一套二手房能贷多少年？众所周知，贷款年限越长，还款的压力越小，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限，那么究竟有哪些因素呢？焦作房产网小虎邀请到了焦作嘟嘟房地产经纪有限公司权证部吕海素经理给大家答惑释疑。

　　【一】所购房屋的“房龄”

　　超过25年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”

　　举例：

　　李小姐看中了解放区一套二手房，房龄较老为85年建造，但因为单价便宜，李小姐很快签订二手房买卖合同。她觉得个人征信良好，28岁年纪等都符合贷款要求，当时的银行业务员也没有多说。但是过了1周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。无奈李小姐只能商议解除合同。

　　购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。

　　一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如解放区内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常首付比例提高至50％，房龄在30年以上的房屋就会被银行“拒之门外”。

　　而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如山阳区和高新区一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋契税也已满2年，因此买房时还会免除增值税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。另外焦作市公积金贷款针对15年以上的房龄是不支持贷款的。

　　所以，如果您家的房子比较老了，请尽快做好老房置换新房的准备。

　　【二】土地使用性质

　　贷款时要注土地性质，有的银行不批。

　　举例：

　　余女士半年期间，在解放区千挑万选看上了一套二手房。买卖双方最终敲定了房屋价格上限48万元，同时因房子建造时间是2008年，对房屋进行评估后，给出了最高贷款金额为38万元，贷款30年应该没有问题。但当余女士到银行时，银行却拒绝给予房贷。银行称：“根据不动产证上显示，你们房屋的土地使用性是质划拨。”因为房屋土地使性质的问题，余女士房贷不予批准。白白浪费了好多时间去看房子，不得不重新挑选房子或重新选择金融服务。

　　在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用性质。

　　关于土地使用性质，有的银行对于不动产证上面显示划拨土地性质的房贷是不予批准的，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，以免影响自己的购房计划。

　　【三】公积金缴存额度

　　公积金缴得越多能贷款的年限越短

　　举例：

　　沈先生是一家集团的公关经理，月收入2万。通过公积金贷款购买一套别墅，经过审批，他的贷款额度为最高120万，但是贷款的年限却没有达到30年。

　　公积金按照月薪*12%的缴存比例，沈先生每月公积金缴存额为2400元，超过了政策限制，所以贷款年限自然缩短。因为贷款年限缩短，意味着他日后月供的增多，增加他的经济压力。

　　在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。

　　高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。

　　【四】借款人年龄

　　购房人年龄越大获得批贷的年限越短

　　举例：

　　在商业贷款方面，借款人年龄+贷款年限＜70年，而公积金贷款则为借款人年龄+贷款年限＜60年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。

　　银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。

　　一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。

　　请各位有买房计划的朋友仔细研究贷款政策，在政策允许的范围内尽量贷更多，贷的时间更久。

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