报告预测明年三四月份楼市全面调整

中国人民大学经济研究所等机构20日发布了《中国宏观经济分析与预测报告》。人民大学经济学院副院长刘元春解释报告时表示，目前楼市资金依然充裕，调整点尚未到来。 《报告》认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

但刘元春也表示，房地产市场并没有崩盘的可能，“不大可能出现超过30%以上价格下降的幅度，房地产市场能够实现软着陆”。他解释说，房地产开发投资的杠杆率只有五倍多，比发达国家平均水平低30%，资金紧张难以引发金融危机性的调整。

中国人民大学经济研究所等机构20日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

那么，短期内房价是否会下跌？如果房价下跌，调控政策能否延续？一旦政策退出，楼市有无再度反弹的可能？对此问题，本报连线宏观经济研究专家黄益平。

短期预测  房价确实存在下跌的风险

“短期内房价暴跌的可能性并不大，不过今后两到三年下跌风险会大幅度上升。 ”

半岛晨报：从4月“新国十条”颁布到9月末新一轮房地产调控“组合拳”跟进推出，政策在房地产所显现的效果如何？房价单边上涨的预期是否已经打破？

黄益平：房价是否已经进入下降通道，主要看几个方面的因素：一是流动性；二是调控政策；三是供求关系；四是投资者预期。近期，为应对通胀预期及对冲国际热钱，央行逐步回收流动性，部分行业甚至明显感受到了信贷收紧的效应。不过从总体上来看，流动性状况还是十分宽松的。

前段时间媒体纷纷报道全国存在大量的空置房和待售房，如果所有这些房子被推向市场，价格自然会暴跌。但这些空置房其实一直存在，并非今年才形成的。因此最关键的决定因素是投资者或买房者是否认为房价进入了一个长期拐点，如果市场认为房价上升的过程已经或者即将结束，需求就可能急剧减少，进一步推动房价迅速下降。但问题是，如果出现这种可能性，政府的调控政策可能很快就会松动。

从综合因素来看，短期内房价确实存在下跌的风险，这也是我自年初以来形成的判断。但无论从政策决策动机、流动性走势还是投资者预期看，短期内房价暴跌的可能性并不大，不过今后两到三年下跌风险会大幅度上升。

长期走势  严重泡沫加大房价下跌的可能

“长期来看，跌是无法避免的。但长期趋势不等于短期走势。 ”

半岛晨报：房地产企业是否有出现普遍资金链紧张的可能性？资金链断裂对于企业和银行意味着怎样的风险？

黄益平：如果房地产企业资金链条断裂，直接结果是导致一批实力相对薄弱及前段时间扩张过度的房地产开发企业倒闭，全国也许会再次出现一批烂尾楼。银行需承担呆坏账快速上升的后果，不过目前看来还不至于导致严重的银行或金融危机。即使最坏的情形出现，对未来的房价走势将产生何种影响，现在也难以完全确定。

房地产行业崩溃，自然会严重打击与房地产相关的经济活动。但造成烂尾楼的结果是供应量也将明显减少。未来价格是涨还是跌，不好说。当然，目前房地产市场已经存在比较严重的泡沫，因此长期来看，跌是无法避免的。但长期趋势不等于短期走势。

政策影响  能否持续还存在诸多不确定

“只要政策没有完全失控，暴涨或暴跌的可能性都不大。 ”

半岛晨报：楼市调控政策的持续性和稳定性，对于市场有怎样的意义？对房价走势将产生怎样的影响？

黄益平：政策调控自始至终的目标都是稳定或放慢房价上升的速度，而不是将房价打压下来。我相信政府对房价大跌的担忧已经不亚于对房价暴涨的担忧，理解这一点对判断未来政策走势十分重要。

现在一直在强调调控政策的持续性和稳定性，从字面理解当然并不错，以后也会希望房价相对稳定，避免暴涨暴跌。但从实际操作层面来看，持续性和稳定性的提法不太科学，既然是调控，就是为了解决问题。如果问题的性质开始发生变化，调控政策就需要相应地调整。我理解是，目前政策制定者，担心房价尚未完全稳定，一旦明确政策逆转，价格再度暴涨的势头便难以抵挡，因此强调持续性也许是明智的。只要政策没有完全失控，暴涨或暴跌的可能性都不大。（记者 孙晓明）

■专家观点

房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。 ――央行货币政策委员会委员李稻葵

房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛，把房地产业资金链条突然崩断，也会带来一系列的问题。

――全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水

中国城市化、工业化进程刚刚开始，起点非常低，房地产作为一个行业，仍然会是中国经济成长、城市化和工业化进程的支柱产业，但房地产业的盈利格局、盈利模式在未来十年和过去十年比可能会非常不一样。未来10年，地产的暴利空间会受到压缩，不太可能像过去十年那样那么容易赚钱。