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居住权丨2021年开始，你家房子可能卖不出去了

2020-06-12 09:16:44 来源： 点击: 次

摘要： 　　2020年5月28日，中国首部以「法典」命名的法律---《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）诞生，自2021年1月1日起施行。　　婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保

 　　2020年5月28日，中国首部以「法典」命名的法律---《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）诞生，自2021年1月1日起施行。

　　婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、小虎看房团民法总则同时废止。
　　---《民法典》跟我们有什么关系？
　　---关系很大，几乎覆盖了一个公民生老病死的全部生活。
　　这部从1954年开始起草，历经67年最终通过的《民法典》，包含了总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编及附则，共7编，1260个条文。
　　严肃君从这部“社会生活百科全书”中，找出了与「房」有关的法律条文。
　　本文共2581字，全是干货，建议收藏后阅读。
　　01
　　居住权来了，能无偿居住他人房屋？
　　居住权曾被广泛争议，没能写入《物权法》，如今最终被写入《民法典》第二编第十四章中。
　　什么是居住权？从字面来理解，居住权就是住户在特定房屋内居住的权利。这个特定房屋，可以是他人的。
　　居住权具有以下几个特征：
　　可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以遗嘱设定；
　　原则上无偿，另有约定的除外；
　　不得转让、继承，原则上不得出租；
　　没有期限限制，期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
　　通俗点讲，居住权人与业主约定无限期无偿居住，一旦一套房子在相关机构登记了居住权，那不论将来这套房被出售、抵押还是被拍卖，都不影响居住权人免费居住和使用这套房屋。
　　严肃君细读法律条文，居住权的真正成立，需要先以书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记。
　　但“登记机构”是哪个单位？住建委还是房管局，法条中没有明确。
　　实际上，居住权的设立与所有权做了分离，从卖家的角度考虑，带有居住权的房子不好卖。
　　毕竟，有谁会花大价钱，去买一套住有“房客”的房呢？
　　从买家的角度出发，即便因为种种原因，考虑购买此类房屋，但遇到下面的情况，想想也是头疼。
　　①居住权存续期间，有关房子的动作例如装修、买卖等，是否需要先征求居住权人的同意？
　　②设立了居住权的房屋，交易前是否可以先解除居住权？解除是否需要付出一比高昂费用？
　　③同一套房子的学区名额、落户权益归谁所有？
　　一系列的问题，只能等到实际案例出现才能得到答案。
　　新事物的出现，总是需要在发展和探索中完善，不可否认的是，居住权在一定程度上保证了相对弱势群体的居住权利，比如：
　　①房产证不写另一方名字，设定居住权会增加安全感
　　房价高昂的今天，一方出资买房，房本写上另一方姓名意味着财产的赠与，如果不写名，另一方或许没有安全感。
　　现如今，房本不写名也可以设定居住权，双方可以通过签订一个长期或是附加条件的《居住权合同》解决该问题，即便双方感情破裂离婚，也能使得另一方居住权得到保障。
　　②避免子女因房产问题与老人产生矛盾
　　社会新闻中，父母拿毕生积蓄为子女买了房，最后却被“白眼狼”子女扫地出门；或是老人过世后，房子归属问题导致子女间产生矛盾闹上法庭的案例，不在少数。
　　假设老人为子女买房，以签订《居住权合同》为前提，或是老人生前将房产过户给相应的子女并设定居住权，可有效解决上述案例中的症结。
　　02
　　住宅70年产权年限到期自动续
　　北京新房市场上，开发商拿地后慢慢开发，一拖十几年才开盘，或开盘卖十几年的项目不少；也有老盘中途易主后继续销售的。
　　比如国子郡、冠城大通百旺府、梵悦108、北京书院、大部分别墅项目等等。
　　此前严肃君总会善意提醒购房者，类似新盘产权年限消耗过多，续期是个问题。
　　《民法典》通过后，第三百五十九条明确，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。
　　续期问题不用再担心啦~不过续期时要不要交费，目前还没定论。市场上对于“有偿续期”的建议声音较大。
　　有观点认为，应当采取“首套房屋无偿续期”的解决方法，只要居民名下只有一套房屋，那么使用权期限届满后，就应当免费续期；
　　有观点则认为，应采用“超额面积有偿续期”的解决方法，即在确定有偿续期的同时，还应当确立一个免征费用的面积，只有超过免征面积，续期才应当收费。
　　至于需不需要缴费，缴多少，还要等等相关法律法规的出台。
　　40年/50年产权的商住房到期，也能自动续吗？
　　《民法典》规定：“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
　　具体按照哪个法律法规办理，如何办理，目前还没细则。
　　03
　　承租人的优先购买权，时效15天
　　二手房买卖市场，通常会碰到卖家房屋内正在出租的情况。
　　中介会告知买家和租户，如果租户没有要购买的意愿，会签署一份“承租人放弃优先购买权”的声明。
　　此次《民法典》第七百二十六条规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
　　04
　　电梯间的百万广告费，有你一份
　　小区电梯里，经常能看到广告电视播放广告，却没想过，电梯间一年大几十万的广告费，竟然还应给我一份。
　　《民法典》第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
　　小区共有部分即平常所说的公共区域，比如电梯间、楼梯、公共绿地、占用公共道路划出的停车位等。
　　产生的如电梯间广告费、停车费等收入，应当归全体业主所有。
　　相较于《物权法》，《民法典》在业主权利方面做出较多的改动和添加。如：
　　①分设集体决策门槛，调整了决策参与人数。
　　②保障业主知情权，业主有权询问物业管理情况。
　　③公共维修资金不再“躺尸”，紧急情况下可依法申请使用。
　　05
　　停水停电催缴物业费？以后行不通了
　　物业不作为，服务质量不满意怎么办？
　　业主：不交物业费。
　　物业公司：停你水电燃气，看你交不交。
　　现实生活中经常出现物业公司为催缴物业费，对相关业主采取停水停电的措施。实际上这种做法是侵权行为。
　　《民法典》生效后，物业不得再用此类办法催缴物业费。
　　另外，“禁止高空抛物”成法律层面一项禁止性规定。因高空抛物造城事故损害的，损失由侵权人承担，无法确认侵权人的，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
　　物业应当做好必要的安全保障措施，未采取保障的，物业也需担责。
　　除了上述几条与住房息息相关的法条，《民法典》中还有“设置30天离婚冷静期”、“夫妻债务共债共签，避免一方被负债”、“人格权”等事项被热议。

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