物业税到底是个什么税，征收物业税是会抑制房价上涨还是会催生房价暴涨，物业税可行吗，对老百姓来说征收物业税到底合不合适？中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事，大连市房地产经纪人协会会长袁国钰有自己的看法。（作者：中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事、大连市房地产经纪人协会会长 袁国钰）

物业税酝酿已有好多年了，2003年10月中共中央十六届三中全会就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。2009年5月国务院在下发的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，要求财政部，税务总局，发改委，住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。由此看来物业税已不是征与不征的问题，而是如何征。酝酿研究的层级已由研究机构、学者提升到中央各相关部委。不能不说物业税已不单纯是打击投机抑制房价的工具，而是国家税制和国家土地管理及土地供应体制的重大变革。因此引起社会各界关注，多数认为物业税是打击投机，抑制房价过快增长，稳定房市的良方。物业税是税还是税费整合，或是税和租金的混合体，物业税在抑制房价过快增长稳定市场上真有正面作用吗，物业税是否可行。笔者不妨也说物业税。

一、物业税是什么税

物业税是什么税，关心物业税的人都知道是财产税，或者说房产的保有税。也就是说开征物业税后，房产所有人就不能再向以前免征房产税，要按规定缴物业税，使房产所有人在房产保有期承受一定经济负担，从而抑制购房欲望。那么物业和房产是什么关系。据北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授考证“物业”即不是英译而来，也不是港粤方言舶来，我们的先人在满清时就有用“承祀祖先，照管物业”之说，董教授认为“物业”应为“出口转内销”――早年由华侨带到东南亚和香港，又重新传回国内，是指房屋和土地等不动产。就目前国内城市房地产现状（不含大款们的庄园）物业就是房地合一的房产，既为“广义”的房产。那么物业税和房产税是什么关系。1986年10月实施的房产税中所指房产是不含土地“狭义”的房产，而酝酿中的物业税按当初的设计是在原有“房产税”的基础添加“城镇土地使用税”，“土地出让金”成为“三合一”的新税种。从构成看物业税不是单纯税种而是税费或税和租金的混合体。土地出让金不是税，相信大家都会同意，土地出让金也不是行政事业收费，相信大家也应该认可，土地出让金是国家做为国有土地所有人将土地有期限出租或着说是出让给土地使用人所收取的租金，老话叫“地租”，现在称土地出让金，相信对此能提异议的大概也不会有太多。既然土地出让金是地租是租金，它和税能整合为一体吗？笔者认为如果说税和行政事业收费进行整合是可能的，如将汽车养路费整合到汽、柴油消费税中，这也符合党中央国务院“税费改革”的精神，而不是“租税”整合。但是将租金整合到税里，恕笔者孤陋寡闻，在当今社会谁能举一个税和租金整合成为新税种的例子。因税和租金是两个平行且互不交叉，法理属性完全不同的客体。如果笔者建议将城市房管部门管理的国有房产所收取的房屋租金整合到房产税里一并征收，相信大家会认为如果不是恶搞一定是思维乱了方寸。同理将土地出让金整合到物业税一并征收可行吗？

二、物业税是抑制房价上涨还是催生房价暴涨

1990年5月19日，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国的土地管理和土地供应体制进行了重大改革，变过去土地无偿划拨为土地有偿有期限使用。经过近20年的磨合，我国已逐步完善土地管理和土地供应体系，形成了如“招、拍、挂”等一整套土地管理土地供应程序和制度。虽然随着市场发展，我国现行土地供应体制还有很多需要改进和完善。近20年的实践看，土地供应体制确立的大方向和思路是正确的。

此次物业税的设计为了有别于“房产税”而将土地出让金纳入其中，物业税开征之日就是土地出让金停收之时。从那时起从政府申请用地就不必再交土地出让金，改由房产所有人在以后的占有和使用中逐年缴纳。相当多的学者认为，由于房价中不含有土地出让金，房价成本构成中出现了30- 50％的利润空间可以把房价拉下来，笔者也认为这种可能是存在的。经济理论告诉我们，影响价格的最主要因素是供求关系，如果我们的土地供应体系出现“紊乱”或“休克”，在目前不成熟的市场条件下，你认为房地产开发商能放弃机会成本吗？物业税开征后，我们的土地供应体系会出现“紊乱”或“休克”吗？笔者认为如果违背规律甚至常识一意孤行，是有可能的。

1990年5月以后，我国土地供应除公共事业用地可实行划拨外，其它经营性用地一律实行“招、拍、挂”，用地单位需通过“招、拍、挂”以价高者得的方式摘牌，并向政府交纳土地出让金，才能取得一定期限的土地使用权。而物业税的设计把土地出让金由“一次性”交纳变为由物业税逐年征收，使沿用多年较为成熟的“招、拍、挂”土地供应体制失去了运行的基础，土地供应制度发生重大变革。1990年5月以前土地供应采用划拨，1990年5月以后土地供应采用划拨与出让双轨，物业税开征后，原有的土地供应模式被颠覆了，新的土地管理和土地供应将采用什么模式，走回头路重新回到土地划拨那个年代，可能么。继续按经营性用地出让模式，签土地出让合同，有使用年限没有土地出让金，这与划拨有什么区别，给谁，不给谁，怎么给，给了以后这块地的性质是划拨还是出让，如果这种我们不愿见到的局面真的出现了，到那时司法、监察部门可真要瞪大眼睛了。

按现行土地管理和土地供应，政府出让土地前首先要对欲出让地块征购或征收，集体土地的要赎卖其所有权并对其地上所有不动产（含树木、农作物）进行补偿，同时还要对其进行三通或七通一平的大配套，其前期土地整理费用大概在土地拍卖底价90-100％甚至还多。城市旧城搬迁改造的土地整理成本费用一般不低于土地拍卖底价90％，多数要超过拍卖底价（土地整理和测算的行话“兜不住”），旧城区的企事业单位院校搬迁原有土地出让，政府更是要100％返还给搬迁单位原有土地的土地出让金，甚至还要给予其它优惠扶持政策。

政府土地出让看似简单其实是一项非常复杂的系统工作，它不仅需要社会方方面面配合支持，耗时耗力而且还需巨额的资金支持，因此国内大多城市都设有隶属政府的土地储备专门机构来处理，城市规模小的土地整理费用几亿、十几亿元，城市规模大或超大的往往需要几十亿、上百亿、几百亿，甚至上千亿元都是有可能的，这些资金一般都是由土地储备机构以土地出让金担保先从银行借贷，然后由土地出让金偿还。

如果按物业税设计，为避免地方政府“寅吃卯粮”停止土地出让金收取改由物业税逐年征收，那么国内每年几千亿甚至上万亿的土地整理费用从哪出。税务能出吗不可能，税务只进不出，财政可能吗从目前的体制看可能性不大，即使可能也不会及时顺畅。土地整理不出来就影响土地供应就影响房市供应，市场供不应求就加剧房价更加快速增长，民众期待物业税平抑房价的愿望就要落空。可能有人提出土地整理可由土地使用人自行解决。这不但是“毛地”批租的大倒退，而且由房地产开发商自行组织征地拆迁，也与国务院近期准备讨论修改的《拆迁条例》精神相悖，而且还存在土地使用人整理土地的费用算不算土地出让金，怎么算的问题。总体上政府在土地批租时放弃土地整理，“毛地”批租给使用人自行解决是倒退，是不规范不尽责的行为。由此结论：启动“三合一”的物业税不但没有平抑房价的正面作用反而是房价快速增长的动因。

三、物业税可行吗？

提起物业税多数想到的是平抑房价，较少研究物业税是否可行。前文已分析论证“三合一”的物业税非但名不正言不顺，而且还颠覆我国现有基本成熟的土地管理制度和土地供应体制，导致土地供应市场出现紊乱或混乱，使房地产市场受到难以承受的巨大冲击。结论是“三合一”的物业税不可行。但是不含土地出让金的物业税是否可行，应该说包含房产税和城镇土地使用税的物业税，对原划拨土地上的房产（公共事业用地除外）是可行的，至少房产税经修改后是可行的。但城镇土地使用税整合到物业税后对出让土地上的房产与划拨土地上的房产同标准开征就有可议之处了。1988年9月政府针对当时无偿使用城镇国有土地的单位和个人制定并征缴城镇土地使用税，政府对免收租金无偿使用土地的单位和个人征收一定量的土地使用税，无论从哪个角度论证都无话可说。但从1990年5月19日，国家建立新的土地有偿有期限使用制度后，政府再对已经交了租金的土地使用人征收土地使用税在法理上是行不通的。以房产为例，房产税纳税义务人是房产所有人而非房产承租人。如同我们承租房管部门管理的国有房产用于经商，是不需要向税务部门缴房产税的，但是如果我们用自己产权的房子经商就要向税务部门缴房产税。房产税和酝酿中的物业税都同属财产税，对房产所有人征房产税或未来的物业税本无可厚非，但是将土地使用税整合到物业税，不管土地是否出让或划拨一律开征，显然缺乏法理依据。出让土地的使用人是交付了租金的租客，政府是收了地租的“地主”，收了地租的“地主”不交财产税，反而强迫交租的“佃户”交财产税，公平吗，和谐吗，符合科学发展观吗？我国的土地有偿使用制度建立已近二十年了，目前国内城市房产近70-80％是座落在出让的土地上，并且随着我国