炒房团的庐山真面目浮出水面。有媒体近日报道，炒房团的获利源泉并非外界猜测“低买高卖”的买卖差价收益，而是房地产开发商银行贷款利率与民间利率之间的利差。经由炒房团与开发商的合作演绎，2009年有大约3000亿元的炒楼操盘资金活跃于市场中，给金融监管带来不小的考验，也成为支持高企房价的始作俑者。

时下，各路游资狡黠地与楼市调控重拳周旋，其伎俩更是令人眼花缭乱。在开发商获得过桥资金、游资斩获暴利的所谓“双赢”背后，是百姓深受房价飙涨之苦，经济健康秩序受损。以这一揭秘报道为出发点，笔者认为，在既有正面阻击房价政策的基础上，仍应考虑新的针对性措施，重点是要从调整楼市预售制度、拓展民间资本投资渠道等根源性因素着手改革，对楼市乱象给予釜底抽薪的打击。

经由业内人士的“点拨”，炒房团与开发商勾结获利的路线渐次清晰。炒房团组织者先包装其成员，让他们以个人名义顺利通过银行房贷审核，然后再以高折扣价从开发商手中团购期房。这让开发商以预售的名义在事实上获得了一笔“过桥贷款”，并得以维系其后续开发工程。其间，开发商虽然付出了期房折扣价差的成本，但却成功营造了楼盘热销的假象，规避了银行借贷的冗长手续和贷款不成功的政策风险。由此，开发商有足够的底气高价售楼，并在楼盘真实销售之后，再暗自履行与炒房团之间的退房契约，其中特别包括向后者支付数倍于银行年息的民间借贷成本。经过这一系列复杂的运作之后，各地楼价节节攀升，炒房团获利撤出，自住购房者只能“望房兴叹”。报道称，去年炒房团获得的收益估计高达1000亿-1500亿元。

其实，这样的投机路线看似隐秘，但监管并非没有阻击之策，通过一个退房环节就可以顺藤摸瓜地进行有效监控。例如，对于退房率较高的楼盘进行重点布控，根据退房者信息对其后续动向进行追踪。一旦发现该人频频被其他楼盘列入退房者名单，便将他的投机行为记入征信系统，并限制其购房行为。当然，这样的事后监管相对被动，且需要动用大量的人力物力进行调查，容易滋生投机者的侥幸心理。打击楼市投机，尚需从源头抓起。

追根溯源，炒房团在楼市实现投机暴利的关键，就在于迎合了开发商预售期快速回笼资金以滚动开发后续项目的愿望。可见，预售制不只是开发商高杠杆运作的“福利”，它已经成为投机者藏污纳垢之所在。经由预售制的帮助，开发商在尚无成熟楼盘之前，便有权利向购房者索要全部房款。权利与义务的不匹配，意味着开发商能够无偿占用他人资金滚动开发项目。长此以往，预售制度让楼市实际上形成了类金融的运营模式。而大批投机者正是假扮了期房购房者的角色，才得以“合法”地为开发商提供了民间信贷资金。而且，这些资金很大比例是来自于银行按揭贷款。其结果就是，银行借款在事实上支撑了房地产市场投机，成为了楼市投机者的获利本金。其间蕴藏的巨大金融风险已从房地产领域扩散到了银行体系中，必须被严格查控。岁末年初，广西率先推出了“现房销售”试点，此举值得各地积极借鉴。尽管从具体执行上看，预售制度的退出需要稳步推进，但无论步骤如何，这一问题都必须破题实施，容不得继续等待。只有房地产业的运作模式与其他行业一样，实现各环节风险与收益相对等，投机者才会失去介入楼市炒作的契机。

从另一个角度讲，堵疏结合才是杜绝投机炒房行为的根本。民间游资对楼市如此垂青，也与其投资无门的现实困惑有关。改革开放之初，市场盈利机会较多而竞争却不足，民营资本能够获得与辛苦努力相对应的利润空间。时至今日，为许多民营资本提供原始积累的制造业，已毫无吸引力可言。统计现实，我国制造业净利润率在2007年已经降至2%左右，2008年则受到金融危机影响甚至为负数。当前，亟待调控部门完善扫平制度障碍，吸引产业资本回流实业。一方面，当消除目前各种人为设置的市场准入限制，全面开放包括金融、能源、公用事业在内的行业准入，而不再是让民营资本看着实业的发展机会而兴叹。另一方面，可以通过税收杠杆、财政扶持等手段，激发企业对研发工作的热情，培育企业的核心竞争力，提升抗风险能力，改变多数民营企业“未大即死”的恶劣境遇。在投资渠道畅通的环境下，民间游资才能够不再依附于楼市等高风险领域。

无孔不入的楼市投机，让房地产业渐次偏离了良性发展轨道。对此，监管举措有的放矢才能够有效地引导民间游资投向，为虚火旺盛的楼市降温。