中欧携手世联地产打造的“2010首届中国房地产高峰论坛”于9月4日在中欧北京校园举办，中国行业专家、行业高管和意见领袖将云集峰会，畅所欲言。董事长陈劲松的主题演讲《我们的未来面向两个市场》。

陈劲松： 时间有限，我们来自房地产前线，所以刚才两位政府的官员给我们讲的这些方向，我们从市场方面来回应一下。首先非常感谢中欧给我们一个机会能使我们世联成为本次论坛的赞助者，同时我们想昨天我接触了很多欧洲来的嘉宾，他们正在寻求跟中国房地产商的合作，因为房地产论坛太多了，大家都是口水仗多，所以我也建议这个论坛那么中欧论坛能有一个新的气象，能把我们的分论坛国际化这方面加强合作，这方面做好我觉得就会非常好，而且能够持续。

我今天说房地产形势，我实际上从市场角度，所以说目前我们面临的这些形势和为什么、凭什么出现了调控然后变成两难，然后焦灼，然后媒体各种声音都有，这种声音是怎么出现的，我给大家提供几个基本的数据。实际上这是国家统计局的统计，就是中国商品住宅在全社会竣工住宅面积的比例，就是当年全社会竣工住宅多少比例，其中商品住宅不太高，平均在21.9%，这是怎么回事儿？

事实上中国的住宅非常地有意思，我们城镇住宅上面有国有土地的城镇住宅，还有集体土地上的城中村，随着中国城市的不断扩大，实际上这两方面是都有的。中国住房结构，为什么以前不突出，现在越来越突出，原因是什么呢？我看最后右下角的图，可交易的住宅占住房存量达到了90%，什么意思呢？就是原先有很多旧有的公房，每年的经济适用房，每年提供了这么多经济适用房，实际上都变成了商品房了，都变成可交易的了。也就是这个产权原先政府调整中低收入的量是非常多的，但是这些年随着市场化的改革，商品房占了90%的时候，这已经达到了一个非常高的一个点，这已经在世界上达到了非常非常高的程度了，待会儿我再给大家说。

那为什么以前没有出现今年的租金过快上涨呢？我们知道以前城中村成为外来人口的廉租房的功能，他有这个功能。你看我们这个统计下来城中村在外来人口的比例，城中村和城市住宅平均的租金的比较。城中村本来就是廉租房，但是从去年以来，国内的城市更新、城中村的问题就开始越来越突出了。目前深圳的情况就是，城中村的租金也在迅速地上涨。也就是说最低收入的时候，旧有的公房和城中村的租金是市场化的，廉租房，也在迅速地上涨。这造成了我们既使经济适用房比例，同时又每年在缩小，每年经济适用房供应占的比例越来越小，然后旧有的已经提供的经济适用房又进入了补交低价进入市场，矛盾积累到了今天。去年已经开始矛盾就比较激化了，今年一季度使得这个问题变成政治问题，这就是中国在市场中的这帮人面临的巨大压力。不到10%的公共住宅，那就出现了目前这种情况。韩国说过一句话，他说我们就像一个拿枪追着野猪的猎人，漫山遍野地追着打，结果这个野猪也没打着，结果把其他动物都给惊扰了。我觉得我们目前就是这种情况，市场非常地困惑。你看各国公共住宅的比例。这个我就不说了。

2010年重点城市保障性住房的指标正在大幅度地提升，但是说句实在话，保障性住房从推地到最后能供应市场需要非常非常长的时间。而且过程非常不市场化，这个不市场化的问题非常严重，深圳的情况是推出了保障性用房，入伙当天就是大家上街游行那一天。大家普遍对质量不满意，那怎么办？我就做一个目前的资金跟国际上的比较，也有问题。市场非常困扰，作为开发的主体，我们的钱正在发生着变化，跟2009年相比有着非常大的变化。国外金融机构跟房地产的关系和我们这种关系是完全不一样的，我们不详细说。目把所有的开发商资金渠道都被堵得差不多了，现在就是信托是一个出口，结果信托的利息正在走高。我目前统计的只是一个表面的，实际上再加手续费、再加乱七八糟，最起码达到了13%到15%这个水平，这个水平相当高了。所以这几年租金的走势在上升，今年有一个非常明显的上浮。今年地方政府供地完成的情况我觉得非常地不理想，地方政府不再供地的原因是什么？我觉得也很清楚，土地财政问题是吧？这个我不说了。

对这次宏观调控我也是挺赞成的，如果没有今年的这次宏观调控，今年的房价升幅是不可想象地高，因为它跟M2总市值是这种关系，对吧？如果这样的话我觉得中国房地产要想走向正常的一个市场的话，需要两个市场。这两个市场就是我们的未来。第一个市场是商品房市场，第二个大的市场是保障性住房市场。

保障性住房市场是一个市场，而不是分配住房，那样的话就是走老路。实际上我们以前走老路全改了，我们说了旧有的公房全部变成市场化了，我们再走老路、再走市场化，这个事儿总是把大家缠在一块儿了。这两个市场功能上的分担是解决我们目前市场中困惑的最好的一个前提。

这个是一个香港的中高端住宅的价格变化，大家看中高端的住宅的变化确实是不一样的。那么两个市场的动作当然是不一样的，所以说我赞成刚才宋部长说的，就是对商品房这一块尽量地市场化，然后对保障的这一块严格地区分，这个是极其重要的。事实上对高端房地产的这种打击到处都有，实际上韩国在打，香港最近也打得非常厉害，结果越打越高。这个事儿是已经成了国际上的，我觉得目前整个亚洲高端房地产已经成为规律了。目前香港拍了一个地，是香港出台最严厉的按揭政策之后，这块地创了历史的天价，情况不像我们想象的那样，就是说一定要打住，打住高端房地产价格不让涨，实际上情况是不一样的。

我有几点的呼吁，在这里我简单地说，首先我认为中国城市再继续发展，第一点就是征收物业税的问题。物业税叫了这么多年以后没有征收，原因到底是什么？能不能征收？怎么征收？可实施性都成问题的时候，然后一直在叫，然后让老百姓期盼就是我到现在也出不来。与其这样，不如征收物业转让环节的增值税，把这个事儿搞清楚，然后坚决地杜绝阴阳合同，让所谓打击投机真正能够落实，而不是让说持有房子交物业税。持有房子交物业税怎么收的问题我觉得都没有解决，这成为悬在中国房地产市场上一把利剑，但是从来落不下来，那么就没有意义。这就造成民众对政府的政策非常地失望，总在叫也没见得动，还不如在你精准指导，边打击一大片，边大集中低收入老百姓，精准指导就在转让炒卖的环节上严格执行。这是第一个现象。

第二个问题是一定要把过高的房地产出租的费和税大幅度递降低，今年的房地产的租金的上涨，给我们提了一个醒，为什么呢？我们谁都说不清楚租金涨到了什么程度，因为租赁合同不备案。为什么不备案？因为如果备案，出租、开发票这些加起来的费用太高，大量的出租，事实上是在灰色地带进行的，出租方和承租方大家都承担了很多法律上的不必要性的矛盾。纠纷一大堆也纳入不了管理，那你搞那么高的税费干什么？出租应该是解决劳动人民的、普通居民的真实需求吧？把这个税费一定要降下来，这个是第二点呼吁。

第三点就是重视已有政策的执行。

第四，建立房地产估价系统我觉得最主要的是解决阴阳合同问题，让老百姓自己报他赚了多少钱这个事儿是不行的，一定要各地区建立一个简单有效的这个估价系统。

第五，引入市场机制来解决保障性用房这个大市场，我们预计未来应该占房屋总量供应的30%甚至以上。如果这么大的市场目前由政府既发包又提供土地再当包工头，我是觉得这个时间根本保障不了，会出一大堆问题，这一大堆问题使得房地产市场长期解除不了身上的紧箍咒。

第六，城中村改造一定要具有它的廉租型住房安排的一些功能，否则的话我们住房城市化的这种城中村的更新，将会使得城市的基层劳动力的迅速成本的提升，不利于我们的城市化建设。

第七，我们认为特别重要，宋部长走了，他是管规划和设计的，实际上我主要是想给他听的，就是迅速提高我们现在城市的容积率，不是一点一点地提高，是普遍地、呈规模地提高我们的城市容积率，因为我们的总体供应量，我们的土地太稀缺了，谢谢大家我就说这些。