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土地供应与住宅供应脱钩成房价上涨理由之一

土地供应与住宅供应脱钩成房价上涨理由之一

2013-08-06 16:23:56 来源:中国青年报 点击:

摘要:百城房价连续涨了14个月,而在影响房价上涨的因素中,地价的上涨首当其冲。近日,有媒体报道称,中国房地产协会副会长朱中一透露,中国房地产协会已经向中央提交报告,建议把土地供应与住房供应规划挂钩,把稳定房价的目标和地价衔

百城房价连续涨了14个月,而在影响房价上涨的因素中,地价的上涨首当其冲。近日,有媒体报道称,中国房地产协会副会长朱中一透露,中国房地产协会已经向中央提交报告,建议把土地供应与住房供应规划挂钩,把稳定房价的目标和地价衔接。
  
  然而,朱中一在接受中国青年报记者采访时表示,他们并没有向中央提交相关报告。但他承认发表过“把土地供应与住房供应规划挂钩”观点的文章。他认为,目前土地市场出现分化。这种分化表明,土地供应规划与住房供应规划出现失衡,一二线城市土地供应规模有限但人口增长急剧,三四线城市土地城镇化快于人口城镇化。
  
  “地王”与“鬼城”并存,正成为房地产市场分化的突出表现。一方面,北京、上海、广州、杭州等一二线城市,“地王”频现,住宅供应依然不足。一方面,鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市,出现了大量超过本地消化能力的住宅项目,也被称为“鬼城”现象。这些问题的背后是当地经济发展与房地产业发展间的失衡,是土地供应与住宅供应间的失衡。
  
  土地供应与住宅供应脱钩
  
  中国指数研究院8月1日发布的数据显示,7月,其统计的100个城市房价环比6月上涨0.87%,这已经是自2012年6月以来的第14个月上涨。北京、上海等一二线城市,楼市依然处在快速上涨通道。但一些三四线城市的楼市却日渐冷清。
  
  楼市冷热不均,背后是供给与需求间的巨大差距。以鄂尔多斯为例,2011年年末,该市城镇人口为141.27万人,但当年房地产开工面积达1009.4万平方米。同样是在2011年,北京市户籍人口1277.9万人,而房地产开工面积是1639.5万平方米。这样算下来,2011年,只有北京11%人口的鄂尔多斯,房地产开工面积却接近北京市的2/3。
  
  显然,商品房供给量的大幅增加离不开土地供应的支撑。而通常三四线城市的地价要远低于一二线城市的地价。
  
  伟业我爱我家副总经理胡景晖告诉记者,城市发展的正常逻辑是,产业创造就业机会,就业产生需求,需求聚集人口,人口聚集推动房地产开发。在一二线城市,这个逻辑是正常的,但在一些三四线城市,这样的逻辑被颠倒了,变成房地产当先锋,自然也就会出现住宅库存高居不下的局面。
  
  在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来,房地产市场分化的局面短时期内很难改变,一些城市的发展观念盲目超前,造成的住宅库存需要大量时间才能消化。
  
  但更重要的是,如何将土地供应与住宅供应之间的关系理顺。
  
  “这是一个被忽视了多年的大问题。”陈国强说,国土资源部每年公布的新增土地供应量,数字都不小,但这中间有多少是用在了住宅上?
  
  按照陈国强的统计,从全国看,这个比例仅为20%~30%。也就是说,每年新增的土地中,工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但是在美国、日本、德国、英国等发达国家,住宅用地在新增用地中的比例约为50%~70%。
  
  北京今年的国有建设用地规划共有5650公顷,其中住宅用地1650公顷,包括保障性安居工程800公顷,商品住宅850公顷。算下来,住宅用地仅占总供地规模的29%。
  
  上海今年的供地计划只列出了住房用地供应总量,为1000公顷,这个数字低于2005年以来7年间土地平均年度实际供应量。
  
  再来看南京,该市今年计划土地供应总量4000公顷,其中市区计划土地供应总量3500公顷。而在市区的3500公顷中,保障性住房用地350公顷,商品住房400公顷。住宅用地仅占供地规模的21%。
  
  广州市今年计划土地供应总量约为2064公顷,其中商品房用地约450公顷,保障房用地约145公顷,住宅用地约占总供地规模的29%。
  
  深圳市2013年计划供应建设用地1710公顷,其中,居住用地165公顷,居住用地仅占总供地规模的9.6%。
  
  在杭州,今年的住宅用地规划量仅占总供地规划的12.28%。不过,在石家庄,这个比例为30%。在济南,这个比例达33.1%。
  
  理论上,住宅需求不足的城市,住宅用地比例可以调低一些,需求巨大的城市,住宅用地的比例就应该调高,但现实中看不到这样根据实际需求进行的调整。
  
  “表面看起来,各地土地供应计划都在增加,但具体到住宅用地上,比例显然较低,这样一来,市场预期怎么会不看涨?”陈国强说,在土地供应上,如何切分很重要。相关部门是否计算过,要控制房价需要供应多少住宅用地?很多城市的土地使用都热衷于建政府办公楼、建设广场,到底应该有多少来匹配居住需求?
  
  中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜也持类似的观点。在她看来,由于土地、住宅建设分归两个不同的部门,造成了土地供应规划与住房供应规划之间的脱钩。
  
  “土地管理部门批地,靠的仅仅是各地报上来的数字,他们是否研究过各地的住房存量规模、实际需求、未来趋势?”汪利娜说,正是由于这样的批地、供地方式,助长了地方政府的土地财政,也让开发商到处囤地。
  
  在汪利娜看来,政府部门总是不能给出透明的信息,比如一个城市的存量房数量、在售项目规模、分布状况、结构特点等信息,公众总是无法轻易看到。在市场出现了大幅波动的情况下,政府部门才会公布其中的一部分信息。而一些国家,每年都会公布住宅增长计划,告诉大家这一年要建设多少住宅,解决多少人的住房需求,大家看了心里就会有底。
  
  而在我国,住宅用地在总体用地供应中占比本就不高,再加上相关信息的不透明,使得市场的预期总是看涨。
  
  

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