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焦作市房地产市场秩序定向检查情况报告

2018-08-16 18:29:47 来源: 点击:

摘要:根据《河南省住房和城乡建设厅关于开展房地产市场秩序定向检查的通知》(豫建房管〔2018〕26号)要求,为进一步规范我市商品住房销售行为,维护房地产市场交易秩序,保护购房群众

  根据《河南省住房和城乡建设厅关于开展房地产市场秩序定向检查的通知》(豫建房管〔2018〕26号)要求,为进一步规范我市商品住房销售行为,维护房地产市场交易秩序,保护购房群众合法权益,近期焦作市房产管理中心组织力量对全市房地产市场秩序进行了集中专项检查。现将具体情况报告如下:

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             市房管中心组织开展房地产市场秩序定向检查活动现场

  一、基本情况

为组织开展好专项检查,市房管中心与省住建厅进行了充分沟通,系统梳理了当前项目建设和楼盘销售情况,针对日常监管中归集汇总的热点焦点问题,结合上级要求制定了详细的检查工作方案。

在检查时间上,从6月20日至7月20日,拿出一个月时间,集中阶段、集中人员、集中精力开展拉网式专项检查,便于整体把握全市房地产市场秩序的客观状况,便于通过比较发现两个方面的典型,理清存在的突出问题。

在检查范围上,将目前市城区和六县市所有在售项目楼盘全部纳入检查范围,实现了全覆盖。在此基础上,延伸将部分群众反映较集中的冷销扫尾老盘和在建未售项目也纳入了专项检查范围。全市此次共集中检查106个项目楼盘,涵盖了知名企业楼盘、市场热销楼盘和群众诉求焦点楼盘。

在检查方式上,突出了“三个结合”,一是市县结合,召开动员会统一部署市、县两级同步开展集中检查,各县市检查结束后,市房管中心又逐县市抽查复核了部分所检项目。二是明暗结合,在集中专项检查前,针对知名企业和群众诉求集中的楼盘,先期安排人员进行了现场暗访,并在房管交易大厅随机调查收集了群众对这些楼盘的反映。三是查改结合,对检查中发现的涉及市场监管流程等方面的问题,检查组第一时间反馈业务部门,及时修改调整完善。比如,为避免合同约定房屋与实际交付房屋不符而引发问题,已经在商品房买卖合同约定内容中增加了项目平面图、楼层平面图。还有按揭预售资金不进入监管账户的问题,也初步采取了一些措施。

在检查内容上,遵循省住建厅统一要求,这次检查的内容涉及项目基本信息、销售现场公示情况和违法违规销售行为三大类。项目基本信息,主要包括企业情况、累计预售情况、网签备案情况等;销售现场公示情况,主要包括基础证照、房屋销售价格、预售资金监管账户、举报电话等;违法违规销售行为,主要包括未取得预售许可证销售、未将预售资金全部纳入监管账户、收取标价外费用甚至高于申报价格销售、捂盘惜售囤积房源等。与历次检查不同,这次检查涵盖的内容很广,具体条目很细,针对性指向性很明确,特别是首次将“预售资金是否全部纳入监管”作为一项重要检查内容,这在过去是没有的,反映了当前整个房地产市场监管的新趋势新要求。

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 市房管中心组织开展房地产市场秩序定向检查活动现场

 二、整体状况

从检查情况来看,全市房地产市场整体运行平稳,市场经营秩序良好,绝大部分房地产企业都能够坚持依法依规经营,自觉遵守行业规范要求,没有重大违规违法销售行为和涉黑涉恶行为发生。好的方面体现在:一是通过现场交流询问,各项目业务人员对当前房地产市场的宏观政策,以及依法经营的基本要求都比较清楚,反映出企业经营管理整体较规范。二是各类相关资料完善齐全,包括销售记录凭证、资金监管明细、阶段性营销图表等,现场查阅除个别企业有部分缺漏外,多数企业都能及时按要求提供核对。三是在售项目楼盘现场管理秩序良好,在这方面发现了几个好的模版可供借鉴参考。四是县市尽管房地产市场冷热各不相同,但监管工作都没有放松,特别是结合新形势新要求,在价格管控、资金监管等方面都积极采取措施完善监管手段,整体态势较平稳。

同时,通过对照上级政策要求,汇总分析检查情况,也发现了工作中存在的短板和问题:

第一,普遍存在的短板是销售现场公示不规范,公示内容不完整。这次检查的在售项目,除极少数楼盘公示内容比较完整外,其余项目均不同程度存在公示内容不全、形式不规范、位置不醒目等问题。有的企业公示内容更新不及时,标注信息与在售楼盘不符;有的企业没有严格按照申报价格对外发布,擅自更改调整;还有个别企业宣传内容含糊其辞,极易误导群众。这方面的问题是共性的,106个(含县市)被检楼盘中,有100个都存在公示不全问题,占94%,充分反映出企业对公开内容和公示要求把握不准、重视不够、措施不细。

第二,较为突出的问题是预售资金脱管现象较严重。省厅要求重点查处的12项违法违规销售行为中,“未将预售资金全部纳入监管账户,另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等);未按规定使用商品房预售款项”是其中一项重要内容。2016年市政府决定开展商品房预售资金监管以来,截止目前市城区新推向市场的26个项目楼盘纳入了监管范围。据查,这26个项目楼盘中,有16个未严格按要求将预售资金全部纳入监管账户,涉及房屋1577套,涉及金额达到6.4539亿元,主要是购房预付款和按揭贷款回款,其中一家知名企业脱管资金近4亿元。在这方面,各县市问题更为突出,孟州、博爱、武陟、修武已经开展预售资金监管的县市,都存在监管不到位、措施不完善、效果不好的问题。沁阳和温县至今尚未开展此项业务,存在较大的销售风险。

第三,需要特别关注的动向是少数几家企业问题累积较多。检查中发现,有几家企业开发销售的多个楼盘,同时存在多类不同问题。特别是涉及未取得预售许可证就开盘销售、一房多卖等较为严重的违规行为,反映出企业管理存在明显漏洞,而恰恰这几家企业,也正是平时工作中群众投诉信访集中的企业。其中有个别企业,尽管多次被约谈告诫、接受行政处罚,但依然又有新的违规行为发生,并没有从根本上解决问题。这一点需要引起高度关注,应当作为重点管控的对象。

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市房管中心组织开展房地产市场秩序定向检查活动现场

  四、后续工作

结合这次检查情况,在省厅指导下,经过认真研究,重点要落实好以下几项后续工作:

第一,强化房屋交易资金监管。落实“放管服”改革精神,围绕“最多让群众跑一趟”,设立市房屋交易资金监管中心,以此为平台,实现房屋交易业务与开发企业、税务部门、公积金中心、金融机构相关业务的信息对接,对房屋交易资金进行全生命周期管理,维护好群众的购房权益。在这方面,尚未开展预售资金监管的县市,要加快进度,今年年底前必须铺开。已经开展预售资金监管的县市,要进一步完善管理措施,严格履行好监管责任,防范风险,确保安全。

第二,强化房地产市场诚信体系建设。一是按照“双随机一公开”要求,积极开展房地产市场秩序检查,并及时将检查结果向社会公开。二是研究出台《房地产企业信用信息管理办法》,大力推进房地产企业诚信经营评价工作,定期通报综合排名情况。对诚信经营综合评价好的企业在日常检查、预售资金监管、业务办理程序上给予倾斜。三是依托“信用焦作”诚信平台,将房地产企业信用评价情况及时推送到有关部门,积极开展联合惩戒工作,弘扬诚信,严惩不法。

第三,强化房地产业协会的协调引领作用。进一步挖掘和发挥好房地产业协会的桥梁纽带作用,准确传达国家房地产市场发展的政策方向,及时汇总企业的意愿和呼声,协助主管部门开展房地产市场秩序整顿和管理。加强企业间的交流沟通,学习引进好的经营理念、营销模式,培养树立行业标杆,激励企业做精品项目,建放心楼盘。加强行业自律,引领房地产企业依法、诚信经营,共同维护我市房地产市场的繁荣稳定,为焦作在中原更加出彩中出重彩更精彩提供助推力量。

 

 

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