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新房已难觅普通住宅 您家的房子“普通”吗 ?

2017-03-23 15:30:00 来源:北京青年报 点击:

摘要:普通住宅的标准,应建立动态调节机制,跟上市场的行情,避免很多刚需、刚改购房人“被豪宅”,让政策更符合实际,让税收优惠政策可以惠及更多普通家庭。

  五环外,2000年入住,两居室……这样的房子,为何是非普通住宅?317北京楼市新政的发布让“普通住宅”这一词汇成为不少购房人热议的话题。据了解,目前北京楼市执行的普通住宅标准,是2014年9月30日调整的,调整标准则是依照的2013年全市住房平均单价2.2万元/平方米、260万元/套。近三年未调整过的普通住宅标准,与北京楼市目前的市场行情,显然已经不太匹配。新房市场上,除部分远郊区县项目,普通住宅已难觅踪影。二手房市场上,虽然实际价格已难达到普通住宅标准,但为降低税费,买卖双方只能配合压低网签价,但首付款却减少的有限。业内人士呼吁,普通住宅的标准,应建立动态调节机制,跟上市场的行情,避免很多刚需、刚改购房人“被豪宅”,让政策更符合实际,让税收优惠政策可以惠及更多普通家庭。

  明明是老破小怎么就成了“豪宅”?

  徐先生买房过程中遭遇了一件“拧巴”事,他要买的房子到底普通不普通?

  他看中的是位于朝阳区东五环外一个1999年入住的楼盘,由于是换房,他选择了该小区的一处96平方米的三居,业主报价500万元。

  看过了房,中介就为徐先生算了一笔账,该房源是业主名下满五唯一的房,税费最低的方式就是把网签价格做到374万元,这样徐先生只需要支付8.5万元的契税,不用承受业主的个人所得税和差额增值税。但是如果按这个价格网签的话,徐先生向银行贷款也得按这个额度计算。

  317新政前,按照认房不认贷的政策,徐先生的情况属于购买首套房,首付不能低于35%,也就是不低于107万元,317新政后,像徐先生这样曾经贷款买过房的人被认定是购买二套房,首付不能低于60%,即224万元。叠加上另一部分首付款,徐先生就要准备350万元。

  这是徐先生和卖家配合做低网签后的结果,中介告诉徐先生,如果他不想把网签价格做低,想按照银行评估价多贷点款,对于他买的这个价位的房子,怎么算都是不合算的。银行的评估价会比市场价低一些,一般是实际成交价的80%-90%。以银行能评估的最高价450万元计算,按照原来的政策,徐先生的首付款不能低于180万元,而依照最新的政策,徐先生则必须准备至少360万元的首付,再加上没有计算到贷款金额里的房款,首付款就已经达到410万元。而且,如果网签价格超出了普通住宅标准,这套房子还面临着差额5.6%的增值税,由于房主购房原值很低,这笔费用也不是小数。

  照此说法,如果不按照中介的建议把房子“做”成普通住宅,徐先生的首付、交易税费成本都要有大幅增加。但让徐先生不明白的是,明明是一处“老破小”,怎么就成了豪宅?

  除了像徐先生这样换房的购房人遭遇“被豪宅”外,一些首次置业的刚需购房人也同样有此困扰。新房市场不必说,几乎都已在普通住宅标准之外,而一些入住已经十余年的小区,即使是小两居,也难以达到普通住宅的标准。购房人为了省税,就得付出远超于35%的首付,购房负担大大提升。

  现行标准近三年未调整购房人为避税只能放弃贷款额度

  普通住宅标准究竟是如何确立的呢?了解到,目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布,2014年10月8日起正式实施的。2014年9月30日,北京市住建委、北京市财政局、北京市地税局联合发布通知,调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格,全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5,五至六环之间1.2,六环以外0.9。

  依据此通知,北京普通住宅标准,除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元;五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元;六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

  至此之后,普通住宅标准再未调整过。2014年,该标准刚调整时,有数据称,享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。而三年后的今天,能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。

  在新房市场,根据中原地产研究中心数据统计,从2016年1月1日到今年3月20日,北京合计签约商品房住宅65600套,其中非普通住宅为29642套,占比45.2%,而这一数据中还包含了限价200万元以内的自住型商品房。

  2014年,该标准调整时,依据是2013年度住宅平均交易单价2.2万元。而根据中原地产研究中心数据统计,2016年北京普通住宅+自住型商品房+别墅成交均价为35268元。这三年间,不仅房价发生了变化,货币投放量也同样在变化。

  严格遵照现行的普通住宅标准,北京主要的居住区基本已难觅普通住宅。某中介公司北苑某门店经理小王说,以他所在门店房源量最大的北苑家园为例,2005年左右的房子,目前两居的主流价格大都在600多万元,而该区域的普通住宅价格标准为374万元,这也就意味着购房人要想享受普通住宅的税后优惠政策,只能把合同价格定在这一标准,贷款最多也就能贷240万,也就意味着购房人想在该区域购买一套两居,首付就要准备400万元左右。

  如果不这样做,想提高贷款额度,购房人就要面临许多税款的增加,契税、印花税、土地增值税都相对可以接受,但交易差额5.6%的增值税,对于很多购房人来说是很大的负担,为了省下这笔税,只能接受少贷款。

  长效机制下政策应相互配合提升标准有助市场平稳发展

  对于普通住宅标准的调整,购房人也有担心,如果调整了是否意味着鼓励购房?北京市房地产业协会秘书长陈志表示,普通住宅标准的适当提升有助于市场的稳定。2016年底的中央经济工作会议为今年楼市定下“平稳健康发展”主基调,提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,并就房地产市场长效机制建设做出了布局。在长效机制的建设过程中,应考虑各项政策之间的配合,制度的调整也应以买房是用于生活,而不是用于获得财产性收入为调整目标。

  普通住宅标准的调整是一项常规工作,应考虑到市场的实际情况,照顾大多数群体的利益,让更多普通家庭购买自住型住房时,可以享受到政府提供的税收优惠政策。

  亚豪机构市场总监郭毅则认为,317调控新政将贷款标准从认房不认贷调整到了认房又认贷,这实际上就从房贷层面限制住了首套和二套之间的区别。在这个基础之上,如果把普通住宅的标准适当提升,则对刚需和刚改客群有一定保护作用,可以用一个相对低的首付,来实现他的居住需求。从这个角度上讲,提升普通住宅标准与317调控新政保护首次置业刚需自住需求的目的是一致的。

  不过,中原地产首席分析师张大伟也提醒,普通住宅标准与二手房过户指导价调整是同步的,标准提升可能相应带来二手房税费的提升,对于购房人也不能算全是利好,需要辩证来看。

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