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焦作市房产新政34问

2015-06-30 15:41:05 来源:焦作房产管理局 点击:

摘要:为促进全市房地产业健康稳定发展,焦作市人民政府于2015年6月17日出台了《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》(焦政〔2015〕3号)。现根据《意见》内容,设定34个问答,对政策进行深入解读。

   焦作市房产新政34问

  
  2015年6月
  
  前言
  
  为促进全市房地产业健康稳定发展,焦作市人民政府于2015年6月17日出台了《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》(焦政〔2015〕3号)。现根据《意见》内容,设定34个问答,对政策进行深入解读。
  
  一、为什么要出台焦作市人民政府《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)?
  
  答:根据国家住建部、国土资源部、财政部、人行、税务总局等部委关于促进房地产业稳定健康发展的一系列政策和河南省人民政府办公厅《转发省住房城乡建设厅等部门关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(豫政办〔2015〕48号),结合我市实际,市政府出台了《意见》。本《意见》的出台是为了激活我市房地产市场、拉动经济增长、支持居民自住和改善性住房需求,也是市委、市政府稳增长、促提升的重大举措,对促进我市房地产市场持续健康发展具有重要意义。
  
  二、《意见》的主要内容有哪些?
  
  答:焦作市人民政府《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》(焦政〔2015〕3号)共12条,主要从引导住房消费、优化住房用地供应结构、活跃房地产市场、优化房地产市场发展环境等方面,明确了住房贷款、企业融资、保障房建设、商品房预售、规范市场、房屋遗留问题、消化存量房、建设环节收费、供应结构、公积金、优化环境和舆论宣传等12项内容。
  
  三、请问对于焦作辖内贷款购买首套普通自住房的家庭有什么金融政策。
  
  答:一、申请商业贷款的,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二、申请住房公积金贷款的,最低首付比例为20%,贷款利率执行中国人民银行最新公布的相应期限档次利率。
  
  四、请问对于焦作辖内拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的有什么金融政策。
  
  答:一、申请商业贷款的,银行业金融机构将对其执行首套普通自住房贷款政策。二、申请住房公积金贷款的,最低首付比例为30%,贷款利率执行中国人民银行最新公布的相应期限档次利率。
  
  五、请问对于焦作辖内拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的有什么金融政策。
  
  答:一、申请商业贷款的,最低首付款比例不低于40%,在国家统一信贷政策基础上,银行业金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例和利率水平。二、申请住房公积金贷款的,最低首付比例为40%,贷款利率执行中国人民银行最新公布的相应期限档次利率。
  
  六、问:意见对银行业金融机构发放房地产企业贷款有何规定?
  
  答:意见明确提出要支持房地产开发企业合理融资需求。要求银行业金融机构在防范风险的前提下,要合理配置信贷资源,支持信誉良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。对保障性住房项目和144平方米(含)以下的普通商品住房项目,项目最低资本金按20%执行,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。推动银行业机构积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。
  
  七、保障房的配建比例如何调整?
  
  答:根据《河南省人民政府关于加快发展公共租赁住房的意见》(豫政〔2011〕52号)、《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》(豫政〔2011〕84号)等文件精神,在商品住房开发、经济适用住房(含集资建房)、城中村(含老城区)、城郊村、棚户区改造项目中,必须按照10%的比例配建保障房。这次为了支持开发企业发展,减少开发企业投资成本,我市将保障性住房配建比例由原来10%调整为5%。对于新建商品住房项目原则上按照总规划建筑面积的5%的比例配建公共租赁住房。对于未实施土地招拍挂的城中村(含老城区)、城郊村、棚户区改造项目原则上在总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后,按照5%的比例配建公共租赁住房。
  
  八、《意见》对保障性住房来源又采取了哪些措施?
  
  答:我市对于新建商品住房项目以及未实施土地招拍挂的城中村(含老城区)、城郊村、棚户区改造项目,配建保障房单套面积继续控制在60平方米以内。在此基础上,为减少商品住房的存量,拓宽保障性住房来源,将面向市场收购普通商品住房用作棚户区改造安置房或公共租赁住房房源,作为棚户区改造安置房的单套面积可放宽到144平方米(含),作为公共租赁住房的单套面积可放宽到90平方米(不含)。
  
  九、收购普通商品住房作为棚户区改造安置房有什么好处?
  
  答:征迁主体收购144平方米以内的普通商品住房作为棚户区改造安置房,不仅能缩短征迁群众的过渡期限,减少过渡费用,还能进一步改善群众的住房条件,消化市场存量。
  
  十、如何引导和适当奖励棚户区居民用货币补偿款自主购买商品住房?
  
  答:棚户区征迁安置过程中,居民可以自主选择要钱安置(货币补偿)或要房安置(产权调换),征迁主体在制定项目征迁安置方案时,应有相应的货币安置激励办法。目前我省将棚户区货币安置户数计入保障性安居工程台账范畴,2015年省财政下达的棚户区改造补贴资金中,货币安置补贴是产权调换补贴的1.5倍,我市分配资金时也将给予货币安置重点支持。
  
  十一、办理商品房预售许可时,对工程进度的控制有哪些调整?
  
  答:根据《城市商品房预售管理办法》(建设部令131号)和《河南省城市房地产开发经营管理条例》,在办理商品房预售许可时,对工程进度的要求是:投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,同时,建筑主体施工形象进度达到总规划层数的1/2以上。根据省住建厅等七部委《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(豫建〔2014〕119号)文件精神,我市出台《意见》将商品房预售许可条件调整为:低层和多层(即六层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层,中高层(即七至九层)建筑主体施工形象进度达到地面三层,高层(十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面四层。
  
  十二、购买商品房应查验哪些证件?
  
  答:购买商品房前,应当查验房地产开发项目是否具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。在商品房预售阶段购买的,关键要注重查验该楼是否已经取得了《商品房预售许可证》。只有取得了《商品房预售许可证》的项目才能对社会公开进行预售。群众购买未取得《商品房预售许可证》的商品房不受法律保护;开发企业未取得《商品房预售许可证》违规预售的,将依法严厉查处。
  
  十三、房屋权属登记历史遗留问题受理范围有哪些?
  
  答:我市城市规划区国有土地范围内,**年**月**日前建成并投入使用,因未办理土地规划建设等审批手续或审批手续不全而无法进行房屋和房屋用地权属登记的房屋。
  
  被公告列入我市拆迁范围的房屋不在处理范围。
  
  十四、房屋权属登记历史遗留问题受理条件是什么?
  
  答:(1)不影响城市近期建设规划,不影响城市道路、市政设施、城市河道、高压走廊、消防通道等;
  
  (2)土地、房屋权属来源清晰,无争议;
  
  (3)不属于危房。
  
  十五、房屋权属登记历史遗留问题办理程序是什么?
  
  答:(1)房屋权属登记历史遗留问题领导小组办公室(以下简称办公室)统一受理申请,申请人持相关材料到市房管中心办证大厅22号窗口登记;
  
  (2)办公室以书面形式通知相关职能部门进行先期处理并提出认定意见;
  
  (3)相关职能部门联审联批;
  
  (4)办公室根据联审联批结果印发会议纪要;
  
  (5)各职能部门根据会议纪要就联审联批事项进行落实。
  
  十六、具备什么条件才能免征房屋登记费和住房交易手续费?
  
  答:国家规定对小微企业免征房屋登记费和住房交易手续费,其范围由相关部门参照《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)具体确定。具体到我市来讲,企业经市工信局认定为小微企业的,房管部门在办理有关手续时将不再收取房屋登记费和住房交易手续费。
  
  十七、若干意见下发后,如何分期分批交纳城市基础设施配套费?
  
  答:自《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》下发之日起,分期分批交纳城市基础设施配套费,商品房项目办理建设工程规划许可证时,先交纳城市基础设施配套费40%部分,待市工程质量管理部门主体验收备案后再交纳城市基础设施配套费剩余的60%部分。
  
  十八、若干意见下发后,墙改基金有什么变化没有?
  
  答:新型墙体材料基金的征收,允许房地产企业先缴纳35%的新型墙体材料基金就可开工建设。
  
  十九、如何做到优先列入土地利用年度计划,保障其用地供应和国土部门对房地产行业的支持措施有哪些?
  
  答:学校、医院、大中型商场、文化体育设施、产业集聚区、公园、植物园等公共设施周边是房地产发展的首选区域,在当前房地产经济低迷的情况下,我们将优先推出这些区域的土地用于房地产开发,促进房地产持续健康发展。
  
  一是不再要求房地产开发企业缴纳项目开竣工履约保证金;二是要求储备所提供的出让用地实现通路、通电、通水以及土地平整,确保企业拿到土地后能够顺利地进行开发建;三是对于在商品房建设项目中要求配建的保障性安居工程住房,将配建廉租住房的比例由10%降到5%,增加企业商品房开发面积。
  
  二十、问:焦作市城区个人购买二手房可以享受这次政策的财政补贴吗?
  
  答:个人购买二手房不可以享受这次政策的财政补贴,本次购房补贴范围是指市城区已取得商品房预售许可证的商品住房。
  
  二十一、问:焦作市城区个人购买的商业用房可以享受这次政策的财政补贴吗?
  
  答:个人购买商业房不可以享受这次政策的财政补贴,本次购房补贴范围仅限于商品住宅用房。
  
  二十二、问:我在2015年6月17日以前购买的商品房,在2015年6月17日至2015年12月31日之间缴清的契税,可以享受这次政策的财政补贴吗?
  
  答:不可以。在2015年6月17日以前购买的商品房不能享受这次政策的财政补贴,只有在2015年6月17日至2015年12月31日这个时间节点之内,购买的商品住房并及时缴清契税的,才可以享受这次财政补贴政策。
  
  二十三、问:我在2015年6月17日到2015年9月30日期间购房,在10月1日至12月31日期间缴清契税,我可以享受哪个比例的购房补贴呢?
  
  答:购房补贴比例是从2015年6月17日起到2015年9月30日期间购房并缴清契税,享受缴纳契税的100%补贴;10月1日至12月31日期间购房并缴清契税,享受缴纳契税的50%补贴。你的这种情况,只能享受缴纳契税的50%补贴。所以,大家应在购买商品住房后,尽早缴清契税。
  
  二十四、购买商品住房补贴申请截止到什么时间?
  
  答:购房人必须于2016年3月31日前提交完整的相关申报材料,逾期不再享受补贴政策并不予受理申请。
  
  二十五、住房公积金贷款首付需要付多少?
  
  答:缴存职工名下无房,首次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的,贷款最低首付比例为20%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的,最低首付比例为30%。对未结清住房商业贷款的职工,最低首付比例为40%。
  
  二十六、住房公积金贷款最高能贷多少钱?
  
  答:职工一方缴存住房公积金,最高可以贷房价的60%,夫妻双方缴存住房公积金,最高可以贷房价的70%。但是总金额最高不超过50万。
  
  二十七、在外地缴存住房公积金可以在焦作购房可以申请公积金贷款吗?
  
  答:可以。在外地缴存住房公积金的职工来焦作购买自住住房时,凭借缴存地住房公积金管理中心开具的缴存证明,可以向焦作市住房公积金管理中心申请个人住房贷款,不受就业地和户籍地的限制。
  
  二十八、个人账户里的住房公积金余额能取多少?
  
  答:购房、自建房提取取消了过去只能提取账户余额80%的限制,只要账户不为零,职工可以最大额度的提取。而且,只要职工没有没有住房公积金贷款,可以凭借5年以内购买本行政区内的商品房、经适房、二手房、安置房等相关手续,每年提取一次,但是提取总金额不超过总房价。
  
  二十九、除了购房什么情况下还能提取住房公积金?
  
  答:除了购房,新政中进一步放宽了提取条件。职工租房、支付物业费、维修基金都可以凭借相关手续申请住房公积金支取业务。同时,职工离职未重新就业满一年的即可一次性提取住房公积金账户内的余额。
  
  三十、装修可以提取住房公积金或申请贷款吗?
  
  答:装修不可以提取住房公积金。但是新政中允许缴存职工对本辖区内的自住住房进行装修时可申请住房公积金装修贷款。职工凭借房产证等有效证件就可以申请额度最高20万,贷款期限不超过20年的装修贷款。
  
  三十一、新政中提到代际互助是什么意思?
  
  答:代际互助是指父母出资为未婚子女购买自住住房时可以申请住房公积金贷款。子女申请住房公积金贷款时,如果还款能力不足,可有父母作为共同借款人提供代际互助。但是一个家庭仅限父母和一名子女。
  
  三十二、申请住房公积金贷款额度不足时怎么办?
  
  答:购房职工在利用住房公积金个人住房贷款不足以支付购房款时,可同时申请办理受托银行的个人住房商业贷款。组合贷款由市住房公积金管理中心和受托银行联合发放,并分别按照各自贷款合同约定的金额、期限和利率执行。组合贷款的贷款金额不超过所购房产总价的80%。
  
  三十三、什么时候可以申请月冲还贷业务?
  
  答:职工在申请贷款的时候就可以同时办理月还贷业务。职工可以根据自己的月缴存情况选择适合自己的月冲还贷业务。目前逐月冲还贷办法调整为5种冲还贷办法。分别为:1.住房公积金账户余额逐月冲还本息;2.单方住房公积金月缴存额逐月冲还本息;3.双方住房公积金月缴存额逐月冲还本息;4.住房公积金账户附加银行账户逐月冲还本息;5.银行账户附加住房公积金账户逐月冲还本息。
  
  三十四、请问市税务、房管部门是怎样简化办事程序、提高工作效率的?
  
  答:强化办税现场督导,定时时对窗口工作人员进行现场督导,要求工作人员及时、高效地帮助纳税人解决申报纳税过程中所遇到的困难;同时,实行排号预约服务,指定专人提供纳税人缴纳契税排号预约服务,切实避免出现纳税人盲目排队、无序等候及拥堵不堪等现象,提高征纳双方的办税效率。
  
  市房管部门在今年下半年将适时实行初始登记、转移登记业务平行受理,按揭登记、抵押登记、合同备案业务平行受理。对业务流程进行优化调整,部分业务承诺办理时限再压缩1—2天。

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