2010年，中国银根收紧已经成为不争事实。随着央行在2月份两次上调存款准备金率，政府对于资本市场、信托贷款等融资审批卡紧，开发商的融资成本也水涨船高。

在3月31日举行的城市观点论坛成都行中，摩根大通中国投资银行副主席龚方雄作了嘉宾演讲，他称，由于内地政策的不确定性，开发商今年在境外融资要明显优于境内融资。

境外资本通道

龚方雄对境外的金融环境首先发表了看法。他认为，相对比中国的货币政策，境外几个主要的经济体他们的目标很明确，就是低息不加息，而且政策会维持相当长的时间。

“由于经济危机对资本市场的影响，从财政政策上面，政府可能会采取增加税收，减少支出的紧缩政策，代价是未来的经济增长可能会放缓，然而各国央行在这个情况下不敢加息，所以货币政策方面将继续保持宽松的环境，这就是为什么美国、欧洲，以及其他成熟市场的股市都连创20个月的新高，在第一季度，不管是IP0也好，发债也好，市场的融资规模在创下了过去四五年的新高，境外融资是非常活跃的。”龚方雄指出

相对比，国内正在收紧对房地产的融资，不管是发债也好，贷款也好，还有房地产信托融资的用途，最近也有收紧的趋势。

龚方雄认为，如果把人民币可能升值的幅度考虑进去，目前境外融资的成本可能比境内还要低，“目前境内的信托融资利率是13-15%左右，但是境外就算是高息融资的成本，也不过是12、13%，如果是上市公司，以短债的形式融资的话，境外的融资成本是更加低，只有5-6%，所以从整个今年的市场环境来讲，境外融资要优于境内融资。”

但龚方雄还是提醒，房企境外融资还需有自身的条件：“拥有优质的土地储备以及良好的开发能力的公司更容易获得境外投资者的青睐。”

“第一个是土地储备的数量和质量。然后获得土地储备的价格。这一点资本市场非常看重，因为土地是稀缺资源，未来获得土地的成本会越来越高，第二点是土地储备的分布，未来城市化进程的重点的是在二三线城市，所以说在二三线城市的一些蓝筹企业，将在资本商场上会得到更多的关注，第三就是开发能力。假如企业没有足够的土地储备，但是能有一种非常强的开发能力，不管以后以什么价格拿地总能盈利，而且盈利性也比较高。”

楼市泡沫风险大于股市

面的楼市调控的风险，龚方雄还对投资者提出了建议。

“房地产的价格经过去年的大幅度上升以后，今年即使不调控也不会大涨，相对来讲，房地产股票的投资价值应该还是不错的，因为很多的房地产股票在高位调整了30%-40%，今年，房地产股票投资的价值比地产好，因为今年房地产上升的空间不会太大。”龚方雄指出。

在龚方雄的观点中，中国股市基本没有泡沫可言，但楼市例外。“中国股市从2001年2300点，到现在3000点，涨了不到50%，相比其他国家，同时间内巴西涨了7倍，俄罗斯涨了6倍；但是在中国有一个投资产品，有一个品牌能与巴西、俄罗斯股市媲美的，那就是房地产”。

龚方雄在演讲中用了一组数据做对比：中国土地的价格在过去9到10年里翻了四五倍。原因在于土地是中国的稀缺资源，在城市化的进程当中，人均可耕地还在继续下降。

据龚方雄的分析，目前政府一方面要房地产冷却，收紧融资的环境，但在卖地方面可能又更加谨慎，所以开发商未来开发的速度和战略会采取相对谨慎、保守的战略，未来的供应量会下降。

但而另一方面，中国城市化的进程在加快，要放松甚取消户籍制度，所以需求将会加速。龚方雄表示，房地产的供应在宏观调控下是会增加还是减少，取决于各地方政府的经济适用房、廉租房能不能上来。

对于房价的涨落，龚方雄倒是非常乐观。“国内房价下跌的可能性不大，最多就是成交量暂时性的放缓，尽管需求方采取一种暂时性的观望的态度，但是如果最后发现供应量并没有上来，需求将会加速”。