开发商：不买地还能买什么？

2013-08-08 11:25:48 来源：凤凰网点击: 次

摘要：　　七月中旬，当华府板块再度曝出一块面积116.31亩的宗地，最终以910万元/亩成交，溢价102%，业界沸腾！于是把今年上半年土地市场曝出的一揽子溢价成交事件，界定为“看多2013”的重要依据。　　　　连日来，华府板块的投资热度之

　　七月中旬，当华府板块再度曝出一块面积116.31亩的宗地，最终以910万元/亩成交，溢价102%，业界沸腾！于是把今年上半年土地市场曝出的一揽子溢价成交事件，界定为“看多2013”的重要依据。
　　
　　连日来，华府板块的投资热度之迅猛，比起多年前的明星板块大源有过之而无不及。所不同的是，在它还没有一平米物业交付使用之前，其在土地市场表现出来的溢价成交率，似乎再现了只有在大牛市的年月和在市中心黄金地[简介最新动态]块的拍卖争夺战中才可能出现的场景。
　　
　　有人在不同的场合开始讨论这样的话题：现在华府板块在售物业的价格也不过5000-6000元/平米，而溢价102%成交的楼面地价已达到3400元/平米左右，以此推论从拿地到开盘（假定平均1年左右周期）过后，其间累加开发商通常情况下追求的项目溢价，那么，房价要卖到多高才算合理？在这个时间跨度又将呈现怎样一个陡峭的涨幅？
　　
　　面粉和面包，常被用来比喻地价和房价的关系，自打有房地产这个行当开始，这个比喻就不下十年历史。稍有经济学常识的人都知道，这是典型的“成本定价”逻辑，与之相对应的是“市场定价”原理。
　　
　　面粉多少钱和它被烤成了面包过后卖多少钱，没有一分钱关系。决定价格的充分必要条件从来都是供求关系。
　　
　　甭管地卖多少钱，最后修成房子卖多少钱还是供求关系说了算。
　　
　　逻辑上很简单，货币超发在经济领域内最直接作用于房地产，而在房地产又直接作用于生产资料即土地价格。近几年，到底超发了多少货币不得而知，货币供应超出实体需求量的倍数也不得而知，但要知道这么一组数字：中国M2（广义货币）余额截至2012年末达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍；中国货币的供应量大到相当于外汇储备的6倍之巨，中国一年的货币增发量，相当于外汇储备的60%以上。加之目前大量充斥着市场的热钱恐有外流的风险，央行完全可能通过增发货币来对冲，也就是说土地市场的外部资金压力不降反升了。
　　
　　具体到楼市的大预期却是这样的：半年过后宏观经济指标进入下行通道――央地各级政府财政压力倒逼楼市调控松绑――房价预期再次步入上行通道――生产资料（土地供应）重回供不应求的境地。
　　
　　如果说一切市场价格都取决于供求关系的话，常年的货币超发客观上导致了货币总量之于实体资产总量的“供过于求”，但最终呈现在房地产面包与面粉价格上的反应却恰恰相反，表现为“供不应求”的价格上涨。这，又是为什么呢？
　　
　　