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商铺变“伤铺” 一纸“鸳鸯合同”,吓跑1200万大单

商铺变“伤铺” 一纸“鸳鸯合同”,吓跑1200万大单

2012-01-31 09:18:01 来源:华西都市报 点击:

摘要:“鸳鸯合同”这个词在二手房产交易圈内并不是一个新鲜话题,“鸳鸯合同”又被称为“阴阳合同”,是指房屋买卖过程中签订两份合同,一份是交易的真实合同,一份是办理产权过户、缴纳税费时的假合同,主要目的就是为了偷逃税款。

“鸳鸯合同”这个词在二手房产交易圈内并不是一个新鲜话题,“鸳鸯合同”又被称为“阴阳合同”,是指房屋买卖过程中签订两份合同,一份是交易的真实合同,一份是办理产权过户、缴纳税费时的假合同,主要目的就是为了偷逃税款。这种合同背后究竟隐藏着怎样的风险?
  
  商铺之殇:4万买进、6万卖出,他还喊亏?
  
  林先生是一个精明的商人,两年前他以4万元/平方米的单价盘下了省内某市中心区一面积200余平方米的临街商铺。近年随着房地产的不断升温,林先生的铺面也跟着水涨船高,不久前某金融机构欲以6万元/平方米的单价收购其铺面,且为一次性付款。这是一笔名副其实的“嗨生意”,合同金额高达1200万元,如顺利成交,将给林先生带来400万元的巨额红利。
  
  然而,一纸“鸳鸯合同”却让这笔“嗨生意”鸡飞蛋打。将镜头拉回到两年前,为“节省”税费,当年林先生在购买该物业时曾与卖家商议,签订了一份房屋买卖阴阳合同,虽商铺的实际转手价格为40000元/平方米,但交付审核的买卖价格仅为8000元/平方米,并据此办理房产过户手续,缴纳相关税费。然而,正是当初这招看似高明的瞒天过海计,为林先生惹下了无尽的烦恼。据林介绍,如果以8000元/平方米为转手基价计算,60000元/平方米的成交价则意味着每平方米的溢价部分高达52000元,由此产生的交易税费不仅将吞噬林先生的溢价收益,甚至连本金都要受损。而且对方是国有企业,一旦交易必须出具全额发票,这也就意味着对方根本不可能和林再签订一份同样的“鸳鸯合同”,无奈之下,双方只能放弃交易。“那么大的铺面本来就很挑人,不晓得好久才寻得到下家哦!”眼看银子化作水,林先生的无奈之情溢于言表。
  
  有投资客表示,一般来说,商铺换手率极低,其原因即为转让交易过程中的高额税费,通常上家需要缴纳的税费占其利润的大头,因此,绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的行为有本质的区别。如果为逃避税费而冒险签订“鸳鸯合同”,可能产生的麻烦和风险则更为可怕。
  
  “鸳鸯合同”:难逃税款风险大
  
  据了解,随着二手房交易的日趋火热,近几年来因“鸳鸯合同”产生的法律纠纷也层出不穷。其潜在风险性在于,从卖方角度看,用于办理权属过户的合同,在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权
  
  转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中,法院因某些原因无法认定合同效力的情况下,采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例也时有出现。
  
  从买方角度讲,虽然少交了一些税费,但如果该房屋再次进行交易,由于登记备案的购入价远远低于实际成交价,在计算营业税和个人所得税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,其实并没有省多少钱。而根据《税收征收管理法》的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴,并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。
  
  此外,目前国内很多城市在对二手房交易征收契税时,都会参照同类物业市场交易平均价格,如果交易价格低于市场价格,或税收部门认为双方合同约定的交易价格不合理时,就会按照市场价格作为征收依据。这样一来,双方签订“阴阳合同”也没有了实际意义。
  
  总之,二手房交易中采取“鸳鸯合同”来避税的做法不可取,它不仅违背诚信原则,而且给交易双方带来了潜在的风险,很可能使双方“捡了芝麻,丢了西瓜”。
  

 

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