土地出让成交大幅增长地产微利时代的土地溢价围猎

2013-08-08 11:10:45 来源：凤凰网点击: 次

摘要：　　华西都市报:土地，是开发商维系生存和发展的根本。在物业销售旺盛和信贷宽松的当下，开发商急于拓展使得有限的土地奇货可居。“在土地成本不断上涨的时代，如果在项目启动时遭遇‘钱荒’，后果可想而知，当三思而行。”有

　　华西都市报:土地，是开发商维系生存和发展的根本。在物业销售旺盛和信贷宽松的当下，开发商急于拓展使得有限的土地奇货可居。“在土地成本不断上涨的时代，如果在项目启动时遭遇‘钱荒’，后果可想而知，当三思而行。”有金融人士指出。
　　
　　在2013年上半年，全国重点城市土地出让成交同比大幅增长，价格上升势头猛，二三线城市中的成都、南京、合肥、长沙、南昌、昆明土地出让成交金额增幅超过1倍。在成都，2013年上半年，成都土地市场风生水起，情节跌宕起伏：热门地块遭遇品牌开发商的贴身肉搏，中小开发商小地块开出惊人溢价……
　　
　　寻求发展空间固然符合逻辑，然而政策与宏观环境的影响，“钱荒”与“地荒”的交替登场让土地买卖双方的角色关系面临频繁更迭。当下火热的土地竞争市场，依然无法让人忘记曾经一出出“地王退地”断臂求生，或是寻求各类合作的尴尬局面。

土地“普涨”的时代

在2012年的地产市场旺销季节，绝大多数开发商完成库存和新项目的销售，再辅以宽松的各种信贷政策，取得令人满意的经营性回款。资金的充裕、后继开发的延续，对土地市场放量提出了更高的要求。交易方面，土地卖方时代来临，量增价涨成为最普遍的行情。
　　
　　2013年上半年，国内土地价格上升势头依旧凶猛。据合富辉煌市场研究部统计显示，1-6月，全国18个城市经营性用地出让成交楼面均价为2605元/平方米，同比上涨52%；6月份，全国18个城市经营性用地出让成交楼面均价为3182元/平方米，更是同比大涨90%。5月以来，北京郊区通州[最新消息价格户型点评]、大兴宅地楼面价为1.9-2.2万，而周边楼盘售价约为2-2.5万；上海郊区闵行大虹桥商务区地价飞涨，近期楼面地价超1.9万，周边楼盘售价约2万。广州出让的白云、海珠、黄埔等商住用地溢价率更高达99%-172%，不少已经超过周边楼盘售价。
　　
　　土地成交量价齐升。统计显示，国内18个重点城市，2013年1-6月经营性用地出让成交同比大幅增长，合计出让成交土地总建面积12948万平方米，同比增长57%，出让成交土地价款3373亿元，同比增长139%。
　　
　　“2013年上半年，成都主城区土地市场呈现小幅、谨慎回温的态势，土地供应量总体保持常态，但大幅优质地块较为稀缺，而实力开发商扩展土地储备意向明确，导致上半年土地溢价成交频现，而从6月的市场表现来看，开发商对土地的积极需求将延续至第三季度。”高力国际指出，预期接下来有意进一步增加土地储备的开发商又将对部分地块展开激烈竞争。
　　
　　在近期土地拍卖中，台湾远雄以10000元/平米溢价81.8%夺得武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，为今年单价“地王”；中铁建以6000元/平方米溢价100%夺得成华区北湖7号地块，21.46亿元成交价为今年的总价最高。

市场“自由时代”的抢地

被定义为商品的土地，以招拍挂的形式进入市场，近期分别经历2007年、2010年、以及2013年上半年的“三级跳”，屡次伴随“面粉”逼近甚至超越“面包”价，行业对此司空见惯。
　　
　　在土地资源相对紧缺时期的当下，对土地的渴求难免在拍卖市场产生冲动。不过在近期“钱荒”大背景下，2013年下半场的土地拍卖中，并不见各开发商的任何收手，其风向标作用不言而喻。“这时候开发商们并没有捂紧钱袋等待机会，还是义无反顾地攻城略地，“多数开发商认定一点，就是‘有了面粉，就不怕没面包’，不放弃任何一块地。”
　　
　　然而经历多轮调控和资金紧缺的不平坦发展之路，冲动地高价拿地最终遭到市场反噬。“地价高企，开发商一次次地顶着成本风险拿地，有的能够获取一定利润，但也有相当部分开发商长期深陷泥淖。”中原地产人士评述。国内中型房企中华企业，曾以溢价近三倍的价格拿下上海宝山区罗店新镇D1-2地块，楼板价9128元/平米，被称为“罗店天价”，“本该陆续上市销售的项目一再延后，原因是当下市场销售价格无法打平成本，实现盈利，企业纷纷选择推后入市。”绿城[简介最新动态]地产曾在2009年耗资456亿元激进拿地，同样遭遇项目成本尴尬……
　　
　　仍有不少人认为，国内房地产发展会遵循以往发展轨迹和规律。但事实证明，尽管地产市场在中长期发展中仍存有较大红利，但不等于每块地都可以获得其阶段性红利，“资金成本高企，应对市场的策略性囤地同样付出重大的利息成本，甚至吞噬所有利润。”
　　
　　银行利率市场化后，开发商能从银行得到的贷款份额反而是缩减的。这意味着，大规模囤地后，部分开发商不得不面临“钱袋子”收紧的局面。不少业内人士早就预感到“房地产游戏规则”发生变化的可能性增大了。行业人士指出：从目前格局来看，一旦资金紧张，追求现金流的开发商不得不割肉出货，盈利就成为水中捞月。

微利时代有利可图？

在成都，“一地难求”的土地市场形势开始凸显，除了招牌挂市场上开发商们的贴身肉搏，那些曾被人们视作“烫手山芋”的土地项目也能频频引发资本市场的热情。
　　
　　在去年的土地招拍挂中，某实力开发商以超过4000元/平米的楼面地价拿下成都城东一地块。谈及此事该开发商负责人坦言，“楼面价太高，楼面地价加上开发费用、税费等杂费，基本摊平住宅售价，不指望住宅产品能挣到钱，利润获得主要依靠商铺。”
　　
　　同时，台湾远雄此番以一万元/平米的楼面价拿下红牌楼地块、中铁建以6000元/平米拿下成华区北湖7号地块，将在未来的市场销售上承担较大的成本压力。“现在土地市场竞争太激烈，招拍挂市场大牌云集，面对有限的土地放量，不可
　　
　　能拿到低价地，这是大势所趋；而除此之外，民间确权的地块，能排除债
　　
　　务等法律纠纷的，价格同样高得离谱。”有资本人士指出，“大家太看好中长期房产市场，地块价格飙升。到既定‘收获的季节’，高价拿的地未必能如愿。”
　　
　　7月23日，经过69轮的现场竞价后，中粮[简介最新动态]以23.6亿元摘得朝阳孙河地块，刨除保障房部分，该宗地的楼面价高达约5.2万元/平米。行业人士预估，“只适合打造高端物业，预计售价超过7万元才有利润；从目前状态来看，利润率不会太高，资金回报并不高。”
　　
　　在资本机构看来，目前开发商已经对“高价拿地”行为表示担忧，在新领导集体主张经济“去杠杆化”的时代，开发商还能否得到高效的资本杠杆支持，显然并不确定。“不稳当，勉强算得过账的高价地，任何市场的波动都会导致亏本生意。”
　　
　　“从中长期来看，房价或许还有上涨空间，但这种上涨的监管是非常严格的，上涨不可能像过去那样暴涨。”业内专家指出，暴涨获利已经成为历史，“房地产进入微利时代，对大部分发展商都会是一个巨大的考验，审慎态度对待才能获得稳健发展。”