继２００９年的楼市疯狂之后，２０１０年宏观调控开始重拳出击，刚刚过去的一年对于中国的房地产市场来说，无疑是考验严峻、调控密集的一年，未来的中国楼市去向何方？被高房价“绑架”了的百姓们能否圆一个安居梦？在本报复刊２０周年之际，细听全国工商联房地产商会会长聂梅生为我们道出究竟。

聂梅生，女，１９６２年毕业于清华大学土木工程系给排水专业，曾于中国市政工程西南设计院工作逾１８年。１９９６年起出任中国土木工程学会水工业分会理事长。２００１年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。

进一步强调住房民生属性

纵观２０１０全国房价走势，从１月份全国７０大中城市房价同比上涨９．５０％，到同年４月房价同比上涨１２．８％，达到峰值，开始逐月回落。国家统计局最新公布的数据显示，１１月份，房价同比上涨数据已经回落至７．７％，但与２００９年９月同比上涨２．８％的数据相比，仍然相去甚远。

“‘国十条’出台后，市场已慢慢消化各地的限购令等政策。可以看到，当前房价上涨幅度与上年同期相比下调甚微。”聂梅生认为，上调准备金率以及加息等调控政策对今年的房地产市场不会有立时变化，整体来说未来房价会小幅下调，但当前观望房价以及交易量还不如观望ＣＰＩ和国家货币政策走向。

聂梅生指出，预测未来房价，一要看国家对治理ＣＰＩ的判断以及通货膨胀一揽子政策的出台；二要看适度宽松货币政策转向稳健中性的货币政策下，房地产作为金融密切相关性行业的前提，两者结合才能具体判断房价走向。

聂梅生认为，合理的房价涨幅应当在一个区间内，首先房价涨幅应该超过ＣＰＩ，但是房价同时不能增长得过快，应该低于ＧＤＰ，让房价和居民的收入同步增长。

“我预计２０１１年的房价会跑赢ＣＰＩ，不然大家也不用买房子保值了，但房价还是跑不过ＧＤＰ，最终增幅应该在ＣＰＩ和ＧＤＰ中间。”

“从历史上看，每一次大的金融、经济危机之后都是产业结构剧烈的调整；同时伴随着空间结构的剧烈调整，房地产将与此结伴同行。”她说道。

聂梅生指出。未来住房的民生属性进一步被强调，房地产与经济和金融的联系进一步紧密并以此进行调控，而有关土地、税制的深层次的体制和机制改革将启动。

楼市将在调控下继续波动

在当前物价总水平上升、通货膨胀显现的情况下，大城市的房价会不会陷入“屡调屡涨”的怪圈明年是否进一步加大调控力度？聂梅生表示，２０１１年的政策，几乎没有悬念的就是两个，一是采取货币政策，比如加息、提高存款准备金率、减少货币供应量等；二是房产税，即物业税的试点。“房产税本来预计是在“十一五”期间出台的，预计“十二五”、２０１１开年初即将落实试点。”

住建部有关负责人日前表示，“十二五”期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。与此同时，２０１０年１２月１９日深夜，国土部再度对外公布相关加强房地产用地管理的通知、央行２５日的加息、住建部上调公积金存贷款利率，一系列的举措被外界解读为新一轮楼市调控的急先锋。国务院总理温家宝日前做客中央人民广播电台时表示下一步要加大保障房建设力度和抑制投机，也被解读为再度点燃了第三轮楼市调控的信号。

聂梅生表示，楼市调控是常态。“当前情况下，控通胀必定是中国经济政策的首选，为此针对楼市的各种调控政策不仅不会放松，还会继续出台，股市和楼市进而在调控之下继续波动。”

聂梅生指出，房地产都是吸纳货币资金流动性的“池子”，土地是吸住流动性的海绵，地根吸住了银根，二者互动推高房价，但并不拉动上下游产业，对实体经济有害无益，因此，不对土地制度改革，难以撼动由土地推动的资产价格上升。

聂梅生认为，与此同时，房地产市场结构将面临调整，在住房市场将加大保障房供给，调整商品房比重；一线城市在调控下降温，二、三线迎来发展空间；持有型物业比重加大，商业地产、产业地产、租赁型物业迎来发展空间。在调整的同时，房地产科技、产品以及金融创新空间也将进一步加大，绿色低碳、商业地产、产业地产、老年地产，各类房地产基金都将迎来发展的春天。

保障性住房面临体制改革

２０１１年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达１０００万套，相比２０１０年的５８０万套，增长７２．４％。计划新增的４２０万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这意味着２０１１年保障性安居工程投资将超过１万亿元，达到全国房地产投资规模的２０％。

聂梅生认为，保障性住房要考虑到城市化的问题，解决非户籍人口住房问题才是城市化。“我们的廉租房、经济适用房、公租房和双限房都有一个前提条件，就是户籍人口。以深圳为例，其非户籍人口占到７０％，那么保障性住房政策怎么办？”聂梅生指出，这就涉及到城乡二级分化的体制，“十二五”期间，很大一部分内需是城市化造成的内需，农民工进城就是城市化，如果不解决农民工进城以后的市民同等权益，城市化就没有意义。

据介绍，“十二五”期间城市化率将从４６．６％上升到５０％以上，而农民土地权益和市民权益之间的转移则成为体制性障碍。“这是体制问题，‘十二五’期间一定要提上议事日程。”

据聂梅生介绍，从世界不同国家来看，保障性住房真正做得比较好是德国。“德国没有出现炒房、空置率、租房等，整个住房的法律制度非常健全。住房不是商品，就是使用功能、居住功能。可以看到，席卷世界的金融危机波及到英国、欧洲等许多国家，德国是幸免的，把握得非常好。”聂梅生认为，中国想要保障性住房做好，可以好好借鉴德国经验。

药力越大 药效越小

聂梅生，亲眼见证１０多年中国房地产沉浮，与房地产市场给人“火爆、激烈、瞬息万变”印象不同的是，她的安静、从容总会让人想起一份“宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天空云卷云舒”的淡定。从原建设部科技司司长到现在的全国工商联房地产商会会长，从居高临下到市场的独立思考者，旁人很难想像，对房地产市场有着自己清晰思考、独到见解的她，在北京也只拥有一套用几十年工龄和积蓄换来的住宅。

用她的话说，“并不是所有人都在追逐暴利。”即便在开发商一夜成为千夫所指的时候，她仍然保持了一份冷静。“这１０年中还是涌现了一批‘追求进步’的开发商。”聂梅生认为，解决房价的问题，房地产的问题，关键还是要靠体制和制度的改革，必须坚决推进制度层面的改革。

就在采访的当天，消息传来，中国中信集团公司以６３亿元人民币的报价获得北京中央商务区（ＣＢＤ）核心区Ｚ１５地块使用权，价格刷新了北京单幅地块出让价格的新纪录。在一片对高房价的讨伐声中，“地王”依旧频现。聂梅生直言，推动房地产泡沫的主要原因是土地价格的上升，土地价格上升带动成本上升但是却没有带动房子质量或者价值的同步上升。可以说土地催生了泡沫。“目前房价高与地价还是有关系的。不管是先有鸡还是先有蛋，总归最后两者是互相推动的。”

“政府现在也意识到高房价的问题所在。究其根源，还在保障房身上。早些年，政府把这些责任推到了开发商身上。但时至今日，已经认识到，必须谁的孩子谁抱走。”聂梅生强调，改革主要在三方面。第一是土地制度改革。土地制度不改革，国企抢地就难以避免，地王就会不断出现；第二是房地产税改革。解决土地财政的根本，就在于整个房地产税制的改革，房产税只是其中的一个方面；第三是与房地产有关的金融制度改革。

“调控药力越大，药效越小。现在上市公司越来越多，产生的抗体越来越大，最终导致博弈的力量非常大，从而对冲了调控的作用。政府政策的力量虽然依旧强大，但市场这只无形的手正发挥着越来越重要的角色。”聂梅生如是说。

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