开发商地位强势，签订买卖合同时尤为明显。购房者提出修改合同某项条款，售楼小姐一句“合同不能修改，愿意签就签，不愿意签就退房”让购房者很无奈。这种情形下签订的合同很多条款对购房者不利。如果签订合同时，能有两三位朋友陪同，或者律师陪购，并采取录音的方式，则一旦发生的诉讼，可以采取主张撤销显失公平条款的策略，追究开发商的违约责任。本期我们邀请京大（上海）律师事务所张雷律师用案例方式来为我们解析，购房者签一手房合同遭遇霸王条款，如何进行维权，并研究法院判决时对这种合同的看法。
　　
　　【案情介绍】
　　
　　2007年6月22日，杨先生和某开发商签订了《上海市商品房预售合同》，杨先生购买该公司的期房一套。
　　
　　关于逾期交房的违约责任约定：
　　
　　“甲方(开发商)应于2008年3月31日前将房屋交付给乙方(杨先生)。如果甲方未在上述约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”
　　
　　对于房屋交付的标志，约定：“房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》并向乙方签发《入伙通知书》”。
　　
　　关于逾期办理产权证的违约责任约定：
　　
　　“甲方将在2008年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得大产证。如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同，乙方不行使解除权的，视为乙方认同甲方免责且不承担任何责任。”
　　
　　2008年5月12日，开发商取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。(张雷律师提醒：此时已经超过了约定的3月31日期限，开发商已经违约了。)5月13日，向杨先生发出《入伙通知书》。5月17日，杨先生在对房屋进行验收时提出，房屋存在质量问题，并要求开发商的工作人员作了书面承诺。(正当维权，书面材料显示了购房者十分谨慎)
　　
　　2008年10月14日，杨先生发函提出在经过修整后同意收楼，但要求开发商承担逾期交房和逾期办理产证的违约责任。开发商不同意，遂起纠纷。
　　
　　【案件思考】
　　
　　应当如何认定房屋的实际交付时间？是按照合同约定的单方通知，还是按照实际转移占有？
　　
　　逾期办理产权证的违约责任，约定了免责条款，是否有效？
　　
　　【法庭判决】
　　
　　一审法院认为，双方合同约定了房屋交付标准为开发商取得《住宅交付使用许可证》并向杨先生签发《入伙通知书》。现开发商已经于2008年5月12日取得了房屋的《住宅交付使用许可证》，且于次日发出了《入伙通知书》，符合了合同约定的房屋交付标准，故确认5月12日是房屋的交付之日。(按照合同约定确定交付日期，认可了开发商的单方通知效力)
　　
　　一审法院认为。杨先生未能就开发商逾期办理处大产证而导致其遭受财产损失提供证据加以证明，故对杨先生要求追究开发商违约责任的诉讼请求不予支持。(违约责任的损失需要举证证明？张雷律师保留质疑。)
　　
　　二审法院认为，开发商取得了房屋的《交付使用许可证》并发出了《入伙通知书》，但购房人在收楼时就房屋质量存在的问题提出了异议，开发商也同意进行整改，双方也没有办理房屋交接手续，故不能视为此时双方已经办理了房屋交接手续。(否定了单方通知的效力，以实际交付之日为准)判决开发商支付逾期交房违约金。
　　
　　并且基于双方关于开发商逾期办理出大产证的违约责任约定了开发商可以免责的条款，且该条款不属于未与对方协商的格式条款，故该条款有效，驳回原告的诉讼请求。(支持了免责条款的效力。)
　　
　　【法理延伸】
　　
　　张雷律师认为，关于房屋的交付标准，是否能够以开发商的单方通知作为认定依据？显然不能！因为交付房屋是开发商的义务，双方虽然约定了单方通知作为履行义务的方式，但并不因此就免除了开发商不履行义务或者履行义务不符合合同约定、法律规定的违约责任，也并不因此就免除了购房者本应当享有的查验房屋的权利，因质量不符合约定而享有的拒绝收房并要求修复的权利。因此，开发商违反了房屋交付义务，应当承担违约责任。违约交房应当以实际交房之日为认定依据。这里要区分交付标志和物的瑕疵担保责任。
　　
　　其次，本案的律师在诉讼中提出了开发商逾期办理出产权证的违约责任条款，“如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同，一方不行使解除权的，视为乙方认同甲方免责且不承担任何责任。”为无效条款的代理意见，未获得法院支持。张雷律师认为，对待这种案件的诉讼策略应当是按照《合同法》第五十四条关于可撤销合同的规定，在除斥期间内主张该条款显示公平而撤销。如能撤销该条款，则可以按照《商品房司法解释》第十八条的约定追究开发商的违约责任。

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