年终岁尾，都是媒体预测未来市场走势的大好时机，今年也不例外。还记得去年2月份，本报依据国家大形势，以及三四线城市的具体情况，结合本地诸多房地产专家、房地产业内人士的看法，分析出2009年的山阳楼市将逐步回暖，房价将稳步上扬的局面，并提醒广大刚性需求的焦作市民应抓住国家调整房地产这一有利时机抄底山阳楼市。此言论一出，立刻在山阳楼市引起强烈反响，表示赞同者有之，表示不理解者有之。但随着时间的推移，市场证明了本报的预测。

　　走进崭新的2010年，不管各方对本报的预测是否赞同，我们还是要鼓足勇气，结合各方观点，甄别有价值线索，对2009年的山阳楼市进行综合梳理，并把脉2010年房地产市场走势。我们的动机很单纯，帮助市民置业，帮助房企制订更有效的销售策略，帮助政府维护和谐的房地产市场。

　　关键词：房政

　　纵观2009年年底至2010年年初，国家出台的各种涉房政策我们不难看出，国家调整楼市的决心依然突显。2009年12月9日，国务院会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；同月14日，国务院明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投资、投机性购房；同月18日，国家五部委严控土地出让金管理，明确开发商今后拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。

　　很显然，国家打出一系列房政组合拳已使全国一二线城市的房企感到恐慌，有数据显示，北京楼市元旦3天内的二手房成交仅63套，其中住宅为58套，平均成交面积为100.9平方米。这一成绩仅相当于平日的10分钟。即使相比市场最冷淡的2009年元旦的165套，下跌幅度也达到了65%，相较2008年下跌更多。而研究机构认为，抑制房地产过热的更多政策将在2010年继续出台。

　　针对国家出台的一系列组合拳，记者采访了多位房地产专家，得出结论：2010年全国楼市必然下调、投机性购房成本增加。而针对焦作这样的三四线城市，国家政策只是更加规范了山阳楼市的发展，更不会使山阳楼市进入“冰冻期”。

　　河南丽景置业有限公司董事长、总经理蒋艺峰认为，全国一线城市的房地产商及沿海城市私营企业主将资金纷纷转入内地，导致挂牌土地又有了更猛烈竞争，土地价格从前两年的每亩50~70万元上升到每亩70~100万元，甚至更高。从发展趋势来看，尽管国家在2009年年底开始出台政策对房地产价格进行了调控，但2010年焦作的房地产价格将仍一直处于上升趋势，继续保持较快增长。

　　锦隆建开总经理翟传林认为，对三、四线城市而言，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍有可能增长。特别是中央经济工作会议明确提出，要通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内需，这一政策意味着三、四线城市的房地产市场、基础设施建设等都将迎来一个较大的发展机遇。

　　香港城项目总经理谢国胜表示，随着岁末年初，国家新一轮住宅调控政策的出台，政府将大力抑制投机性购房，遏制部分城市高房价、打击开发商捂盘囤地的行为，以促进房地产业健康发展。

　　关键词：性价比

　　“不管政策风怎么吹，建造性价比高的房子，才是房企生存的唯一之道……”在采访中，多位专家都这样认为，不管是焦作本土的房企，还是进军焦作的“外企”，都安全度过了2008年至2009年楼市“冰火两重天”，历史的每个值得记忆的时刻，都需要有责任感的房企通过提高楼盘品质来提升楼盘的含金量；通过提升楼盘的性价比，让产品在市场上赢得持续稳定的销售。

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，2010年对于开发商而言，夯实内功，逐步导入阳光销售工程，即“公开房源、公开房价、公开优惠、公开承诺”，是开发商兑现社会责任承诺的真正开始。根据不久前国务院颁布的“国十一条”，可以判断房地产狭义促销时代已经没有市场，阳光销售将引领房地产大营销时代的到来。这是2010年焦作房地产商首当其冲面临的观念冲击。谁先觉醒，谁就能掌控焦作市场大营销时代大幕拉起的先机。

　　为了打造性价比高的楼盘项目，我市部分主流开发商可谓不遗余力。

　　为了给焦作人民打造一个美轮美奂的坡地楼盘，由锦隆建开打造的赛纳溪谷项目将高品质进行了淋漓演绎。同时，该公司在本该可以盖成楼盘的黄金位置，划出1500平方米的面积，修建“赛纳溪谷市民广场”，为市民增添了一处富有浓郁异域风情的休闲娱乐场所。这一壮举，不难看出该项目是如何诠释性价比的。

　　作为全省老牌房企――河南建业，更是在焦作演绎了美好的湖畔生活。该项目为了提升楼盘的性价比，采用多阳台、大阳台、全飘窗的奢华设计，让每位置业在此的业主不仅能享受到动静分区、南北通透的人性户型，更让居者在自己家窗前就能看到龙源湖美景。

　　看了2009年上述房企的高性价比之作，我们有理由相信在2010的山阳楼市，会有更多的房企加入到建设高性价比楼盘之列。他们这种行为不但为山阳人民提供了高品质的房子，还为自己抵御各种不利因素打下了坚实的基础。

　　关键词：土地

　　“数据显示，2009年我市房地产开发企业土地购置面积38.4万平方米，比去年增加78.7%。而2009年前十个月数据显示，全市房地产开发企业土地购置面积15万平方米，比去年同期减少38.7%。从这两组数据可以看出，随着土地市场的回暖和开发商完全消化了2008年的土地，2009年后两个月，我市开发商开始频繁出手拿地。显然，去年后两个月开发商的拿地需求并没有得到充分释放，这很可能波及2010年上半年的土地交易市场。我们相信，今年上半年我市土地交易市场，将会迎来群雄鏖战的局面。”一些专家这样预测。专家的预测在2010年我市土地市场第一拍也得了初步印证。此次拍卖，在短短的35分钟的竞拍时间内，两位竞拍人相互举牌，场面异常火暴。

　　“随着国家鼓励普通住宅开发政策的出台，2010年肯定会出现大量土地投入市场进行交易。”在第一拍现场，有些房企老总这样认为。有关专家称，金融危机爆发以来，我市土地招拍挂形势受到影响，出让频遇寒流，表现为供地数量少、竞买不积极、报价不活跃、成交额持续萎缩。数据显示，2008年我市共推出的挂牌出让土地为16宗，仅成交11宗，有5宗地因无人竞买而流拍。2009年，随着经济形势的好转，房地产市场逐步回暖，房地产开发企业投资意愿增强，我市适时推出一些土地投放市场进行招拍挂出让，反响强烈，竞买热情高涨、成交量明显放大。2010年，随着棚户区改造、老城区改造等一系列国家鼓励政策的出台，土地供应量将会加大，在一定程度上会满足广大开发商的拿地需求。但随着一二线房企进军焦作争抢土地资源，特别是强势房企进驻我市，会使2010年焦作土地市场出现激烈竞争。

　　关键词：商业地产

　　“买铺是抵御通货膨胀、保障增值的最佳物业。”有关专家说，对投资者来说商业地产适合长线投资。商业地产是一个慢牛产品，不会在短时间内大起大落。2008年，在住宅市场受到宏观调控的影响萎靡不振之时，相比住宅，焦作的商业地产有较好的市场表现，市民“抛房买铺”现象屡见不鲜。同时，“国十一条”的出台，国家对住宅产品投资抑制，使商业地产更加发挥其投资价值。在2010年的地产市场中，商业地产项目的保值、增值的特性都会随着开发商的成功运营以及时间的延长而不断凸显，相对于曾经热闹鼎沸的住宅交易，商业地产更体现其投资价值和增值空间。

　　有关专家还提醒2010年准备置业商业地产的消费者，投资住宅较为简单，看规划、看市场就能基本判断。但投资商业地产时需要考虑的问题更多、更复杂，如整个商业社区的整体定位问题、区域发展前景、开发商实力、项目周边状况、经营理念、管理模式、人才团队等方面综合考量。

　　》》》》》》 结束语

　　走过了2009年，走进了崭新的2010年。当我们身处2010的春天，不由自主地发出这样感叹――的确，2009年的房地产量价齐升的局面依然过去，留给2010年的会是什么呢？每一次房地产市的调整，都会让我们这些关注房地产行业稳步发展的人们产生更多的思考，愿2010年的山阳楼市更加和谐，更加美好！