8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

每一年博鳌房地产论坛来临的季节，观点地产新媒体都一定会对华远地产董事长任志强进行一次专访，每一年都能发现一个不同的任志强。

2013年夏，媒体赴京访问了任志强，他依旧直言不讳，但减少了往年印象中对现实的冷嘲热讽，显得更加理性。

任志强的外表是悲观的、激情的，内在却是乐观、理智的，这也许是属兔的人的五型人格。

公知还是企业家？

任总每天都在微博刷屏，近1500万的粉丝，有人骂他，有人挺他。

从以前的骂声一片，到现在毁誉参半，任志强在公众眼中形象的转变，原因也许就如同他新书的书名《因为我从不装》。

他以犀利的言辞，时不时炮轰政策，“不装”的动力来自于对说真话的坚持。

“老大哥”刘晓光这样评价他：“他是一个公知。”任志强却断然否认：“我不是公知。”

“说两句话就变成公共知识分子？”任志强对自己的定位就是企业家，企业家发表自己的观点，是因为在企业运行过程中出现了一些问题，就这些问题提出来的，企业家通常是从企业生存的角度出发，认为制度上应该进行改革。

在谈及国企与民企的合作时，任志强就提到了制度的改革：“大家利用国企，就是想多沾一点便宜。比如说，银行贷款不给民企给国企，民企跟国企合作，就能拿到贷款，要不然拿不到贷款。”

“国企凭什么占那么多资源？”任志强一再强调，从贷款额度总比例上就可以看到，人均资源占有量上国企占的比例很高，人均贷款上占的比例也更高。任志强认为，在资源占有和资源分配，以及经济权利这些问题上，要解决公平问题。

但任志强所谈及的不仅仅是企业的改革，事实上，公知形象的“树立”就因他所说所讲，已不局限于地产这个圈子。

比如提到中西部发展不平衡，任志强说，用碳排放交易的原则来解决，很简单。早在几年前，他就在两会上提出用碳排放交易的办法去解决农业生产和工业生产之差的问题。

“黑龙江为什么那么穷？就是因为老种粮食。”他分析说，种粮食可以，如果一斤粮食，可以卖现在三倍的价钱，那种粮食也能致富。政府要用粮价补差的办法，让人们积极种粮食，让种粮食的人也能挣到城里人那么多钱，和做工业一样多的钱。

任志强认为，碳排放交易就是这个原则，“产生了一吨的碳就产生一吨的污染，就应该给钱，要不别这么干。干农业产生的是氧，产生碳的就得给钱给干农业的。”

任志强说，碳排放交易在工业和农业之差、土地之差等方面都可以解决，它是一种规则，可以运用到其它不平衡的地区和行业上去。

不一样的声音

但凡有新的政策引发热议，任志强总有不一样的声音。

当行业纷纷讨论城镇化是否拉动房地产行业发展时，任志强却说：“城镇化和房地产没什么关系。”

在他看来，城镇化的第一步是把农民从土地上解放出来。“不把农民从土地上解放出来，搞什么城镇化？”

任志强认为，邓小平南巡讲话之后，才有了城镇化的高速发展，因为有了私营企业。有了民营企业的发展以后，才有农民的就业。农民流入城市，是要把农民从土地上解放出来。

“如果没有民营经济的发展和市场经济的发展，没有大量就业，拿什么城镇化？人的城镇化说得容易，进城就行，但是进城之后没有工作，怎么进城呢？”

对于房地产行业，任志强依然保持着乐观的态度：“经济下行不等于房地产一定有危险，不是绝对的。”

今年7月，“金十条”下发，国务院“严格防控房地产融资风险”的声音，让资金压力巨大的房企担心，未来的日子是否更加难过。

任志强却认为“金十条”对房地产的影响不大，因为中国房地产杠杆率不高。

“中国没有再贷款，就不叫有杠杆率。”任志强解释说，如果是50万的房子涨到100万，按100万去再贷款，再贷款就可以贷到80万或90万，那么房子跌价的时候，银行才会出问题。

此外，任志强认为，中国房地产企业净负债率也不高，现在房地产企业负债率70%多，里头可能有30%、40%都是卖房子的钱，房地产企业净负债率大概也就30-40%。

“从报表上看，中国房企的杠杆率是最低的。银行系统资本金才8%，房地产有30%，是不是比银行好多了？航空企业的资本金率只有5%，95%都是负债，房地产是不是比它好多了？”

对于潘石屹说SOHO中国只有2%的净负债率，任志强直言：“再过几年，他可能就是净负债率最高的了。”

他认为，持有物业的负债率应该越来越高，潘石屹以后都持有物业的话，肯定是负债率越来越高了，因为他不卖房子了。

但任志强也指出，持有物业，净负债率高也不受影响。

“为什么亚洲金融危机的时候，香港几家大的地产商都没事？”任志强以香港房企为例指，因为他们的租金是相对稳定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地产商，前7家企业房地产租金收益部分大概占到了6成，卖房子只占4成。

从华远到地产

作为华远地产的董事长，任志强在言论中很少提及华远。讲起华远时，也总是把观点延伸至整个行业。

2013年，华远提出要提升商业地产的比例，任志强介绍说，华远在长沙（楼盘）是以商业地产为主的，其它地方不是，长沙的物业与海信合作。华远的商业地产在别的地方也有，包括在北京（楼盘）和沃尔玛的合作，但是比例不大。

对于商业地产，任志强认为，商业要看位置，位置合适就没风险，位置不合适就有风险。

“哪个城市都有一些商业地产是烂的，但哪个城市都有一些商业地产很好。”任志强说，比较典型的就是中粮大悦城，西单大悦城比预期好很多倍，但是朝阳大悦城就差远了。

他也强调，在三线、四线城市弄那么多商业地产肯定有问题。

事实上，即使是从随处可见的小区电梯广告，任志强也能由此讲到物权法。

任志强调侃7月10日早间央视一档关于小区广告等收益归属的节目，他说，15年以前就已经有了《物权法》了，华远实行业权制度也已经这么多年了，广告费按照业权比例给大家分，媒体都报道了很多次，为什么央视二台就不知道呢？

“到目前为止，实行业权制度的可能全国就我一家。”任志强介绍，华远小区的业主开会的时候，不但公布，而且都出了书。公布物业费减多少，小区广告费赚多少钱，车库赚多少钱，已经执行十多年了。

但他也坦言，很多小区没有这样做，也不是不对，是国家没有明文规定。虽然有《物权法》，但是没有实施细则。

以下为观点地产新媒体对华远地产股份有限公司董事长任志强先生2013博鳌房地产论坛采访实录：

观点地产新媒体：您觉得您是不是公知？

任志强：没人说是。公共知识分子，就是到各个国家去游说，自己不干实业，只是传播道理，像孔子才是地地道道的公知。说孔子是公知，没人提出反对意见，他到这个国家说，国王不听，他就到另一个国家跟另一个国王说。他可以到任何一个国家去说，也不当官，没有利益在其中。

公共知识分子除了传播道理以外，别的都不干。我根本就不是公共知识分子，我就是企业家，企业家发表自己的观点，是因为在企业运行过程中出现了一些问题，就这些问题提出意见。

企业家通常是从企业生存的角度出发，认为制度上应该进行改革，说两句话就变成公共知识分子？哪那么容易就给你这个称号？想得挺美的。

观点地产新媒体：您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

任志强：现在不知道。7月份经济工作会议之后可能知道，也可能不知道。要看看经济工作会议公布什么东西。

观点地产新媒体：“金十条”对房地产或者银行不是太利好，您怎么看？

任志强：谁说的？中国房地产杠杆率也不高，没有再贷款，就不叫有杠杆率。美国3亿人的住房贷款有13万亿美元，相当于GDP总量，还有2亿美元汽车、修房子等其它贷款。

如果个人贷款总量和GDP总量一样，我们得50多万亿才够。现在才8万多亿的个人贷款，差远了，8万多亿里头，还有部分不是房地产的贷款，房地产才占12%，人家是100%，所以我们没有什么杠杆率。

为什么没有杠杆率？如果是50万的房子涨到100万，按100万去再贷款，再贷款就可以贷到80万或90万，那么房子跌价的时候，银行才会出问题。我们现在50万的房子已经涨到100万了，涨到100万的过程中，50万的贷款可能还得就剩20万了，那房价跌70%也没事。没有再贷款，哪来的杠杆率？

美国是有杠杆率的，房子只要涨价就可以从银行多贷款，贷款是随着房价涨价往上走的，因此跌价对银行有影响。中国的跌价和银行没关系，几年以前贷的款都还得差不多了，哪来的关系？

中国房地产企业净负债率也不高，现在房地产企业负债率70%多，里头可能有百分之三、四十都是卖房子的钱，真正的银行贷款没多少。从报表上看，中国房企的杠杆率是最低的。银行系统资本金才8%，房地产有30%，是不是比银行好多了？航空企业的资本金率只有5%，95%都是负债，房地产是不是比它好多了？

现在房地产企业负债率最高也有70%多一点，平均也就65%左右，超过65%的都算高的了，如果按65%算，资本金率有30%多，还有相当一部分是卖了房子没有结算的钱，所以银行净贷款没有多少，好多贷款其实是老百姓贷款，不是企业贷款，老百姓贷款那一部分，也不用算在开发商头上，所以没多少。

观点地产新媒体：潘石屹说他只有2%的负债率

任志强：他的负债率非常低，因为过去卖房子利润大。现在转型持有物业，按道理说持有物业的负债率应该越来越高，以后都持有的话，肯定是负债率越来越高了，因为他不卖房子了，再过几年，SOHO中国可能就是净负债率最高的了。

香港几个大的公司净负债率很高，但是租金很稳定，所以无所谓。房价跌的时候，租金不一定跌。房价可能两三年之内有一个波动，但是租金还是按原来的规律往上走。

为什么亚洲金融危机的时候，香港这几家大的地产商都没事？因为他们的租金是相对稳定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地产商，前7家企业房地产租金收益部分大概占到了6成，卖房子只占4成。