房的具体情况，该合同签订后也要进行登记备案。
　　
　　在相关手续方面，在与开发商签好购买车位合同后，业主可前往房屋交易管理部门办理登记手续。根据有关规定，车位不单独发产权证。在产权登记上分两种情况，若商品房和车位是一并购买的，车位的基本情况(如车位号、面积等)会在业主房产证的附记栏内注记；如果在取得房产证后再购买车位的，应由原受理的房地产交易中心在房产证附记栏内加注车位的基本情况。
　　
　　国庆看房小贴士之精装房篇
　　
　　谨防出现装修货不对板
　　
　　商品房的建筑材料、装修标准应明确标注。防止装修、装饰货不对板。
　　
　　个案：
　　
　　时下购房，不少消费者都图省事选择发展商赠送或是优惠的装修，但由于装修工艺的特殊性，装修出现的用材的差异性以及个人的口味不同，装修效果就可能有天渊之别。同时，发展商往往只会在合同中写上豪华装修、高级装修等撩人字样，而不约明装修的用材、质量等硬性标准，一旦发生争议，很难认定发展商的责任。
　　
　　提醒：
　　
　　购房者细化合同条款，一一明确装修标准。家居材料的质量、品牌、件数，房屋经装修后各种功能的设置、甚至装修的图纸最好都明确在合同中。装修后房屋与合同约定的标准不同的，消费者还可以依合同标准，要求发展商维修、重做直至符合房屋所用。
　　
　　国庆看房小贴士之房屋中介篇
　　
　　房屋中介陷阱
　　
　　用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费，是指不法的房屋中介机构在收取介绍费后，故意提供虚假或无效的房源信息，不提供真实的中介服务。
　　
　　提醒：
　　
　　购房者怎样防止这类陷阱呢？1.找有信誉的房屋中介机构。可通过朋友介绍，或通过政府部门、新闻媒体报道，加以了解。最为可行的是，向成功通过中介机构购房、租房的朋友了解其服务机构的服务质量。2.慎订书面合同。一要订立书面合同，否则口说无凭；二要详细写明顾客的要求，越具体明确越好。因为它是“订货样板”，或服务成果标准，没有它，就无法确认房屋中介机构违约；三要确定履行期限；四要规定中介机构的违约责任。
　　
　　国庆看房小贴士之验房工具篇
　　
　　验房支招妙用小工具
　　
　　验房是一项专业性很强的工作，像房屋墙面平整度、垂直度、专业管线的位置、材料质量等专业问题的检验，必须由专业人士来进行，最保险的做法就是聘请专业的验房师进行验房。但如果业主打算自己验房，有没有一些小技巧可以应用呢？对此，我们搜集了几种小工具的“妙用”以供参考：
　　
　　第一、小锤子：最基本的验房工具
　　
　　在验房过程中，我们可以利用小锤子敲打房屋的地面、墙壁等处，根据声音找出空鼓。一般的地面是沉实的，而空鼓处敲打起来则有清脆的响声。
　　
　　第二、乒乓球。乒乓球能有效检验排水坡度。把乒乓球置有排水要求的地方，倘若坡排水坡度合符标准，乒乓球将缓慢滚向排水孔；乒乓球过快的滚动或静止不动都表明排水坡度存在问题。
　　
　　第三、化妆镜：哪里都够得着
　　
　　收楼可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容失色，及时补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼睛“够不着”的地方。利用小镜子可以帮助我们查看不易够着的门窗顶面、缝隙等是否做到位。
　　
　　第四、插页式文件夹：一样都不能少
　　
　　收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份就很麻烦。买个40页以上的插页式文件夹则很妥当，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。
　　
　　第五、备忘贴纸：不要做个糊涂虫
　　
　　验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通气的好业主，收楼时别忘了带贴纸。
　　
　　第六、电笔：电路通畅很关键
　　
　　一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。
　　
　　第七、矿泉水：水也是检查工具
　　
　　拿着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。这道“工序”可放到最后进行，待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
　　
　　最佳收房流程
　　
　　核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→业主签署《入住交接单》。